Хотите оперативно вернуть вложенное в дубайское жилье через сдачу в аренду? Вы попали по адресу. В статье речь пойдет про отдачу от инвестиций в арендное жилье в Дубае, востребованные типы жилых помещений и локации, влияние образовательной инфраструктуры и другие факторы. Расскажем и про актуальные цены на жилье в Дубае.
Отдача от инвестиций в арендное жилье в Дубае
Инвестиции в дубайское жилье под сдачу обычно окупаются за 8 лет. Заполняемость жилфонда квартиросъёмщиками стабильная. Отдача от инвестиций в форме арендной платы — 5–7% от первоначальных вложений в год. Для объектов с высокой ликвидностью показатель может достигать в среднем 11% в год. Такие выводы, проведя исследование инвестиционных тенденций, сделали эксперты базирующейся в ОАЭ компании Colife Invest, которая занимается управлением недвижимостью и организацией аренды коливингов.
Период окупаемости может значительно сократиться, если принять во внимание повышение стоимости недвижимости. По подсчетам экспертов, цены на жилье в Дубае выросли на 14–15% с середины 2022 года до середины 2023 года.
Востребованные типы жилых помещений
В докладе Colife Invest говорится, что, исходя из запросов клиентов, студии и апартаменты с 1 и 2 спальнями наиболее популярны среди инвесторов, которые хотят купить жилую недвижимость в Дубае. Исследование также показало главные приоритеты потенциальных арендаторов:
- коммунальные услуги, включенные в арендную плату (47,6%);
- удобное расположение (42,8%);
- круглосуточное бесплатное обслуживание / доступ к инфраструктуре курорта (4,7%).
Инвесторы рассматривают недвижимость в Дубае как актив-убежище, который покупается на годы / десятилетия и позволяет защитить капитал от экономических и политических рисков в странах происхождения покупателей (если это иностранцы).
В каком районе стоит покупать недвижимость в Дубае под сдачу?
Выбирая подходящий район для инвестиционной покупки недвижимости в Дубае, авторы тематического исследования из Colife Invest рекомендуют покупателям не скупать любые активы в популярных локациях. Даже в самых популярных районах есть проблемные высотки. Собственники / жильцы могут столкнуться, например, с:
- плесенью в квартирах из-за плохой вентиляции;
- частыми поломками лифтов;
- недостаточно развитой инфраструктурой.
С другой стороны, в менее популярных районах есть «скрытые жемчужины». Примеры:
- квартиры, цены которых ниже рыночных;
- активы, владельцы которых хотят быстро продать недвижимость по определенным причинам, предлагая солидный дисконт за срочность;
- дисконты от собственников, которые уже добились прироста капитала и решили выйти из инвестиций, хотя цены все еще растут.
Среди клиентов компании, арендующих жилье и покупающих активы под сдачу, наиболее популярны районы:
- Дубай Хиллз (Dubai Hills);
- Гринс (The Greens);
- Крик (Creek);
- Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers).
Развитая образовательная инфраструктура повышает ликвидность
Независимо от выбора района, эксперты рекомендуют совершать инвестиционные покупки рядом со школами. Новое исследование базирующейся в Дубае консалтинговой компании Realiste, показало, что инвестиции в некоторые известные локации с современными школами, включая Мохаммад Бин Рашид Сити и Аль-Хайль, могут принести колоссальную прибыль в форме прироста капитала в 43,7% за пятилетний период.
За три года прирост капитала после инвестиций в жилые проекты вблизи известных школ может варьироваться от 22,5% до 39,6%. Бонус — привлекательная доходность от аренды, составляющая около 6% в год. Эксперты компании ожидают, что цены на жилье вблизи известных школ Дубая в целом за ближайшую пятилетку вырастут в среднем на четверть.
В число известных и востребованных образовательных учреждений, жилье рядом с которыми быстро растет в цене и востребовано среди квартиросъёмщиков, входят:
- международная школа Hartland, которой управляет ведущий застройщик Sobha Group, в районе Мохаммад Бин Рашид Сити (Mohammad Bin Rashid City);
- образовательное учреждение GEMS Wellington Academy в Аль-Хайле (Al Khail);
- школа Sunmarke в Джумейра-Вилладж (Jumeirah Village).
Цены на образовательные услуги в Дубае значительно ниже, чем в других развитых странах. Средняя плата за обучение в международной школе — 5830 US$ (21 400 дирхамов). Сумма намного ниже по сравнению с ценником от 38 000 US$ в США и 48 000 US$ в эквиваленте в год в Швейцарии. Это принимают во внимание многие экспаты с детьми, выбирая город для переезда.
Незавершенка пользуется спросом. Стоит ли покупать вторичку?
Что покупать инвестору: жилье в незаконченном девелоперском проекте или уже сданную в эксплуатацию недвижимость / вторичку? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все во многом зависит от целей будущего домовладельца, бюджета и того, что доступно на рынке.
В исследовании Colife Invest говорится, что многие инвесторы часто делают ставки на строящуюся недвижимость с намерением продать ее позже, а до перепродажи — сдавать в аренду. Но это не всегда срабатывает. Иногда стоимость квартиры падает во время строительства или к моменту завершения проекта. Примеры причин возможного падения цены:
- застройщик изначально завысил / переоценил недвижимость;
- ухудшение общего состояния рынка недвижимости в Дубае.
Все часто зависит от локации. Например, в районе Дубай Марина за первые 9 месяцев 2023 года цены на недвижимость на первичном рынке выросли более чем на 33% в годовом исчислении, а на вторичном — чуть более чем на 15%. Одновременно первичка в Дубай Хиллс подорожала на 14,95%, а вторичка — на 22,18%. Вывод? Принимая решение о вложении капитала в новое строительство или покупку вторички, сосредоточьтесь на конкретном объекте, а не только на районе.
Собственной статистикой спроса на незавершёнку поделился портал Property Finder. Проведенный его командой анализ показывает, что рынок достиг десятилетнего максимума по количеству сделок с недвижимостью и общей цене продаж жилого недвижимого имущества на стадии строительства.
Собственные данные Property Finder за третий квартал 2023 года показали, что в Дубае зарегистрирована 31 181 сделка, включая незавершенку и вторичку (по сравнению с 25 400 в третьем квартале 2022 года). Соответственно, произошло увеличение на 22,76% в годовом исчислении общего числа сделок, включая незавершенку и вторичку. Результат этого квартала стал самым высоким за десятилетие.
На строящуюся недвижимость Дубая пришлось 47,2% от общего числа сделок (по сравнению с 46,5% в третьем квартале 2022 года). В третьем квартале 2023 года было совершено 14 714 сделок с такими активами (по сравнению с 11 809 сделками годом ранее). Показатель вырос примерно на 24,6%. Количество продаж незавершенки стало самым высоким по итогам третьего квартала за десятилетие.
Стоимость продаж объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства, достигла 35,71 млрд дирхамов (9,7 млрд US$) в третьем квартале 2023 года (по сравнению с 24,34 млрд дирхамов / 6,6 млрд US$ в третьем квартале 2022 года). Зафиксировано увеличение показателя на 46,72% в годовом исчислении. На незавершенку пришлось 36,6% от общей цены сделок. Показатель стал самым высоким из когда-либо зарегистрированных в третьем квартале.
Согласно данным Property Finder, самым популярным выбором для тех, кто хочет купить элитную квартиру, по итогам 3 квартала 2023 года были районы:
- Дубай Марина (Dubai Marina);
- центр Дубая (Downtown Dubai);
- Бизнес-Бэй (Business Bay);
- Палм Джумейра (Palm Jumeirah);
- Джумейра Виллидж Серкл (Jumeirah Village Circle);
Популярными районами для потенциальных покупателей премиальных вилл оказались:
- Дубай Хиллз Эстейт (Dubai Hills Estate);
- Палм Джумейра (Palm Jumeirah);
- Арабские Ранчо (Arabian Ranches);
- Аль Фурджан (Al Furjan);
- Дамак Хиллз (Damac Hills);
Что происходит на рынке аренды?
По оценкам Property Finder, в Дубае наблюдается значительный рост количества договоров аренды. В 3 квартале 2023 года показатель увеличился на 11,2% в годовом исчислении за счет регистрации 156 422 договоров (по сравнению со 140 685 договорами в третьем квартале 2022 года).
Количество новых контрактов увеличилось на 2,63%: было зарегистрировано 84 766 договоров (по сравнению с 82 596 в третьем квартале 2022 года). Продление 71 659 контрактов поддержало рынок аренды. Это на 23,36% больше по сравнению с 58 089 контрактами, которые были продлены в третьем квартале 2022 года.
Среди арендаторов, которые выбирали квартиры, в третьем квартале 2023 года пользовались популярностью районы:
- Дубай Марина (Dubai Marina);
- Джумейра Виллидж Серкл (Jumeirah Village Circle);
- Бизнес-Бэй (Business Bay);
- центр Дубая (Downtown Dubai);
- Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers).
Лидерами среди арендаторов, которые искали виллы, были районы:
- Дубай Хиллз Эстейт (Dubai Hills Estate);
- Дамак Хиллз 2 (Damac Hills 2);
- Аль Барша (Al Barsha);
- Джумейра (Jumeirah);
- Дамак Хиллз (Damac Hills).
Исследование Colife Invest также выявило влияние высокого спроса на краткосрочную и долгосрочную аренду в Дубае на цены. С начала 2023 года стоимость съема дубайского жилья выросла в среднем на 8–10%. Цены на краткосрочную аренду в популярных локациях выросли на 30% в связи с окончанием лета и началом высокого сезона в Дубае. Стоимость долгосрочной аренды ликвидного жилья также выросла на 27–30% с января 2023 года.
Кто покупает жилую недвижимость в Дубае под сдачу?
Помимо самих эмиратцев, высокую активность демонстрируют иностранные инвесторы. По данным консалтинговой компании Knight Frank, среди международных инвесторов в Дубае лидируют:
- британцы;
- индийцы;
- китайские покупатели.
Также отмечается рост активности россиян. Многие инвесторы из-за рубежа, включая граждан РФ, совершают покупки для получения иммиграционных льгот. В частности, их интересует резидентская виза инвестора в ОАЭ, также известная как «золотая виза». По текущим условиям, для получения иммиграционного статуса достаточно подтвердить владение недвижимостью или группой объектов недвижимости, общая цена которых составляет не менее 2 миллионов дирхамов.
Сколько сейчас стоит недвижимость в Дубае?
Данные Colife Invest показали, что средняя цена студии в Дубае на начало ноября 2023 года составляла около $260 000 — это примерно $3 000 за квадратный метр. Эксперты ожидают, что цены на недвижимость и арендная плата в Дубае продолжат расти.
Позитивная динамика будет обусловлена такими факторами, как планы администрации эмирата удвоить свою экономику к 2033 году, увеличивая число транснациональных компаний и квалифицированных специалистов, прибывающих в город и нуждающихся в квадратных метрах.
