В январе 2025 года вступают в силу новые правила начисления и взимания налога на немецкую недвижимость. Пересмотр правил знаменует завершение очередной фискальной реформы в Германии, которую многие эксперты назвали хаотичной. Разбираемся в последствиях нововведений для читателей, которые уже купили жилье в Германии или пока только планируют покупку. Изменения следует принять во внимание и арендаторам, которые также могут быть затронуты реформой.
Многолетняя оптимизация правил
Немецкое правительство уже несколько лет оптимизирует правила налогообложения домовладельцев. В результате каждому собственнику недавно пришлось подавать новые декларации о размере и стоимости имущества. Но есть проблема.
Сильно устаревшая оценочная / базовая стоимость недвижимости для целей расчета налога, информация о которой не обновлялась десятилетиями. Это сумма, которую определяет профессиональный оценщик как отражение ожидаемой рыночной стоимости актива при возможной продаже в конкретный момент.
Что это означает? Из-за устаревания данных большинство домовладельцев сейчас платит налог по ставкам, которые имеют мало отношения к текущей рыночной стоимости. Исправить это должна очередная реформа, намеченная на начало 2025 года.
Низкая осведомленность текущих и потенциальных домовладельцев
Реализация реформы осложнилась путаницей и задержками. Многие собственники жилья в стране, где насчитывается 36 млн единиц недвижимости разного типа (земля, гаражи, квартиры, склады и т.д.), оказались недовольны и начали массово судиться. Налогоплательщики подали в суд на немецкую налоговую инспекцию из-за предписаний о проведении оценочных налоговых инспекций, которые они получили после подачи новых деклараций.
Оценочная стоимость может дать собственникам представление о будущей сумме налога к уплате. Но многие местные органы власти в Германии до сих пор не опубликовали фактические ставки, по которым будет облагаться налогом недвижимость (сумма налога к уплате = оценочная стоимость * ставка, которая дифференцируется в зависимости от типа актива, его расположения и цены).
В результате большинство владельцев оказались в неведении относительно точной суммы, которую придется заплатить к 2025 году. По подсчетам экспертов, о новых ставках не осведомлены 90% немецких домохозяйств.
Как рассчитывается налог на недвижимость в Германии?
Для расчета важны 3 цифры:
- оценочная стоимость актива;
- базовая ставка налога, связанная с типом актива (базовые ставки для жилой недвижимости, как правило, составляют от 0,26% до 0,35%; для построек коммерческого назначения и незастроенной земли они выше).
- муниципальный множитель (нем.: Hebesatz) — муниципалитеты в Германии могут устанавливать его по своему усмотрению.
Рассмотрим пример, основанный на текущих правилах. Жилая недвижимость в Берлине стоимостью €200 000 подлежит обложению годовым налогом в размере €4 210, исходя из базовой ставки 0,26% и текущего муниципального множителя в размере 810%.
Текущая неопределенность обусловлена тем, что многие владельцы недвижимости в Германии, готовясь платить налог в 2025 году, знают наверняка только одну из этих цифр. Они знают новую оценочную стоимость, но не знают:
- базовую ставку (известен лишь тип недвижимости — жилая, коммерческая или незастроенная земля);
- Hebesatz.
Пока не совсем ясна позиция федерального правительства. Непонятно, намерены ли в Берлине менять правила расчета базовой ставки. Кроме того, очень немногие немецкие муниципалитеты установили Hebesatz.
Но домовладельцы не бездействуют и уже оспорили новую оценочную стоимость. Например, суд определил, что некоторые владельцы недвижимости в сельской местности, возведенной без разрешения на строительство, из собственников зданий были неправомерно отнесены к владельцам земли, которую можно использовать для застройки (базовая ставка выше).
Корреляция между налоговым счетом и локацией
11 федеральных земель используют новую федеральную модель для расчета базового налога на недвижимость. Остальные 5 используют модифицированные правила:
- Бавария;
- Баден-Вюртемберг;
- Гессен;
- Нижняя Саксония;
- Гамбург.
Более того, каждый муниципалитет также вправе определять собственный множитель. И некоторые пользуются этим правом. Например, Берлин снижает текущий мультипликатор с 810% до 470%, то есть почти вдвое. Учитывая взрывной рост оценочной стоимости недвижимости, который можно ожидать в столице, берлинцам, вероятно, все равно придется платить больший налог в 2025 году, чем сейчас. Но решение властей снизить Hebesatz компенсирует часть роста.
В Гамбурге приняли прямо противоположное решение. Там множитель повышается с 540% до 975%. Бремен планирует менее существенное увеличение (с 695% до 755%) в 2025 году. В попытке смягчить растущие издержки для частных домовладельцев администрация Гладбека в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия приняла решение повысить коэффициент для немецкой коммерческой недвижимости и снизить его для жилья.
Арендаторов изменения также коснутся
Хотя арендаторы были избавлены от необходимости подавать новые декларации о недвижимости, поскольку не являются домовладельцами, в конечном итоге им придется выложить больше. Многим владельцам недвижимости нужно будет заплатить гораздо больший налог (возможно, в 2+ раза).
Такие собственники, скорее всего, переложат большую часть дополнительных расходов на арендаторов. Таким образом, арендаторы будут в конечном итоге платить больше за проживание в Германии. Пусть и косвенно.
