Содержание
показать
От заработка на приросте капитала и получения стабильного пассивного дохода до права на иммиграционные льготы — покупка иностранной недвижимости дает много плюсов. Но рисков не меньше. Вероятность столкнуться с мошенниками, скрытыми обременениями и другими неприятными сюрпризами не нулевая. Уменьшить риски и получить максимум преимуществ поможет эта статья и консультация с нашими экспертами.
Технологии превращают мир в единое глобальное сообщество, а развитие и удешевление транспорта упрощают трансграничные путешествия. С распространением интернета знания о других странах и возможностях для инвестирования за рубежом доступны любому желающему.
6 главных причин купить иностранную недвижимость
Причин для инвестиций в зарубежную недвижимость предостаточно. Вот самые главные:
- Иммиграционные льготы. Хотите жить в более солнечном месте, выйдя на пенсию? Хотите переехать за границу ради работы или бизнеса? Хотите начать новую главу в жизни вдали от родины? Покупка жилья в выбранной стране может упростить переезд за границу для решения этих и других задач. И речь не только о получении собственной крыши над головой без риска внезапного выселения недобросовестным арендодателем. Покупка зарубежной недвижимости выше определенной стоимости может привести к ускоренному получению вида на жительство в принимающей юрисдикции. В Испании, Мексике и Греции есть специальные программы по выдаче «золотых виз», участники которых получают бонусы вроде безвизового доступа в шенгенскую зону. Другие страны, включая Албанию и Сербию, предоставляют вид на жительство при покупке недвижимости любой стоимости. Оформление ВНЖ и проживание в принимающей стране обычно приводят к получению гражданства по прошествии определенного количества лет. Наличие резидентства / гражданства за границей — важный компонент любой стратегии диверсификации рисков и активов. Зарубежная недвижимость может стать основой плана «Б». Получение законных прав на проживание в другой стране позволяет, например, быстро покинуть родину в случае волнений или конфликта.
- Курсовые разницы. При правильном подходе появляется возможность купить зарубежную недвижимость со скидкой, пользуясь курсовыми разницами. Главное условие – наличие накоплений в стабильной свободно конвертируемой валюте, которая крепнет по отношению к валюте государства назначения. Воспользоваться этой возможностью можно, например, в Турции и Египте, где также функционируют программы получения ВНЖ и гражданства за инвестиции в недвижимость. Валюты обеих стран быстро падают. Укрепление доллара создает возможности для инвесторов с долларовыми накоплениями при покупке недвижимости по миру. Доллар достиг исторического максимума по отношению к евро, фунту и другим ключевым валютам, не говоря уже о валютах развивающихся стран. Высокая покупательная способность американского доллара позволяет инвестору диверсифицировать портфель недвижимости, приобретая имущество за границей со значительной скидкой.
- Пассивный доход и прирост капитала. Зарубежная недвижимость может приносить доход:
- Сдача зарубежной недвижимости в аренду краткосрочным или долгосрочным посетителям. Аренда будет генерировать денежный поток, который можно использовать для компенсации расходов на содержание и/или для создания накоплений в местной валюте. Чистая доходность, обычно, невысока. Но возможна двузначная доходность. Например, при покупке апартаментов в привлекательной туристической локации на Северном Кипре. Небольшая квартира рядом с пляжем может стоить там менее $100 тыс. Поскольку местный рынок краткосрочной аренды вернулся к допандемийному уровню, чистая доходность более 10% вполне реальна.
- Заработок на приросте капитала. Покупая зарубежную недвижимость со скидкой, благодаря выгодному курсу конвертации того же доллара в местную валюту, а также ожидая дальнейшего роста стоимости актива на фоне общего укрепления рынка, можно заработать на приросте капитала при перепродаже недвижимости в будущем.
- Конфиденциальность и налоги. Зарубежная недвижимость – один из немногих классов активов, о которых инвесторы, как правило, не обязаны отчитываться перед налоговыми органами на исторической родине. Важно учитывать специфику налогового законодательства родной страны. Например, недвижимое имущество, используемое для самостоятельного проживания, часто можно не декларировать, но доход от сдачи актива в аренду при сохранении фискального резидентства страны происхождения, возможно, придется указывать в налоговой декларации. При сдаче зарубежной недвижимости в аренду можно претендовать на налоговые вычеты. Например, зачастую разрешается вычитать из налогооблагаемой базы стоимость каждой поездки, которую собственник совершает, чтобы проверить свое иностранное недвижимое имущество. Можно вычесть из налогооблагаемого дохода проценты, выплаченные по ипотеке за зарубежный дом. Обычно налоговые органы не интересуются иностранной недвижимостью налогоплательщиков-физлиц, потому что даже при желании налоговики не смогут конфисковать или принудительно продать такой иностранный актив, будь то условная вилла в Белизе, пентхаус в Колумбии или пляжный дом в Бразилии.
- Географическая диверсификация и снижение рисков. Покупая недвижимость за границей, инвестор снижает риски, связанные с флуктуациями обменных курсов, а также минимизирует вероятность ареста активов правительством на исторической родине или незаконной смены собственника в ходе рейдерского захвата. Зарубежные рынки могут вырасти, в то время как рынок родной страны может двигаться к спаду. Инвестиции в недвижимость за границей позволяют не «класть все яйца в одну корзину».
- Доступный отдых. Покупка недвижимости за границей — это инвестиция. Но, в идеале, покупать надо там, где вам нравится проводить время. Если есть место, где вы действительно хотите отдыхать каждый год, то владение местной недвижимостью может сократить расходы на отпуск. Особенно если сдавать актив в аренду в период, когда вы его не занимаете самостоятельно. Можно организовать обмен домами с другими владельцами жилья в привлекательных регионах. Это позволит при минимуме затрат путешествовать по планете, погружаясь в новые культуры и знакомясь с интересными сообществами. Проводя время в своем курортном доме, вы сможете избежать зимних счетов за отопление или, что еще хуже, потенциального энергетического кризиса вроде тех, которые произошли на юге Соединенных Штатов Америки и в ряде государств Европы в 2022 году. Отправляйтесь в теплый регион, где не потребуется отопление зимой, но не в слишком жаркое место, где без кондиционера не обойтись. Прибрежные регионы Испании – один из самых популярных вариантов для тех, кто хочет купить дом для отдыха за границей.
11 факторов, требующих внимания потенциальных покупателей
Факторы, которые нужно учесть, прежде чем инвестировать в зарубежную недвижимость:
- Состояние рынка. Покупая недвижимость в другой стране или даже в другом городе на территории государства текущего проживания, следует провести тщательный анализ текущей ситуации на местном рынке недвижимости, изучая потенциальный доход от аренды и динамику цен. Сосредоточьтесь на самых безопасных местах, которые находятся рядом с пляжами, инфраструктурой, магазинами и т. д. Не поленитесь лично посетить приглянувшуюся локацию, чтобы не формировать мнение о ней только по фото из интернета. Посещение можно совместить с решением рекреационных задач. Например, отправившись в гастрономический тур по Сербии.
- Расходы на закрытие сделки. Учтите, что, инвестируя в недвижимость за границей, вероятно, придется платить не только покупную цену. Дополнительные расходы на закрытие сделки могут 1% — 20% в зависимости от страны, в которую вы инвестируете, и цены покупки недвижимости. Речь о налоге на передачу права собственности, гербовом сборе, оплате услуг нотариуса, риэлторов, юристов, оценщиков и других специалистов.
- Ежегодные налоги. При официальной сдаче иностранной недвижимости в краткосрочную / долгосрочную аренду / субаренду, обычно, возникают налоговые обязательства. Но даже если покупатель не получает никакого дохода от эксплуатации купленной недвижимости, решая не использовать свою зарубежную недвижимость в подобных целях или занимать ее самостоятельно, большинство стран обяжут его платить ежегодный налог на недвижимость. Сумма сбора зависит от стоимости облагаемого налогом имущества, его категории и места расположения. Предполагая, что налог на недвижимость составляет 1% в год за недвижимость стоимостью $500 тыс., приготовьтесь платить по $5 тыс. каждый год.
- Эксплуатационные расходы. Любая недвижимость требует определенных эксплуатационных расходов / затрат на техническое обслуживание. Обязательно учитывайте такие расходы: электричество, вода, плата за услуги товарищества собственников жилья, страховка, расходы на техническое обслуживание и, возможно, услуги управляющей компании (управление сдачей в аренду). На долю таких расходов приходится 10-20% дохода от сдачи недвижимости в аренду, если, конечно, собственник это практикует.
- Просмотры. Запланируйте минимум один просмотр, лучше два. Это может помочь оценить качество постройки, собрать дополнительную информацию и провести более детальный сравнительный анализ интересующего актива с аналогичными объектами на рынке.
- Торг. Не спешите вносить полную стоимость из объявления, если думаете, что недвижимость переоценена собственником. Попробуйте сделать первое предложение на 10% ниже цены, указанной в рекламе, и вести переговоры уже с учетом нового ценника. В идеале нужно получить скидку не менее 5-6% от первоначальной цены предложения продавца, указанной в объявлении.
- Проверка. Целесообразно проводить тщательную комплексную проверку любой недвижимости, которую приобретаете. Речь о проверке того, застраховано ли недвижимое имущество, нет ли обременений и неуказанных собственников, а также конструкционных недостатков. Важно нанять местного юриста и оценщика, которые помогут с решением этих задач. Легко найти таких специалистов, например, на немецком рынке, если воспользоваться нашей услугой по покупке коммерческой недвижимости в Германии с правом на ВНЖ.
- Валютные курсы. На валютных курсах можно не только зарабатывать, но и терять капитал. Приготовьтесь к тому, что за конвертацию иностранной валюты в местную банком будет взиматься комиссия. Например, в размере 1-2%. Убедитесь, что это соответствует вашему бюджету, или изучите альтернативные способы конвертации валюты для покупки. Рекомендуется нанять местного юриста / специалиста по валютным операциям, который поможет с решением этой задачи и подбором лучшего обменного курса. Валютные рынки непредсказуемы, поэтому возможность контролировать курс может значительно увеличить выгоду при закрытии сделки. Благо, инструментов для хеджирования валютных рисков хватает. Например, можно зафиксировать обменный курс и осуществить перевод позже с помощью форвардного контракта, фиксирующего курс на срок до двух лет.
- Ипотека и страховка. В большинстве случаев покупателю следует готовиться к оплате покупки из собственных сбережений. Покупателям-нерезидентам может быть сложно получить ипотечный кредит и даже открыть счет в банке принимающей страны. В некоторых странах оформление ипотеки в качестве иностранца возможно, но получение заемного капитала может обойтись дороже, чем на родине. Банки могут потребовать от покупателя оформить местный полис страхования жизни, указав банк-кредитор в качестве основного бенефициара, если страхуемый покупатель умрет до завершения выплаты ипотеки. Большинство компаний по страхованию жизни готовы страховать только клиентов возрастом до 70 или 75 лет. Это ограничивает срок ипотеки, если покупатель старше 50 лет на момент подачи заявки на заемное финансирование в банке. Например, 65-летний человек может претендовать на получение ипотечного кредита в лучшем случае на 10 лет.
- Оформление покупки. От покупки в качестве физлица-нерезидента до приобретения через иностранную компанию — независимо от способа закрытия сделки, местный юрист будет крайне полезен. Специалист поможет со сбором документов и выполнением процедур, необходимых для успешной смены владельца актива.
- Управляющая компания. Быть арендодателем в определенной стране, не проживая там, непросто. Поэтому лучше нанять управляющую компанию, если планируете сдавать приобретаемый актив. Такая компания будет контролировать недвижимость и обеспечивать бесперебойную сдачу, включая взаимодействие с арендаторами, уплату сборов на доход от аренды и коммунальных платежей.
Экспертная помощь с выбором и покупкой иностранной недвижимости
Некоторые покупатели недвижимости за границей ориентируются на потенциально более высокую отдачу от инвестиций, чем на родине. Другие ищут жилье для отдыха. Ряд лиц покупает зарубежную недвижимость в ожидании будущих политических потрясений в родной стране или просто желая обосноваться в экзотической курортной юрисдикции.
Независимо от причины покупки иностранной недвижимости, нужно учитывать много переменных, чтобы закрыть действительно выгодную сделку. Одни страны предлагают дружественные законы в отношении иностранных инвесторов и гарантируют высокий прирост капитала. Другие привлекают покупателей иммиграционными льготами. Третьи делают ставку на дружественные налоговые режимы.
Можно ли получить всё и сразу? Да, но вам не обойтись без помощи экспертов, которые ведут постоянный мониторинг рынков и законов, а также готовы проконсультировать потенциальных покупателей в области налогового планирования.
Выбор лучшего места для покупки недвижимости за границей будет зависеть от вас. Спросите себя, подходит ли вам тот или иной пункт назначения? Вы — сторонник медленного темпа жизни или предпочитаете городскую суету? Нужно ли вам место для семейного отдыха?
Подумайте о том, когда вы будете использовать недвижимость, так как в некоторых популярных курортных регионах в межсезонье многие заведения закрываются. Наши эксперты проведут индивидуальную консультацию, учитывая все ваши пожелания и предпочтения.
