Покупка недвижимости в Грузии популярна среди иностранцев. Во-первых, нерезидентов привлекает относительно невысока цена объектов недвижимости. Во-вторых, растущий наплыв туристов в страну формирует спрос на недвижимость, поэтому ее цена постоянно растет. В-третьих, стабильный спрос на временное жилье (в столице и курортных регионах) увеличивает выгоду от сдачи имущества в аренду. В-четвертых – заключение договоров купли-продажи/аренды и оформление собственности на недвижимость не занимает много времени. Все эти факторы делают покупку жилья в Грузии выгодным инвестиционным вложением.
Основные тенденции на рынке недвижимости Грузии
В соответствии с последними данными рейтинга Mercer, Тбилиси находится на 187 позиции среди городов мира по уровню качества жизни. Среди ее соседей хуже результат показала только столица Азербайджана – Баку на 195 месте. Для сравнения, Москва занимает 167 позицию, Ереван – 170, а Стамбул – 130.
Но это не делает инвестиции в жилую недвижимость в Тбилиси менее выгодными. Аренда жилья в столице имеет спрос круглый год, а не только в определенные сезоны, как в курортных регионах. Согласно прогнозам аналитиков, рост цен на м2 жилья продолжится и в ближайшие несколько лет, что еще больше повысить инвестиционную привлекательность грузинского рынка недвижимости.
В 2018 году объем торговых операций на рынке недвижимого имущества столицы страны составил 1,61 млрд USD, что на 39% больше чем результаты продаж за 2017 год. Среди покупателей самый большой спрос отмечен на жилье в новостройках. Доля последних в совокупном количестве сделок составила 65%. Меньше всего в 2018 году было заключено договоров на покупку домов – 7%. В общей сложности в прошлом году в столице Грузии было продано 34 591 объектов общей площадью 2,32 млн кв.м. Наибольшим спросом пользовались квартиры в новостройках площадью 50-70 кв.м., на вторичном рынке – менее 50 кв.м. Средневзвешенная цена 1 м.кв. квартиры в новостройке составляет 716 USD, на вторичке – 660 USD.
По словам экспертов, одной из причин увеличения спроса стало ужесточение ипотечных правил кредитования с декабря 2018 года. Многие спешили оформить ипотеку, пока изменения не вступили в силу.
Еще один фактор, который влияет на увеличение спроса на жилье в Грузии, — это иммиграции. Иностранцы получают вид на жительство путем покупки недвижимости стоимостью более установленного порога. В 2016 году количество иностранцев иммигрировавших в Грузию составило 9 559 человек, в 2017 году их количество выросло до 16 714 человек.
На рост стоимости жилья в будущем повлияет введение новых требований к новостройкам. Эксперты прогнозируют, что их выполнение не только повысить расходы застройщиков, но и приведет к снижению объемов строительства на 45%. По прогнозам экспертов из TBC Capital новые требования станут причиной ощутимого сокращения количества сданных новостроек в 2021 году, так как в ближайшие 3 года застройщики будут возводить здания на которые у них есть разрешения. Рынок недостроев, которые будут сданы в период с 2019-2021 гг., оценивается в 1,14 млрд USD.
За 2018 год цена на недвижимость в Тбилиси выросла на 5,3% в долларовом выражении. Но в то же время эксперты акцентируют внимание, что столичный рынок жилья еще не достиг своего пика, поэтому нет причин опасаться появлению «пузыря». Повышение спроса и снижение предложения будет и дальше увеличивать цены на недвижимость, но в свою очередь недоступность ипотеки отрицательно отразиться на количестве продаж в краткосрочной перспективе.
Динамика изменения стоимости аренды жилья в 2018 году показала более высокий рост, чем увеличение стоимости квартир – на 9,3%. А это выше чем процентные ставки по депозитам.
Эксперты отмечают, что начиная с 2013 по 2018 год, добавленная стоимость по сделкам с недвижимостью выросла на 14,3%. Столь высокий показатель роста привлек внимание иностранных инвесторов. В 2017 году прямые инвестиции в недвижимость составили 182,2 млн USD. Иностранцы приобретают квартиры не только за собственные деньги, им также доступны ипотечные кредиты. Условия кредитования для нерезидентов несколько хуже, чем для граждан Грузии (небольшой срок, больше первоначальный взнос), поэтому объемы подобных кредитов в Тбилиси небольшие – всего 124 млн лари (49,6 млн USD). Однако в Батуми практически каждый третий ипотечный кредит оформляет иностранец. Это связано с наличием управляющих компаний в новых жилых комплексах. Они берут на себя все обязанности по сдаче квартир в аренду. Инвестору достаточно оформить право собственности на жилье, а далее всеми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду будет заниматься управляющая компания. Владельцу квартиры даже не нужно находиться на территории Грузии, чтобы получать стабильную прибыль. Деньги управляющая компания периодически перечисляет на его банковский счет.
Средняя цена на недвижимость за 1 кв.м.:
- черный каркас – 642 USD;
- частичный белый каркас — 693 USD;
- вторичный рынок с ремонтом — 759 USD;
- новостройка без ремонта – 773 USD;
- белый каркас — 792 USD;
- с новым ремонтом — 910 USD;
- с ремонтом под ключ и обустройством – 1 008 USD.
Подготовка договоров по операциям с недвижимостью в Грузии
Обзор районов Тбилиси
В прошлом году спрос на недвижимость вырос в абсолютно всех районах столицы Грузии, но лидером остается Сабуртало. Большой интерес к этому району обусловлен его близостью к центру города, а также наличием предложения по качественным квартирам среднего и премиум-класса. В 2018 году доля Сабуртало в совокупном объеме сделок купли-продажи составила 23,5%.
Вторым по количеству продаж стал Диди Дигоми. Этот район еще и стал самым быстрорастущим в 2018 году. Его доля в совокупном объеме продаж увеличилась с 8,7% до 14,5%. Наличие недорогой земли позволило застройщикам возводить здесь более доступное жилье.
Лидеры по цене за 1 м.кв. в новостройке: Мтацминда (1 100-1 200 USD), Ваке (1 000 – 1 100 USD) и Сабуртало (900 – 1 000 USD). Самые доступные – новостройки в: Дидубе, Чугурети и Исани (700 – 800 USD).
Наиболее низкие цены на вторичное жилье в пригородных районах Тбилиси: Глдани, Надзаладеви, Самгори и Диди Дигоми (до 600 USD). Дороже всего недвижимое имущество в районах Ваке (900 – 1 000 USD), Мтацминда (900 USD), Сабуртало и Дидубе (700 — 800 USD).
Средняя цена аренды жилой недвижимости в Тбилиси – 5,34 USD за 1 кв.м. Дороже всего снимать жилье в Мтацминда (7,17 USD), Ваке (6,98 USD) и Сабуртало (6,28 USD). Самые доступные цены в Глдани (4,58 USD), Надзаладеви (4,57 USD) и Диди Дигоми (3,93 USD).
ВНЖ Грузии при покупке недвижимости на винодельне в Кахетии
Обзор самых дорогих комплексов Тбилиси
Исследование TBC Capital подтвердило тренд на увеличение спроса на качественное престижное жилье в Тбилиси. Все чаще покупатели готовы отдавать больше денег за квартиры в домах, построенных из качественных материалов. Качественное жилье могут предложить следующие жилые комплексы:
King David
Этот комплекс состоит из двух башен. В King David Residences – находятся жилые помещения 1-2-комнатные квартиры, в King David Business Center – офисы. Находиться комплекс в районе Сабуртало недалеко от реки Мтквари и моста царицы Тамар. Вокруг комплекса находиться еще много достопримечательностей: Тбилисский цирк, Дворец Искусств, площадь Героев. Потенциальных инвесторов должно заинтересовать, что King David первый в Грузии жилой комплекс с полным спектром обслуживания. Здесь есть бассейны, спа, детская зона, лобби, подземная парковка, а также кафе, рестораны. Для покупателей доступны – апартаменты с одной или двумя спальнями, квартиры типа дуплекс или пентхаус.
Цена одного кв.м. в King David от 1 800 – 5 000 USD.
Axis Towers
Этой комплекс состоит из двух одинаковых 41-этажных небоскребов (самые высокие в Грузии). Первые 4 этажа находятся под землей. Построен Axis Towers в районе Ваке. Башни отличаются друг от друга оттенком, одна – облицована темным стеклом, другая – белым камнем. Они построены таким образом, чтобы визуально создавался эффект их вращения. В комплексе помимо 153 квартир, есть также гостиница, офисы, кафе, коммерческие помещения. И кстати на середину марта 2019 года в комплексе не проданных осталось 29 квартир.
Цена за квадратный метр в Axis Towers – от 2 000 до 3 000 USD.
Parkwood
Комплекс Parkwood построен в районе Черепашьего озера (300 м) и парка Ваке (900 м). Комплекс формируют 3 зданий: два – 11-этажные и одно – 13-этажное. В Parkwood есть все для комфорта: подземный паркинг, бассейн, стадион. Приобрести 1 кв.м. жилья в отделке белый каркас здесь удастся за 2 000 – 2 500 USD.
Domus Park Vake
Это ЖК премиум-класса представлен одним 13-этажным зданием, где есть 1-2-3-4-5-комнатные квартиры площадью от 68 до 357 кв.м. Находиться он в парке Ваке, возле стадиона им. Михаила Месхи. Комплекс позиционирует себя как место, где объединяется природа и архитектура, использует концепцию «зеленой архитектуры» — на крыше размещаются живые растения. Застройщик планируют реализовать в комплексе систему умного дома. В комплексе будет работать консьерж-служба, кроме квартир, также часть площади займут офисы. Приобрести 1 кв.м. в Domus Park Vake удастся за 2 200 – 2 700 USD.
M2 на Казбеги
Этот престижный жилой комплекс строится на улице Казбеги в районе Сабуртало. Его сдача запланирована на 2 квартал 2019 года. Состоит «m2 на Казбеги» из трех 21-этажных зданий на 303 квартиры и трехзвездочного 10-этажного отеля. В комплексе предусмотрены только 3-комнатные (площадью 108 – 118,34 м.кв.) и 4-комнатные (124,86 – 138,86 кв.м.) квартиры. «m2 на Казбеги» будет иметь развитую инфраструктуру: детские и спортивные площадки, офисы, магазины, кафе. Планируется также здесь предоставлять жителям услуги уходу за детьми.
Цена 1 кв.м. в «m2 на Казбеги» составляет 1 300 USD.
Интересует покупка недвижимости в Грузии? Мы подберем вам квартиру, таун-хаус, апартаменты, мини-отель, хостел или другой тип недвижимости, составим договор купли-продажи или аренды, договоримся с застройщиком о рассрочках или скидках. Заказав услуги наших специалистов, вы сможете получить краткосрочный вид на жительство, но следует учесть, что уже в ближайшей перспективе правительство планирует поднять планку стоимости недвижимости..
