Решили купить недвижимость в Греции? Изучите представленные ниже рекомендации и факты, охватывающие текущую стоимость новостроек и вторички, динамику цен, налоговые обязательства покупателя и дополнительные расходы при покупке недвижимости. Узнайте, насколько высоки гонорары риелторов и юристов. Изучите процесс закрытия сделки с недвижимостью в Греции. Если останутся вопросы, обращайтесь за бесплатной индивидуальной консультацией!
Динамика стоимости недвижимости в Греции
Рассматривая целесообразность покупки недвижимости в Греции, цены следует анализировать в первую очередь. В каком направлении движется средняя стоимость? Давно ли сформировался текущий ценовой тренд? Близка ли текущая стоимость к пиковому уровню, фиксировавшемуся в прошлом цикле? Лишь ответив на эти вопросы, можно с уверенностью купить недвижимость в Греции недорого, а затем заработать на приросте капитала (при будущей перепродаже актива). Разобраться поможет статистика центробанка Греции (греч.: Τράπεζα της Ελλάδος).
Если верить подсчетам греческого регулятора, индекс цены жилой недвижимости в Греции (всех типов, без учета инфляции) в 2022 году вырос на 11,1% в годовом сопоставлении. В случае новой недвижимости (не старше 5 лет) и старой недвижимости (старше 5 лет) произошел рост на 11,8% и 10,5%, соответственно. Эти результаты стали лучшими за полтора десятилетия. Цены на жилую недвижимость в Греции продолжают быстро расти на фоне увеличивающегося спроса со стороны иностранных покупателей и продолжающегося экономического подъема.
Но индексу пока не удалось достичь пикового уровня, зафиксированного в 2007 году, – непосредственно перед мировым финансовым кризисом, который сильно ударил по рынку недвижимости Греции. Это отчётливо видно из представленной ниже таблицы.
| Период | Вся недвижимость в Греции | Новая недвижимость в Греции (не старше 5 лет) | Старая недвижимость в Греции (старше 5 лет) | |||
| Индекс (2007 = 100; база) | Изменение в годовом сопоставлении, % | Индекс (2007 = 100; база) | Изменение в годовом сопоставлении, % | Индекс (2007 = 100; база) | Изменение в годовом сопоставлении, % | |
| 2006 | 94.4 | 93.3 | 95.1 | |||
| 2007 | 100 | 5.9 | 100 | 7.2 | 100 | 5.2 |
| 2008 | 101.7 | 1.7 | 102.3 | 2.3 | 101.3 | 1.3 |
| 2009 | 97.9 | -3.7 | 100.2 | -2 | 96.5 | -4.8 |
| 2010 | 93.3 | -4.7 | 96 | -4.2 | 91.7 | -5 |
| 2011 | 88.2 | -5.5 | 91.2 | -5 | 86.4 | -5.8 |
| 2012 | 78 | -11.7 | 80.1 | -12.1 | 76.6 | -11.4 |
| 2013 | 69.5 | -10.9 | 71.4 | -10.9 | 68.3 | -10.8 |
| 2014 | 64.3 | -7.5 | 66.8 | -6.5 | 62.8 | -8.1 |
| 2015 | 61.1 | -5.1 | 63 | -5.6 | 59.8 | -4.7 |
| 2016 | 59.6 | -2.4 | 61.2 | -3 | 58.6 | -2 |
| 2017 | 59 | -1 | 60.7 | -0.8 | 57.9 | -1.2 |
| 2018 | 60.1 | 1.8 | 61.9 | 2 | 58.9 | 1.7 |
| 2019 | 64.4 | 7.2 | 66.7 | 7.7 | 63 | 6.9 |
| 2020 | 67.3 | 4.5 | 70 | 4.9 | 65.6 | 4.2 |
| 2021 | 72.4 | 7.6 | 75.7 | 8.2 | 70.4 | 7.2 |
| 2022 (предварительные данные) | 80.4 | 11.1 | 84.6 | 11.8 | 77.8 | 10.5 |
Темпы роста (снижения) цен на недвижимость в Греции с 2007 по 2022 гг. Данные за 2022 год предварительные. Источник: центробанк Греции
Учитывая вышесказанное, по состоянию на 2023 год существует значительный запас по росту стоимости недвижимость в Греции до достижения докризисного уровня. Но, поскольку темпы восстановления средней цены высокие, медлить со сделкой не стоит. Прямо сейчас настал оптимальный момент, чтобы купить недвижимость в Греции для получения ВНЖ или решения других задач.
Актуальные цены на недвижимость в Греции
Где лучше покупать недвижимость в Греции? Оптимальным выбором станут районы, где цены растут сравнительно быстро, но одновременно не находятся на заоблачном уровне. Чтобы узнать, сколько стоит недвижимость в Греции в 2023 году в разрезе отдельных районов, где самая дешевая недвижимость в Греции, и где цены растут, а не падают, предлагаем изучить свежий индекс цен SPI, подготовленный консалтинговой компанией Spitogatos.
| Регион (название на русском) | Регион (название на греческом) | Цена в 1 кв. 2023 года (евро/кв.м.) | Цена в 1 кв. 2022 года (евро/кв.м.) | Изменение, % |
| Ном Пиерия | Ν. Πιερίας | 1000 | 1000 | — |
| Гревена | Γρεβενά | 667 | 800 | -16,7% |
| Ном Козани | Ν. Κοζάνης | 637 | 714 | -10,8% |
| Ном Касторья | Ν. Καστοριάς | 667 | 732 | -8,9% |
| Фокида | Φωκίδα | 1253 | 1320 | -5,1% |
| Феспротия | Θεσπρωτία | 1343 | 1412 | -4,9% |
| Пелла | Πέλλα | 775 | 814 | -4,8% |
| Ном Кардица | Ν. Καρδίτσας | 688 | 714 | -3,7% |
| Аркадия | Αρκαδία | 1100 | 1139 | -3,4% |
| Аргосаронические острова | Νησιά Αργοσαρωνικού | 1887 | 1923 | -1,9% |
| Ном Килкис | Ν. Κιλκίς | 633 | 642 | -1,3% |
| Ном Лефкас | Ν. Λευκάδας | 2118 | 2,143 | -1,2% |
| Фтиотида | Φθιώτιδα | 988 | 1000 | -1,2% |
| Беотия | Βοιωτία | 1407 | 1421 | -0,9% |
| Ном Ласитиу | Ν. Λασιθίου | 1716 | 1714 | 0,1% |
| Ном Родопис | Ν. Ροδόπης | 933 | 926 | 0,8% |
| Ном Лариса | Ν. Λάρισας | 1130 | 1120 | 0,9% |
| Ном Хиос | Ν. Χίου | 1098 | 1083 | 1,3% |
| Ном Трикала | Ν. Τρικάλων | 978 | 965 | 1,4% |
| Ном Серрес | Ν. Σέρρες | 763 | 750 | 1,7% |
| Ном Драма | Ν. Δράμας | 714 | 700 | 2% |
| Салоники (курортная зона) | Θεσσαλονίκη – Υπόλ. Νομού | 826 | 806 | 2,5% |
| Лакония | Λακωνία | 1027 | 1000 | 2,7% |
| Этолоакарнания | Αιτωλοακαρνανία | 917 | 889 | 3,1% |
| Ном Самос | Ν. Σάμου | 889 | 858 | 3,6% |
| Занте | Ζάκυνθος | 1750 | 1684 | 3,9% |
| Остальная часть Аттики | Υπόλοιπο Αττικής | 1778 | 1707 | 4,1% |
| Северный Лесбос | Ν. Λέσβου | 1059 | 1017 | 4,1% |
| Эвбея | Εύβοια | 1250 | 1197 | 4,4% |
| Элида | Ηλεία | 882 | 844 | 4,5% |
| Ном Янина | Ν. Ιωαννίνων | 1314 | 1256 | 4,6% |
| Эврос | Έβρος | 1290 | 1233 | 4,6% |
| Додеканес | Δωδεκάνησα | 1636 | 1560 | 4,8% |
| Иматия | Ημαθία | 760 | 725 | 4,9% |
| Ном Кавала | Ν. Καβάλας | 1250 | 1184 | 5,6% |
| Ном Ираклион | Ν. Ηρακλείου | 1408 | 1328 | 6% |
| Ном Ретимно | Ν. Ρεθύμνου | 1616 | 1524 | 6,0% |
| Магнисия | Μαγνησία | 1125 | 1053 | 6,9% |
| Арголида | Αργολίδα | 1587 | 1481 | 7,1% |
| Ном Кефалонии | Ν. Κεφαλονιάς | 2143 | 2000 | 7,1% |
| Киклады | Κυκλάδες | 3067 | 2838 | 8,1% |
| Афины (центр) | Κέντρο Αθήνας | 1809 | 1667 | 8,5% |
| Эвритания | Ευρυτανία | 1048 | 965 | 8,6% |
| Спорады | Σποράδες | 1850 | 1700 | 8,8% |
| Мессиния | Μεσσηνία | 1458 | 1333 | 9,4% |
| Ахайя | Αχαΐα | 1083 | 988 | 9,6% |
| Ном Корфу | Ν. Κέρκυρας | 1872 | 1708 | 9,6% |
| Ном Ксанти | Ν. Ξάνθης | 970 | 884 | 9,7% |
| Ном Превеза | Ν. Πρέβεζας | 1444 | 1317 | 9,7% |
| Пирей | Πειραιάς | 1833 | 1667 | 10% |
| Афины (восточные пригороды) | Αθήνα – Ανατολικά Προάστια | 1837 | 1667 | 10,2% |
| Афины (северные пригороды) | Αθήνα – Βόρεια Προάστια | 2800 | 2538 | 10,3% |
| Коринфия | Κορινθία | 1433 | 1300 | 10,3% |
| Афины (западные пригороды) | Αθήνα – Δυτικά Προάστια | 1635 | 1471 | 11,2% |
| Ном Флорина | Ν. Φλώρινας | 624 | 561 | 11,3% |
| Халкидика | Χαλκιδική | 2000 | 1778 | 12,5% |
| Ном Артас | Ν. Άρτας | 827 | 732 | 13% |
| Пирей (пригород) | Προάστια Πειραιά | 1500 | 1327 | 13,1% |
| Афины (южные пригороды) | Αθήνα – Νότια Προάστια | 3368 | 2976 | 13,2% |
| Салоники (периферийные муниципалитеты) | Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι | 1438 | 1255 | 14,5% |
| Ном Ханья | Ν. Χανίων | 2076 | 1813 | 14,6% |
| Салоники (центральный муниципалитет) | Θεσσαλονίκη – Δήμος | 2000 | 1673 | 19,6% |
Как следует из представленной выше статистики, самую быстрорастущую в цене недвижимость в Греции стоит искать в центральном муниципалитете Салоников. Пусть средняя цена жилья там и находится на уровне выше среднего (2 000 евро за 1 квадратный метр), но и запас для дальнейшего подорожания у курортного региона имеется.
В топ-5 привлекательных направлений для покупки недвижимости в Греции также вошли курортный город Ханья на острове Крит, периферийные муниципалитеты Салоников, южные пригороды столичных Афин и пригород портового Пирея, где темпы роста составили 14,6%, 14,5%, 13,2% и 13,1% соответственно.
Цены, с другой стороны, варьируются гораздо сильнее. Средняя стоимость местного жилья в отчетном периоде (I квартал 2023 года) составляла 2076, 1438, 3368 и 1500 евро за 1 кв. м соответственно.
Следовательно, если требуется недвижимость в Греции недорого, чтобы приумножить капитал при последующей перепродаже в отдаленном будущем, наиболее перспективными вариантами прямо сейчас можно считать пригород Пирея и периферийные муниципалитеты Салоников. Дополнительный плюс – в обоих случаях приобретается ликвидная недвижимость в Греции у моря.
Процедура покупки недвижимости в Греции и требования к иностранцам
Граждане ЕС могут свободно покупать недвижимость в Греции. Гражданам стран, не входящих в Евросоюз, придется учитывать некоторые ограничения. В частности, из соображений безопасности покупка недвижимости вблизи военных баз и государственных границ (особенно вблизи недружественной Турции, где также можно получить ВНЖ и даже гражданство за недвижимость) и на некоторых островах неевропейцами невозможна. Обладателям паспортов ЕС потребуется специальное разрешение местных органов власти.
Процесс покупки недвижимости в Греции организован следующим образом:
- Банковский счет. Потенциальный покупатель должен открыть счет в греческом банке и перевести все средства, необходимые для покупки (сумму, покрывающую цену недвижимости, нотариальные и регистрационные сборы – см. ниже), чтобы соответствовать налоговому законодательству Греции.
- Разрешение центробанка. Перевод средств для покупки недвижимости должен быть задокументирован и требует разрешения центробанка Греции. При переводе средств без такого разрешения у налоговых органов могут возникнуть вопросы к источнику происхождения денег.
- Налоговый номер. Иностранному покупателю необходимо получить номер налогоплательщика в компетентных органах. Если совместную покупку недвижимости в Греции планирует иностранная супружеская пара, то и мужу, жене потребуется такой номер.
- Наем агента по недвижимости и юриста. Первый фактический шаг к покупке дома или квартиры в Греции — наем юриста и агента по недвижимости. Нанятый специалист поможет с выбором недвижимости, а также будет нести ответственность за выполнение проверки выбранного актива и обеспечение защиты интересов клиента в рамках сделки.
- Переговоры с продавцом недвижимости и предварительный договор. Выбрав оптимальную недвижимость в Греции, следует сделать предложение продавцу. Если собственник примет предложение, нанятый риелтор составит первоначальный договор купли-продажи. Обе стороны подпишутся под текстом документа, и покупателю потребуется внести 10-процентный депозит, чтобы зарезервировать выбранную недвижимость в Греции.
- Поиск обременений и оценка недвижимости на соответствие нормам. Риелтор / юрист проверит недвижимость в Греции на предмет наличия каких-либо обременений (например, неуплаченных налогов / задолженности по ипотеке) и проведет оценку соответствия государственным строительным нормам.
- Закрытие сделки. Если результаты проверки недвижимости в Греции устроят покупателя, можно приступать к подготовке окончательного договора, переводу остатка суммы продавцу и уплате необходимых государственных пошлин. Закрытие сделок с недвижимостью в Греции обычно занимает от 4 до 6 недель. Покупатель несет ответственность за наем нотариуса для подготовки договора и должен контролировать завершение покупки. Обе стороны должны подписать договор в присутствии нотариуса, который проверит и зарегистрирует сделку в государственных реестрах. Лицу, желающему купить недвижимость в Греции, необходимо предъявить действительный паспорт, регистрационный номер налогоплательщика и специальное разрешение на покупку (при необходимости). Продавец также должен будет оформить справку из Hellenic Fiscus (налоговое управление) об отсутствии фискальной задолженности. Последний шаг – перерегистрация актива на имя покупателя в компетентных государственных органах Греции.
Налоги и сборы при покупке недвижимости в Греции
Покупка недвижимости предполагает выполнение ряда платежей, помимо оплаты цены сделки. Чтобы купить дом в Греции или греческую квартиру у моря или в иной части страны, придется оплатить транзакционные издержки и сборы. Часть выплат ложится на плечи покупателя, часть — на продавца.
| Размер (от указанной в окончательном договоре цены недвижимости в Греции) | Кто платит? | |
| Налог на передачу права собственности на недвижимость | 3,09% | покупатель |
| Комиссия за регистрацию | 0,48% — 0,68% | покупатель |
| Нотариальные сборы | 0,8% — 1% (+ 24% НДС) | покупатель |
| Юридические услуги | 1% — 2% | покупатель |
| Гонорар агента по недвижимости | 1% — 2% 1% — 2% | покупатель продавец |
| Общие расходы, оплачиваемые покупателем: | 7,04% — 6,88% | |
| Общие расходы, оплачиваемые продавцом: | 1,24% — 2,48% | |
| Общие сборы при внесении инвестиций и выходе из них (сборы при покупке и продаже) | 8,28% — 9,36% | |
Сборы за внесение в земельный кадастр
Передача права собственности на недвижимость в Греции регистрируется в кадастре. Плата за услугу охватывает помощь регистратора, подготовку справок и гербовый сбор. Сумма к уплате составляет от 0,48% до 0,68% от стоимости недвижимости.
Нотариальные сборы
Чтобы договор купли-продажи недвижимости в Греции был действительным, его необходимо нотариально заверить. Нотариальные сборы составляют от 0,8% до 1% от стоимости недвижимости (плюс 24% НДС от полученного размера сбора).
Юридические услуги
Настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами юриста, чтобы избежать «подводных камней» при покупке недвижимости в Греции. Компетентный юрист поможет определить всех собственников, а также провести комплексную проверку в отношении любых обременений (залоговые права, ипотечные кредиты и т. д.). Юрист поможет покупателю недвижимости в Греции соблюсти налоговое законодательство и позаботится о корректности составления договора и прочих документов.
Не существует минимальной суммы гонорара юриста за сделку с недвижимостью в Греции. Гонорар определяется по соглашению между юристом и клиентом. Обычно покупатель недвижимости платит от 1% до 2% от стоимости приобретаемого объекта (плюс 24% НДС от полученной суммы).
Если покупатель совершает сделку с недвижимостью в Греции впервые, юристу также потребуется провести подготовительную работу (постановку покупателя на налоговый учет, открытие банковского счета, официальные переводы и т. д.). В этом случае обычно взимается дополнительная плата.
| Юридические услуги | Ставка |
| Подготовительная работа | по договоренности |
| Юридические расходы по сделкам с недвижимостью | по договоренности, обычно 1%-2% (плюс 24% НДС) |
Комиссия агента по недвижимости
Покупатель и продавец недвижимости в Греции платят от 1% до 2% (плюс 24% НДС) в качестве комиссии риелтерскому агенту. Иногда покупатель оплачивает всю сумму.
Налоговые и иммиграционные стимулы для желающих купить недвижимость в Греции
- Инвестиционная иммиграция. Очевидной мерой стимулирования рынка жилья Греции выступает программа по выдаче «золотой визы», которая подогревает интерес иностранцев. Иностранные инвестиции в рынок недвижимости Греции в 2022 году достигли рекордного уровня в 1,975 млрд евро, увеличившись на 68% в годовом исчислении, а также на 37% относительно предыдущего рекордного уровня, достигнутого в 2019 году. Тогда иностранцы инвестировали в рынок недвижимости Греции 1,45 млрд евро. Решающую роль в установлении рекорда сыграло анонсированное властями в сентябре 2022 года двукратное подорожание греческой «золотой визы» (точные сроки подорожания в момент анонса не назывались). Еще один фактор — ослабление противоэпидемиологических ограничений в Китае, позволившее китайским инвесторам вернуться в Грецию.
- Выгодная покупка под сдачу. Рост популярности краткосрочной аренды жилья в Греции и низкие цены на недвижимость (относительно других курортных регионов Средиземного моря) привели к повышению интереса иностранных и местных инвесторов к покупке жилья в Греции под сдачу. Наиболее популярные направления – центральные районы столичных Афин и южные пригороды столицы, портовый город Пирей и курортные направления, включая острова.
- Налоговые льготы для строителей. Приостановка уплаты НДС по новым разрешениям на строительство, объявленная греческим премьер-министром в октябре 2019 года и продленная до конца 2024 года, привела к активизации застройщиков и пополнению ассортимента недвижимости в Греции современными объектами.
- Снижение единого налога на недвижимость (ENFIA). ENFIA для физических лиц был снижен в 2019 году на 30% для объектов стоимостью до 60 000 евро; на 27% для недвижимости ценой до 70 000 евро; на 25% для активов стоимостью до 80 000 евро; на 20% для недвижимости не дороже 1 миллиона евро; и на 10% для недвижимости стоимостью более 1 миллиона евро. С 2020 года владельцы недвижимости в Греции получили право на дополнительное снижение суммы сбора в среднем на 10%. В феврале 2022 года власти объявили о новом снижении ENFIA на 13%.
Помощь желающим купить недвижимость в Греции
Возможность получить ВНЖ, если купить греческий дом или квартиру, – отнюдь не единственный довод в пользу инвестиций в рынок недвижимости Греции. Местное жилье быстро растет в цене и считается крайне перспективным с точки зрения приумножения капитала. Подобрать оптимальный объект, разобраться в тонкостях процедур и совершить выгодную сделку, не теряя бесценное время, помогут эксперты.
Что дает покупка недвижимости в Греции?
Покупая местное жилье, иностранец вправе претендовать на ВНЖ в Греции через недвижимость. Но эта возможность недоступна россиянам вследствие санкций. Тип и место расположения роли не играют. Можно купить дом в Греции у моря или квартиру в горах. Главное — обеспечить соответствие инвестиционному минимуму. Отвечая на вопрос о том, что дает квартира в Греции, также можно упомянуть два преимущества. Во-первых, собственник получает источник пассивного дохода от сдачи жилья в аренду. Во-вторых, появляется возможность приумножить инвестиции, перепродавая недвижимость в будущем.
Можно ли купить недвижимость в Греции без гражданства?
Да, купить жилье в Греции может негражданин этой страны. Но иностранцам приходится мириться с определенными ограничениями. Например, граждане стран, не входящих в Евросоюз, не могут купить жилье в Греции рядом с границей или военными объектами. Европейцам для покупки такой недвижимости в Греции потребуется разрешение местных органов власти.
Какой налог на недвижимость в Греции?
Чтобы купить дом в Греции, покупателю придется оплатить налог на передачу права собственности в размере 3,09% от суммы сделки. Предусмотрены дополнительные административные сборы и гонорары, выплачиваемые риелторам, юристам, нотариусу.
