Северный Кипр: сколько стоит недвижимость, где лучше купить иностранцам и стоит ли это делать?

Среди огромного числа стран россияне и некоторые иностранцы по ряду причин выбирают Северный Кипр. Это государство остается непризнанным уже на протяжении почти 50 лет (с 1974 года), а его столица (Никосия/Лефкосия) является единственным городом в мире, разделенным на две части: Южный Кипр и Северный Кипр.

Погода, море и великолепный пейзаж обеих частей острова привлекают иностранных туристов и переезжающих на ПМЖ гостей региона. Но если в Южный Кипр можно попасть только по Шенгену или национальной визе, то на северной части острова это сделать гораздо проще.

Основная особенность ТРСК (Турецкой Республики Северного Кипра) – безвизовый режим для россиян, казахов и большинства иностранцев, срок действия которого — 90 дней. При этом получить вид на жительство можно за аренду недвижимости или её покупку по любой цене.

Где лучше всего покупать недвижимость на Северном Кипре?

Города Северного Кипра, где можно купить недвижимость и остаться навсегда или на время своего отдыха, включают регионы с выходом к морю и административные центральные районы острова. Выбор геолокации зависит от поставленных целей и предпочтений владельца. Большинство иностранцев, конечно, ищут жилье на берегу Средиземного моря на Кипре, где в топ городов ТРСК входят Кирения, Фамагуста, Тримоко.

Столица Северного Кипра Никосия не имеет выхода к морю, но сохраняет популярность среди иностранных гостей острова ввиду ра́звитой инфраструктуры, большого числа достопримечательностей и множества перспектив для бизнеса. Другие города ТРСК без сопряжения с морским побережьем, где можно купить недорого недвижимость и получить вид на жительство, – это Лефке, Морфу и Гёньели.

Кирения (Гирне)

Если вы желаете купить недвижимость на Северном Кипре на берегу морского побережья и одновременно оказаться среди старинной архитектуры, то Кирения — это наилучший выбор. Здесь современная инфраструктура, которая перекликается со старинными замками и природными красотами острова. 

В Гирне (Кирении) инвесторы активно скупают жилье ввиду его востребованности и растущих цен, а также имеют возможность стать владельцами роскошных вилл в поселке Алсанджаке, расположенном в 9 км на запад от Кирении. В этом городке ТРСК запрещено многоэтажное строительство, и самое высокое здание имеет всего пять этажей.

Фамагуста

Уникальный город Северного Кипра с изумрудными чистыми пляжами и интересными туристическими маршрутами. Фамагуста популярна среди туристов своими достопримечательностями и пляжным побережьем Лонг Бич. Самая глубокая гавань острова стала пристанью для крупных морских лайнеров.

Для жизни Фамагуста подходит всем без исключения, а если повезет купить жилье по разумной цене, то можно получать хороший доход от его сдачи в аренду. За счет большого туристического потока стоимость апартаментов в этом регионе острова достаточно высока. Также стоит отметить Восточно-Средиземноморский университет, который может быть интересен иностранным студентам. В этом же вузе открыта школа, где преподают на английском, тогда как в остальных образовательных учреждениях все уроки ведутся только на турецком языке.

Лапитос

Небольшой городок неподалеку от Кирении (14 км) не относится к категории районов морского побережья Северного Кипра. Удаленность от моря — 47 км, что не является большим расстоянием для любителей отдыха на воде, а также может стать преимуществом для иностранных иммигрантов, которые ищут недвижимость на острове ТРСК недорого. 

Так как Лапитос не относится к туристическим городам, то и жилье, соответственно, стоит дешевле, чем в столице или крупных портовых регионах. Здесь достаточно развитая инфраструктура, а жизнь более размеренная и спокойная, чем в мегаполисах острова Кипр.

Трикомо (Искеле)

Город ТРСК популярен среди выходцев из Британии и признан туристическим и фестивальным центром Северного Кипра. Для переезда на ПМЖ можно снять жилье в аренду в ЖК недалеко от города или купить квартиру, дом, виллу по доступной цене. Как вариант геолокации – город Бафра с прекрасными пляжами и заповедными зонами или рыбацкая деревня Богаз с бухтами на полуострове Карпаз.

Никосия (Лефкоша)

Никосия (Лефкоша) — это столица Северного Кипра, однако она также является столицей всего острова Кипр, включая территорию Южного Кипра. В этом городе выгодно покупать недвижимость крупным инвесторам и бизнесменам, которые нацелены на деловые связи и расширение своей деятельности. Здесь нет большого наплыва туристов за счет отсутствия береговой линии и моря поблизости. Однако Лефкоша предусматривает хороший инвестиционный потенциал и прибыль за счет продажи недвижимости. Именно в Никосии сосредоточен центр деловой активности Кипра — как в его северной, так и южной областях.

Справка: Никосия разделена буферной зоной на две части, а посещать Кипр по визе ТРСК нельзя. Хотя в обратном порядке (из Кипра на Северный Кипр) это сделать не составит труда.

Лефке

Город расположен на западе Северного Кипра и славится своими зелеными рощами, садами и великолепными насаждениями. Лефке известен среди иностранных гостей грецкими орехами, сливами, финиками и апельсинами. 

Для жизни и отдыха этот город ТРСК можно выбрать тем, кто планирует вести свое хозяйство и заняться выращиванием культур и мечтает о спокойной жизни. Здесь расположен Европейский Университет, признанный Советом высшего образования Турции и ЕС, что подходит для студентов и семей с детьми. А вот недвижимость в Лефке сравнительно недорогая.

Морфу (Гюзельюрт)

Город расположен в живописной части Северного Кипра в окружении гор, цитрусовых рощ и финиковых пальм. Расстояние до Никосии — всего 40 км, а недвижимость стоит на порядок дешевле, чем в столице. 

Этот город Кипра подойдет для студентов и земледельцев, любителей спокойной жизни и инвесторов. Недвижимость в ТРСК можно купить как под программу ВНЖ, так и для отдыха или сдачи в аренду.

Гёньели

Пригород столицы Северного Кипра расположен вдали от маршрутов туристов и отличается спокойной атмосферой с полным оснащением инфраструктуры для комфортной жизни. За счет близкого расположения Ближневосточного университета городок популярен среди студентов, а также может стать хорошим выбором для покупки недвижимости и оформления ВНЖ ТРСК.

Дешевая ли недвижимость на Северном Кипре?

Кипр разделен на греческую и турецкую части, где совершенно разные культуры, уровень благосостояния и цены на жизнь. В 2023 году ввиду активной релокации иностранных граждан и смены страны для ПМЖ, Северный Кипр стал пользоваться большой популярностью. При этом цены на недвижимость в этой части острова на 30–50% ниже, чем в греческой, а получить вид на жительство можно недорого и просто.

Средняя стоимость недвижимости на Северном Кипре по оценкам 2022 года составила:

• студии – от 55 000 £;
• квартира 1+1 – от 70 000 £;
• квартира 2+1 – от 75 000 £;
• квартира 3+1 – от 100 000 £;
• таунхаусы на Северном Кипре стоят сегодня от 225 000 £;
• виллы имеют цену от 250 000 £;
• купить бунгало в ТРСК можно в роскошном районе у моря по цене от 385 000 £.

В ТРСК пять административных районов, средняя стоимость недвижимости и земли в которых по последним данным составляет:

1. Кирения/Гирне: 
   1. квартира 98 000–115 000 EUR;
   2. частный дом — 300 000 EUR;
   3. земля – от 900 до 2 000 EUR за м².
2. Фамагуста/Газимагуса:
   1. квартира стоит примерно 70 000–75 000 EUR;
   2. дом — от 300 000 EUR;
   3. земельный участок — до 2 100 EUR за м².
3. Никосия/Лефкоша:
   1. стоимость квартир порядка 70 000–75 000 EUR;
   2. дом в столице ТРСК можно купить за 450 000 EUR;
   3. земля стоит от 500 до 800 EUR за м².
4. Трикомо/Искеле:
   1. квартира стоит от 72 000 до 100 000 EUR и более;
   2. дом обойдется порядка 190 000 EUR;
   3. участки в этом регионе можно купить от 300 до 600 EUR за м².
5. В Морфу/Гюзельюрт недвижимость Северного Кипра представлена собственниками и застройщиками по средней цене. Например, квартира-студия будет стоить примерно 70 000 EUR, дом — 250 000 EUR, а земля — от 300 до 600 EUR за м².

Если оценивать стоимость жилья на Северном Кипре по уровню затрат, то можно сказать, что недвижимость ТРСК является дешевой и доступной. Например, в южной части острова (на известном всем Кипре) цены на квартиры в 2023 году в среднем по стране составили 184 200 EUR, а на дома – 514 000 EUR.

Стоит ли покупать недвижимость на Северном Кипре?

Какие привилегии (бонусы) получает иностранный инвестор от покупки недвижимости на Северном Кипре:

• Экономию финансов ввиду доступной стоимости жилья и земли в ТРСК. 
• Возможность получать пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду или последующей продажи по стоимости на порядок выше.
• Собственное жилье на Кипре для жизни и отдыха среди горных массивов и морских пейзажей.
• Доступ к ВНЖ Северного Кипра для себя и членов своей семьи без требований к минимальной сумме инвестиций в недвижимость.
• Возможность развивать свой бизнес или создать новый на Кипре.

Справка: в 2023 году стоимость жилья на Северном Кипре повысилась ввиду притока иностранных иммигрантов. Как прогнозируют аналитики, цены продолжат расти и дальше, что требует от инвесторов незамедлительного решения для сохранения и увеличения прибыли от таких вложений.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре?

Да, иностранцы имеют право свободно купить жилье на территории ТРСК для сдачи в аренду или проживания и отдыха. Как оформить право собственности на жилье на Северном Кипре, читайте в нашем информационном материале.

Справка: правительство Северного Кипра предлагает ускоренную процедуру оформления ВНЖ для иностранцев, которые приобрели любую недвижимость, пригодную для проживания, независимо от ее стоимости. 

Титулы на Северном Кипре – что нужно знать иностранцам

На Северном Кипре существует система титулов объектов недвижимости – Title Deeds. Данный показатель влияет на ликвидность объекта, категорию земель и ее владельца. До недавнего времени киприоты-греки и турки могли оспорить право собственности на земли, ранее принадлежавшие им. Сегодня этот вопрос уже не такой популярный, но должен быть изучен потенциальными покупателями.

Всего в ТРСК существует четыре типа титулов:

• Pre-74 Turkish титул указывает на то, что земля или дом до 1974 года были в собственности турка или иностранца. Греческий Кипр (южная часть острова) на такие земли не претендует.
• Обменный титул (Exchange) – основной титул земель Северного Кипра, на которые никто не имеет претензий из южной части острова ввиду финансовой несоразмерности обмена. Раньше такой титул давал право совершать обмен землями между владельцами Южного и Северного Кипра.
• TMD титул объекта указывает, что владельцами земли до 1974 года были кипрские греки (TMD). Такие участки, как правило, уже заброшены и являются собственностью правительства Северного Кипра, но в случае обнаружения собственника могут привести к спорам о праве собственности.
• Leashold титул указывает на то, что земля принадлежит правительству ТРСК и её можно арендовать сроком до 49 лет. В основном этот тип титула распространяется на земли для реализации туристических проектов (деревня Карми).

Кроме вопроса, на какой земле находится участок или недвижимость в ТРСК, важно учитывать, какой именно титул вы получите. Это может быть индивидуальный титул, долевой или титул комплекса.

Из самого названия понятно, что долевой выдается дольщикам, а комплексный распространяется на целый ЖК с последующим разделением на индивидуальные титулы. Именно последний (индивидуальный) лучше иметь для свободной продажи и распоряжения недвижимостью Северного Кипра.

Но здесь следует учитывать, что проверка документов на объект может проводиться только адвокатом или специальным агентом, который имеет доступ к закрытому реестру земель ТРСК. Именно поэтому на вопрос, почему нельзя купить жилье на Северном Кипре самостоятельно, мы отвечаем: «Ради вашей безопасности и спокойствия».  

Купить и продать недвижимость в ТРСК можно и самостоятельно, не проводя при этом проверок и слепо веря в достоверность информации, представленной продавцом. Но такой способ может стать роковой ошибкой, исправить которую сложнее, чем не допустить.

Процедура покупки недвижимости в ТРСК

Какие этапы включает покупка жилья на Северном Кипре (кратко):

1. В первую очередь проводится проверка. Прежде чем купить недвижимость на Северном Кипре, надо проверить наличие титула, ограничений и обременений на объект, а также удаленность жилого комплекса от военных объектов (не менее 500 метров). Это может сделать только адвокат или специальный агент.
2. Оформляется предварительный договор и вносится депозит (задаток), который не возвращается покупателю, если сделка не состоялась по его вине.
3. Заключается договор купли-продажи, который готовит застройщик (на первичном рынке) или адвокат (на вторичном).
4. Далее идет регистрация договора купли-продажи недвижимости на Северном Кипре в Окружном земельном управлении. На этом этапе требуется уплатить гербовый сбор в размере 0,5% от стоимости имущества и пошлину в Земельном кадастре.
5. Регистрация сделки в Налоговой службе ТРСК и оплата стоимости объекта по договору.
6. После того как деньги переданы продавцу, надо заплатить налог на передачу прав для иностранцев (кроме граждан Турции) в размере 12% (установлено с 27 января 2023). Только после уплаты налога документы будут переведены на их имя.
7. Далее покупатель платит Налоговой службе НДС в размере 5% и налог на прирост капитала, который в 2023 году составляет:
   • 5%, если продавец профессионал;
   • 2,8% при сделке с продавцом-частным лицом.
8. В течение трех недель покупатель обращается в МВД для получения титула (справка о несудимости обязательна).

Справка: кто платит налоги — указывается в договоре купли-продажи. Как правило, перевод права собственности, гербовый сбор, НДС оплачивает покупатель, а налог на прирост капитала – продавец.