Субъекты сектора недвижимости Турции, который вот-вот оставит неудачный год позади, вступают в 2024 год с надеждой. Снижение затрат на строительство, рост покупательной способности населения и ожидаемая поддержка спроса за счет доступных кредитов помогут вернуться к позитивной динамике.
Недвижимость — локомотив турецкой экономики. Но 2023 год стал самым трудным для сектора за десятилетие. По предварительным оценкам, продажи в отчетном периоде ненамного превысят минимальный результат за десятилетие, который был зафиксирован в 2013 году. В тот раз было закрыто 1,157 млн сделок. 2023 год, как ожидается, закроется с продажами на уровне 1,2 млн. единиц. Причин негативной ситуации много. Вот ключевые:
- февральские землетрясения, унесшие бесчисленные жизни и нанесшие серьезный ущерб инфраструктуре страны, а также вызвавшие беспокойство о безопасности недвижимости в Турции среди инвесторов;
- сохраняющаяся рекордная инфляция;
- ужесточение иммиграционных правил, включая запрет на выдачу ВНЖ иностранцам в регионах с высокой долей экспатов и подорожание «золотого паспорта» (с $250 тыс. до $400 тыс.), имевшее место ранее;
- политическая неопределённость перед всеобщими выборами, состоявшимися в мае;
- националистическая позиция оппозиции, демонстрировавшаяся в ходе предвыборной кампании и выражавшаяся намерением запретить продажу жилья иностранцам, напугала инвесторов из-за рубежа.
- рост процентных ставок по кредитам после выборов.
Из-за этих и ряда других обстоятельств потенциальные покупатели жилья начали придерживаться выжидательной тактики. Это привело к снижению количества покупок жилья. Когда банки «закрыли кредитные краны» во второй половине года, кривая продаж повернулась вниз еще сильнее. А после того как высокая инфляция увеличила стоимость строительства, в секторе возник дефицит предложения. Все это привело к спаду продаж недвижимости.
Лучшее впереди: оптимистичные ожидания по динамике продаж благодаря низкой базе и не только
Так что же ждет сектор жилой недвижимости в 2024 году? Рыночные аналитики сходятся во мнении, что грядущий год будет не таким плохим, как 2023 год. Как минимум, благодаря низкой базе (см. выше).
По данным Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), продажи квартир и коттеджей в ноябре 2023 года снизились на 20,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 93 514 единиц. В январе-ноябре продажи жилья снизились на 14,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 1,087 млн.
Представители отрасли ожидают, что к концу 2023 года общее количество продаж составит 1,2 млн. Поэтому сектор достигнет худших показателей продаж за 10 лет. Но ожидания представителей отрасли на 2024 год более позитивные. Предполагается, что в грядущем году продажи превысят отметку в 1,4 млн.
Позитивные изменения в экономике и нормативно-правовой базе также обнадеживают. Ужесточение строительных норм и акцент на малоэтажное строительство позволят укрепить статус жилой недвижимости в Турции как безопасного убежища.
Это очень кстати, поскольку состоятельные иностранцы, включая россиян, после землетрясений стали отдавать предпочтение более сейсмоустойчивому Дубаю перед Турцией. Многие россияне ранее перенесли бизнес в Турцию из-за эмбарго, введенного объединённой Европой на фоне кризиса в Украине. Но практика показала, что россияне могут проводить в ОАЭ те же операции, что и в Турции. У Дубая также есть налоговые преимущества.
Параллельно росту сейсмостойкости вновь возводимых зданий в Турции будет наблюдаться удешевление их возведения. Затраты на оплату строительных материалов, вероятно, начнут снижаться, что приведет к замедлению роста стоимости новостроек и повышению спроса на них. Продажи также увеличиваются благодаря другим инициативам субъектов государственного и частного секторов. Например, за счет кампании по выдаче кредитов на доступных условиях оплаты, которую планирует объявить правительство.
Год IPO с акцентом на сегмент REIT
2023 год стал годом IPO. Число компаний, зарегистрированных на Стамбульской бирже в отчетном периоде, достигло 53. Общий оборот этих компаний составил более 70 млрд лир. 9 из 53 компаний, вышедших на биржу в 2023 году, относились к категории инвестиционных фондов недвижимости (англ.: Real Estate Investment Trust; REIT).
Де-факто крупнейшее публичное размещение акций в Турции в 2023 году провела компания, занимающаяся недвижимостью. Инвесторы проявили большой интерес к этим REIT. Спрос намного превышал предложение.
Хорошо зарекомендовавшие себя компании в этом секторе продолжат выходить на биржу в 2024 году. А крупные REIT будут инвестировать и приносить прибыль своим инвесторам благодаря эффективным стратегиям и восстановлению турецкого рынка недвижимости.
Смена предпочтений: вместо земли и коммерческой недвижимости покупатели начнут выбирать жилье
Снижение продаж жилья в 2023 году было частично компенсировано ростом сделок с объектами нежилой недвижимости. Продажи земли под застройку, полей сельскохозяйственного назначения, лесных угодий и коммерческой недвижимости за первые 10 месяцев года достигли рекордного уровня — 1,426 млн единиц. За аналогичный период предыдущего года этот показатель составил 1,391 млн. Поэтому темп роста достиг 2,5%. Доля нежилой недвижимости в общем объеме продаж впервые в истории достигла 58,9%.
По итогам января-октября количество продаж земли под застройку, полей и коммерческой недвижимости составляло 1,176 млн в 2021 году, 1,017 млн в 2020 году, 828 тысяч в 2019 году и 1,014 млн в 2018 году. Ожидается, что увеличение покупок жилья в новом году будет происходить параллельно спаду в нежилом сегменте.
Повышение покупательной способности поддержит сектор
С ростом минимальных зарплат и пенсий в Турции произойдет повышение покупательной способности. Инфляционные и валютные ожидания Центробанка Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) на 2024 год также позитивны. По этой причине предполагается рост интереса турецких граждан к покупке недвижимости — как для инвестиций, так и для проживания. Того же мнения придерживаются и представители отрасли.
В 2024 году предложение увеличится
Также ожидается, что 2024 год станет годом, когда новые девелоперские проекты в мегаполисах наберут обороты. Турции требуется от 900 тысяч до 1 миллиона единиц жилья в год. Однако фактический результат едва достигает 650 тысяч.
Самой большой проблемой при реализации девелоперских проектов остается быстрый рост цен на материалы, энергию и бюджетов на оплату труда. Ожидается, что в 2024 году рост затрат на строительство замедлится. Девелоперские проекты будут развиваться при финансовой поддержке банкиров и властей.
Новые кампании, которые будут объявлены как частным сектором, так и правительством для поддержки сектора, увеличат продажи. Доходы крупных строительных фирм от публичных размещений ценных бумаг также станут значимым источником финансирования новых девелоперских проектов.
Сохраняющийся рост цен на жилье защитит инвестиции в него
Снижения цен на жилье не ожидается. Даже несмотря на удешевление аренды. Этот тренд продолжится в 2024 году. Причина — запрос на покупку от бывших арендаторов, усиливаемый кампанией банкиров и властей по кредитованию ипотечников.
Параллельно удешевлению ипотеки будут снижаться проценты по депозитам. Высокий рост процентных ставок по депозитам, наблюдавшийся ранее, замедлял инвестиции в недвижимость. Ожидается, что сбережения, накопленные на фондовом рынке и в виде банковских депозитов, переместятся в рынок жилья.
Это приведет к росту цен на жилую недвижимость в Турции. В результате повысится его инвестиционная привлекательность и привлекательность как актива-убежища в период кризиса, от которого Турция пока не оправилась. Поэтому ранняя покупка жилья сулит выгодные инвестиции.
