Скупается на стадии котлована: в Абу-Даби и Дубае бум спроса на «незавершёнку»

Ожидается дальнейшее подорожание недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах, поскольку предложение не успевает за спросом. Жилье в Абу-Даби и Дубае в 2023 году быстро раскупается уже на этапе котлована. Анализируем рыночную статистику и определяем тренды.

Эко-устойчивое жилье в Дубае раскупается на стадии строительства

Рынок недвижимости Дубая процветает. Не в последнюю очередь благодаря росту количества и общей стоимости сделок с «незавершенкой». Согласно официальной статистике, во втором квартале 2023 года показатель продемонстрировал рост на 38% и 30% в стоимостном и количественном выражении относительно аналогичного периода предыдущего года, соответственно.

В первой половине 2023 года стоимость 57% сделок с «незавершенкой» в Дубае находилась в диапазоне цен от 500 000 до 2 млн дирхамов. Это свидетельствует о высокой привлекательности города для состоятельных инвесторов.

Тренд на устойчивость

Местное жилье также успели по достоинству оценить эко-сознательные покупатели. По мере приближения очередной Конференции Организации Объединенных Наций по изменению климата (COP28), которая состоится в период с 30 ноября по 12 декабря 2023 года в дубайском Экспо-Сити, местные застройщики уделяют все больше внимания устойчивости при реализации своих проектов.

Этому также способствуют стратегия по минимизации энергопотребления UAE Net Zero 2050 и положения нового городского генерального плана Дубая на период до 2040 года, а также недавно обнародованный закон о городском планировании шейха Мохаммеда, который направлен на укрепление устойчивого жилфонда Дубая. Закон шейха Мохаммеда предполагает создание системы оценки воздействия на окружающую среду. Он гарантирует, что будущие жилые комплексы Дубая будут соответствовать программе устойчивого развития города, одновременно обеспечивая более высокий уровень прозрачности и подотчетности в строительном секторе.

Ожидается, что по мере того как устойчивое строительство будет становиться определяющей чертой городского ландшафта Дубая, инвесторы, выбирающие современные энергоэффективные новостройки будут находиться во все более выигрышном положении. Стоимость такого жилья, соответствующего всем критериям устойчивости, должна существенно увеличиться в ближайшие десятилетия.

Рыночный оборот и популярные районы

Процветанию рынка недвижимости эмирата способствует множество новых девелоперских проектов, растущих впечатляющими темпами. Застройщики отвечают на спрос. Инвесторы проявляют большой интерес как к новостройкам, так и к вторичке. Земельный департамент Дубая  сообщил о рекордных 60 440 сделках с местной недвижимостью на общую сумму 177,3 млрд дирхамов ОАЭ за первые шесть месяцев 2023 года. Эти показатели превышают более ранние прогнозы.

Согласно оценкам компании dubizzle, в 1 половине 2023 года средние цены на доступные и роскошные квартиры варьировались от 466 000 до 5,45 млн дирхамов. Стоимость вилл составляла от 1,4 до 42,1 млн дирхамов в случае сравнительно дешевого и премиального жилья, соответственно.

Район Джумейра Виллидж Серкл стал самым популярным с точки зрения количества поисковых запросов, касающихся доступной недвижимости. Рост цены за квадратный метр в отчетном периоде там составил более 8%. Покупатели, интересующиеся виллами, демонстрировали повышенный спрос на районы Дамак Хиллс 2 (Akoya by DAMAC) и Дубай-Хиллз-Эстейт. Палм Джумейра продолжает оставаться самым привлекательным местом среди потенциальных покупателей элитной недвижимости.

Краткосрочная аренда

Население эмирата быстро растет, что создает всплеск спроса на жилье не только для покупки, но и для аренды. Согласно данным dubizzle, Дубай Марина и Бур Дубай – лучшие районы для покупки жилья под высокодоходную сдачу в аренду на коротки срок . Если верить оценкам экспертов, покупка роскошных квартир в Дубай Марине со средней ценой продажи 2,25 млн дирхамов обеспечивает рентабельность инвестиций (ROI) 7,19%.

Инвесторам, которые ищут сравнительно недорогие квартиры под сдачу, рекомендуется обратить внимание на Джумейра Виллидж Серкл. Этот район, характеризующийся средней ценой продажи 893 000 дирхамов, предлагая рентабельность инвестиций на уровне 7,69%. Другие недорогие районы, вызвавшие интерес арендаторов, включают:

• Дубай Силикон Оазис;
• Джумейра Лейк Тауэрс;
• Интернэшнл Сити;
• Дубай Спортс Сити.

Инвесторам, планирующим купить роскошную виллу под сдачу, эксперты советуют искать жилье в Дубай-Хиллз-Эстейт. Этот район показал себя как наиболее перспективный в первом полугодии 2023 года. Средняя цена продажи вилл в Дубай-Хиллз-Эстейт составила 14,3 млн дирхамов ОАЭ, а расчетная рентабельность инвестиций — 5,13%. Дамак Хиллс, Палм-Джумейра и Джумейра Парк также пользовались популярностью среди покупателей элитных вилл, сдающих приобретаемую недвижимость в аренду.

Для покупателей доступных в плане цены вилл район Дамак Хиллс 2 (Akoya by DAMAC) стал лучшим выбором. Он отметился средней ценой продажи 1,4 миллиона дирхамов ОАЭ и многообещающей рентабельностью инвестиций 6,47%. Популярностью также пользовались следующие районы:

• Дубайленд;
• Джумейра Виллидж Серкл;
• Аль-Фурджан;
• Южный Дубай.

Долгосрочная аренда

Для тех, кто хочет арендовать роскошные апартаменты на год и более длительный срок, Дубай Марина остается самым популярным районом. В первом полугодии 2023 года среднегодовая арендная плата в Дубай Марина увеличилась на 12,5%, достигнув 144 000 дирхамов. Бизнес-Бэй, Даунтаун Дубай, Джумейра-Бич-Резиденс и Дубай-Хиллз-Эстейт также привлекли интерес потенциальных покупателей роскошных апартаментов под сдачу на длительный срок.

В случае покупки для помесячной аренды роскошных квартир район Дубай Марина также сохранил лидерство. Из минусов можно отметить снижение средней арендной плата на 10,72% в отчетном периоде. Другие популярные районы:

• Джумейра Виллидж Серкл;
• Аль-Нахда;
• Бур Дубай;
• Дейра;
• Интернешнл Сити.

В сегменте роскошных арендных вилл Аль-Барша стал самым популярным районом среди инвесторов, покупающих жилье под сдачу на длительный срок. Среднегодовая арендная плата увеличилась там на 21,04%. Палм Джумейра оставалась предпочтительным вариантом для покупки под помесячную аренду роскошных вилл. Но средняя арендная плата там немного снизилась (со 127 000 до 124 000 дирхамов) в первом полугодии 2023 года.

В категории недорогих вилл лидер — Дамак Хиллс 2 (Akoya by DAMAC) со среднегодовой арендной платой в размере 88 000 дирхамов. Другие популярные районы:

• Мирдиф;
• Джумейра Виллидж Серкл;
• Дубайленд.

Абу-Даби не отстает

Рынок недвижимости Абу-Даби также пользуется растущим доверием инвесторов, спрос которых на строящееся жилье подпитывает бум активности застройщиков. Согласно данным Dubai Pulse, во втором квартале 2023 года продажи «незавершенки» в столице ОАЭ увеличились более чем вдвое в стоимостном выражении и достигли 3,8 млрд дирхамов (по сравнению с 1,8 млрд дирхамов за тот же период прошлого года).

Большая часть внимания инвесторов, как отмечают рыночные аналитики, была сосредоточена на активах стоимостью в диапазоне от 2 до 3 миллионов дирхамов. Чаще всего среди «незавершенки» скупались виллы на островах Аль-Рим и Яс.

Местные риэлторы отмечают, что в прошлом многие избегали покупки строящейся недвижимости из-за опасений по поводу отмены девелоперских проектов и проблем с получением возмещения. Но сегодня ситуация изменилась.

Эксперты по недвижимости отмечают, что покупка «незавершенки» сегодня воспринимается как относительно безопасная и прибыльная инвестиционная стратегия, поскольку население Абу-Даби стремительно растет, а это означает, что спрос на аренду также продолжит расти. Одновременно местные застройщики все более ответственно относятся к своим проектам.

Но эксперты посоветовали покупателям перед приобретением недвижимости не только выбрать надежного застройщика, но и оценивать перспективность локации, планы платежей и сопутствующие расходы, а также ознакомиться с юридическими гарантиями.

Персонам, желающим инвестировать в строящуюся недвижимость, стоит оценить репутацию и послужной список застройщика, чтобы гарантировать, что проект с большей вероятностью будет завершен вовремя и с хорошим качеством. Знание истории работы застройщика поможет снизить риски, связанные с задержками, отменой проекта или некачественным строительством.

Если рассматривать рынок недвижимости Абу-Даби в целом, а не только «незавершенку», также можно отметить позитивную динамику. Согласно последнему отчету, опубликованному Департаментом муниципалитетов и транспорта Абу-Даби, совокупная стоимость закрытых за первые шесть месяцев 2023 года сделок достигла 46 млрд дирхамов. Показатель вырос. Рост был связан с оптимизмом инвесторов.

Чиновниками зафиксировано закрытие 10 557 сделок. В это число вошло 3827 ипотечных сделок на сумму 21,24 млрд дирхамов. Топ-5 районов с точки зрения количества и стоимости закрытых сделок в отчетном периоде:

• Остров Аль-Саадият — 3 миллиарда дирхамов;
• Остров Яс – 2,6 миллиарда дирхамов;
• Остров Аль-Рим — 2,4 миллиарда дирхамов;
• Остров Аль-Джубайль — 1,5 миллиарда дирхамов;
• Город Аль-Шамха — 1 миллиард дирхамов.

Помощь с выбором и покупкой недвижимости в ОАЭ

Рыночные аналитики прогнозируют дальнейшее подорожание жилья в ОАЭ на фоне крепнущего спроса. Что делать в подобных обстоятельствах потенциальному покупателю? Можно занять выжидательную позицию, надеясь на кратковременное падение цен с последующим возобновлением роста. Но такой сценарий развития событий маловероятен.

Если вы всерьез настроены на покупку, гораздо разумнее не мешкать с закрытием сделки. Но и чересчур торопиться не стоит, чтобы избежать мошенников, которые стремятся нажиться на неосведомленных о рыночных реалиях иностранцах. Закрыть сделку на выгодных вам условиях, а также в сжатые сроки и без рисков помогут эксперты из нашей команды.