Начало 2025 года отметилось множеством противоречивых сигналов с рынка ипотечного кредитования Турции. С одной стороны, жёсткая монетарная политика, высокая инфляция, исторический рост процентных ставок и снижение доступности жилья, с другой — оживление спроса на ипотеку и рост количества сделок. Парадоксальная готовность покупателей брать на себя долгосрочные долговые обязательства даже в сложной макроэкономической среде объясняется не столько экономическими факторами, сколько особенностями турецкого общества: хронический дефицит жилфонда, высокая доля молодых семей, масштабная внутренняя миграция и рост арендной нагрузки создают устойчивый спрос даже в неблагоприятных условиях.
Ниже представлен подробный анализ ставок, объёмов кредитования и поведения потребителей, а также прогнозы экспертов. Информация будет полезна иностранным покупателям, включая претендентов на иммиграционные льготы.
Можно ли пользоваться ипотекой, оформляя «золотой» паспорт или визу в Турции?
Получить ВНЖ (ikamet) за покупку жилья с ипотекой можно. Иммиграционной службе важно, чтобы соискатель оформил право собственности (TAPU) и стоимость объекта в правоустанавливающем документе на имя нового собственника была не ниже установленного порога ($200 000).
Оформляя гражданство Турции за инвестиции, пользоваться ипотекой нельзя. Власти не примут заявку, пока у объекта есть обременение в форме залога. Но можно выплатить кредит и подаваться на гражданство. Стоимость объекта должна быть ≥ $400 000.
Макроэкономическая ситуация: ужесточение монетарной политики и его последствия
С середины 2023 года Турция находится под влиянием жёсткой антиинфляционной политики. Команда реформаторов во главе с министром финансов Мехметом Шимшеком поставила во главу угла стабилизацию макроэкономических показателей через повышение ставок.
Центральный банк Турции (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası; TCMB) увеличил ключевую ставку до 50%, что в краткосрочной перспективе резко «охладило» спрос на кредиты и привело к снижению количества ипотечных сделок до рекордно низкого уровня. По итогам 2024 года на их долю пришлось всего 10,7% от всех продаж.
С наступлением 2025 года ситуация начала меняться. Вопреки сохранению высокой ключевой ставки TCMB, проценты по ипотеке в ряде госбанков начали снижаться. Это активизировало отложенный спрос физлиц.
Актуальные ставки и условия ипотечного кредитования
На конец апреля 2025 года госбанки Ziraat Bankası и Halkbank предлагали ипотечные кредиты под 2,59% в месяц. Это заметно ниже, чем ставки в частных банках (3,2–3,8%). Пример расчетов в таблице:
| Сумма кредита, ₺ | Ставка | Срок, мес. | Месячный платёж, ₺ | Общая сумма выплат, ₺ |
| 1 млн | 2,59% | 120 | 27 162 | 3 286 124 |
| 1,5 млн | 2,59% | 120 | 40 744 | 4 918 399 |
Для сравнения: при месячной ставке 3,5% за тот же срок платёж по кредиту в ₺1 млн превышает ₺30 000, а итоговая переплата увеличивается на ₺400 000+. Это даёт преимущество заёмщикам, готовым сотрудничать с госбанками.
Рекордный рост портфеля ипотечных кредитов: динамика и структура
По данным независимого Агентства по регулированию и надзору за банковской деятельностью в Турции (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu; BDDK), портфель ипотечных кредитов в рамках турецкой банковской системы в 1 кв. 2025 года достиг ₺551,7 млрд (+24,2% за год). Это максимальный показатель за всё время наблюдений. Другие факты из отчета BDDK:
- Всего за январь-март 2025 года продано 335 786 объектов жилья (+20%).
- 51 729 сделок закрыты через ипотеку — почти вдвое больше, чем годом ранее (27 622).
- Доля ипотечных сделок достигла 15% (против 10% в 2024 году)
Эксперты подчеркивают, что этот всплеск произошёл, несмотря на высокий уровень инфляции и сохраняющееся стоимостное давление на кредитополучателей.
Причины роста интереса к ипотеке: структурные и поведенческие факторы
- Недостаток предложения. По расчётам экспертов, Турции необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 850 тыс. единиц нового жилья, чтобы закрыть внутренние потребности, обусловленные демографическими и миграционными трендами. Но количество выдаваемых разрешений на строительство в последние 3 года не превышало 450–500 тыс. в год. Следствие — дефицит и стабильный рост цен. Последний заставляет потенциальных покупателей не мешкать со сделками даже в условиях дорогих кредитов.
- Инфляционные ожидания. При годовой инфляции в районе 40% недвижимость воспринимается как актив-убежище. Даже с учётом переплат по кредиту граждане предпочитают вложиться в жильё, чем терять накопления из-за обесценивания лиры.
- Снижение реальных ставок. Несмотря на рост ключевой ставки TCMB, ставки по ипотеке в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) в начале 2025 года опустились ниже нуля — особенно в сегменте госбанков. Это делает кредиты сравнительно доступными при высоких ожиданиях относительно дальнейшего роста цен на жилье в Турции.
- Миграционное давление. Внутренняя миграция остается высокой, равно как и приток иммигрантов из-за границы. Отчасти из-за этого популярные города вроде Стамбула, Анкары, Измира и Антальи сталкиваются с острым дефицитом арендной недвижимости. Это подталкивает обеспеченные семьи к покупке жилья даже в условиях высоких цен.
Прогноз: что ждёт рынок в 2025–2026 гг.?
Аналитики предполагают несколько возможных сценариев:
- Базовый сценарий. TCMB удерживает ставку, но госбанки продолжают смягчение условий ипотечного кредитования. Результаты: рынок стабильно растёт, доля сделок с ипотекой достигает 20%.
- Пессимистичный сценарий. Новая волна инфляции вынуждает правительство резко ужесточить политику. Следствием выступают рост ставок и снижение покупательной способности.
- Оптимистичный сценарий. Стабилизация инфляции на уровне ниже 30%, оживление строительной активности, продление госпрограмм поддержки покупателей. Результаты — расширение ипотечного кредитования и выход на устойчивую модель роста.
Факторы, за которыми стоит следить:
- Новые программы субсидирования покупателей жилья от Министерства городского планирования.
- Изменения в НДС на недвижимость (возможное снижение при первой в жизни покупке жилья).
- Уровень девальвации лиры (критичен для иностранцев).
Заключение: «окно возможностей» для иммигрантов-инвесторов
Несмотря на исторически высокие ипотечные ставки, рынок недвижимости Турции демонстрирует небывалый рост. Однако на фоне ужесточения кредитных условий и удорожания жилья особенно выгодным выглядит сценарий покупки без привлечения ипотеки.
Этот сценарий актуален для иностранных покупателей, рассчитывающих на гражданство или ВНЖ за инвестиции. Высокая инфляция, ускоряющийся рост цен на жильё и дефицит предложения превращают объекты недвижимости в надёжный актив, который выгоднее приобретать сразу — без ожидания, без переплаты по кредиту и без ограничений, связанных с залогами, при получении иммиграционных льгот.
Юрий Георгиев 
05 мая 2025 
