Инвестиции в турецкую недвижимость позволяют получить ВНЖ, если купить жилье не дешевле $0,2 млн и занимать его самостоятельно. Удваивая сумму и внося ее в актив любого типа, исключая незастроенные участки земли, можно получить гражданство Турции. В этом случае разрешено зарабатывать на сдаче. А после трехлетнего периода обязательного владения объект можно перепродать без потери паспорта, попутно получая прирост капитала. Но независимо от целей покупки, собственники недвижимости должны ежегодно платить налог.
Законодательная база и последствия нарушений
Налог на недвижимость в Турции (Emlak Vergisi) — это обязательный платёж для всех физических и юридических лиц, обладающих правом собственности, пользования или распоряжения недвижимым имуществом на территории Турецкой Республики. Правила его начисления и освобождения, а также процедуры взимания регламентируются законом № 1319 от 1970 года с изменениями и дополнениями.
За просрочку начисляются пеня в размере 2,5% за каждый месяц, что делает несвоевременную оплату не только административным правонарушением, но и источником дополнительных расходов. Кроме того, своевременная уплата налога часто выступает необходимым условием для выполнения разного рода сделок и процедур, включая:
- продажу;
- дарение;
- оформление ипотеки;
- передачу наследства.
Сроки уплаты
Налог на недвижимость в Турции уплачивается ежегодно в два этапа. Каждый платёж покрывает половину общей суммы начисленного сбора. Пример для 2025 года:
- Первый платёжный период: с 1 марта по 31 мая.
- Второй платёжный период: с 1 по 30 ноября.
Если платёж не внесён до 31 мая, начисляется пеня, и сумма задолженности автоматически возрастает. Пропущенный ноябрьский платёж также ведёт к применению штрафных санкций.
Для объектов недвижимости, переданных в собственность в течение 2025 года, налоговые обязательства возникают только с 2026 года. Исключение составляют случаи, когда право собственности было зарегистрировано задним числом.
Кто обязан платить?
Рассмотрим категории налогоплательщиков и особенности для иностранных граждан, включая обладателей турецкого ВНЖ.
Категории плательщиков
Плательщиками налога на недвижимость в Турции признаются:
- Физические и юрлица, зарегистрированные как собственники в земельном кадастре.
- Обладатели права пожизненного пользования (intifa hakkına).
- Фактические пользователи, обладающие правом распоряжения (например, при доверительном управлении).
- Физические и юридические лица, зарегистрированные как собственники в рамках долевой или совместной собственности:
- при долевом владении налог распределяется пропорционально размеру долей;
- при совместной собственности (elbirliği mülkiyeti) все владельцы несут солидарную ответственность по его уплате.
Особенности для иностранцев
Иностранные инвесторы, владеющие недвижимостью в Турции, также должны платить налог на недвижимость, независимо от их налогового резидентства. Регистрация права собственности на их имя в земельном кадастре автоматически порождает налоговые обязательства. Наличие / отсутствие турецкого ВНЖ роли не играет. При покупке недвижимости через турецкую компанию или траст, налог уплачивается таким юридическим лицом.
Кто освобождается от уплаты?
Освобождение от уплаты налога регулируется статьёй 8 закона № 1319 и касается строго определённых категорий лиц. Освобождение применяется только к одному объекту недвижимости, который должен использоваться как основное место жительства. Категории освобождаемых физических лиц:
- Пенсионеры, получающие доход исключительно из государственных пенсионных фондов.
- Ветераны и лица с инвалидностью при наличии соответствующих удостоверений.
- Вдовы и дети погибших военнослужащих или сотрудников служб безопасности.
- Лица, не имеющие никакого дохода, кроме минимальной социальной помощи.
- Владельцы единственного жилого объекта площадью не более 200 м². Такой объект не должен использоваться в коммерческих целях, включая сдачу в аренду.
Условия получения освобождения:
- Объект должен быть единственным жильём на территории Турции.
- Собственник должен быть зарегистрирован по месту жительства в данной недвижимости.
- Владелец обязан подать заявление на освобождение в налоговый орган до окончания первого платёжного периода (31 мая).
Освобождение не применяется к объектам коммерческой недвижимости, даже если они формально зарегистрированы как жилые.
Порядок и способы оплаты
Платить можно через интернет или офлайн. Рассмотрим оба варианта.
Онлайн-оплата
- портал Налогового управления Турции (GİB);
- государственный портал e-Devlet;
- интернет-банкинг и мобильные приложения турецких банков.
Офлайн-оплата
- муниципальные налоговые кассы (belediye veznesi);
- местные налоговые управления (vergi dairesi);
- центры обслуживания населения при муниципалитетах (hizmet noktaları).
При оплате необходимо указать номер кадастровой записи (parsel no), идентификатор объекта (taşınmaz numarası) и номер налогоплательщика (Vergi Kimlik Numarası).
Ставки налога в 2025 году
Ставки зависят от местонахождения недвижимости (большой город или прочие регионы) и типа объекта. В 2025 году применяются следующие ставки:
| Тип актива | Крупные муниципалитеты (большие города) | Остальные регионы Турции |
| Жилая недвижимость | 0,2% от кадастровой стоимости | 0,1% |
| Коммерческая недвижимость | 0,4% | 0,2% |
| Земельный участок | 0,6% | 0,3% |
| Сельхозугодья | 0,2% | 0,1% |
Пример расчета:
Предположим, квартира в Анкаре оценена в ₺700 000 на 2024 год. Индекс переоценки на 2025 год (по данным Минфина) — 21,965%. Соответственно, скорректированная кадастровая стоимость равна ₺853 755. Ставка налога в Анкаре для жилой недвижимости — 0,2%. Следовательно, итоговая сумма налога: ₺1 707 (делится на два взноса по ₺853,5).
Дополнительные факты и важные нюансы
- Объекты, находящиеся на этапе строительства (inşaat halinde), не облагаются налогом до момента ввода в эксплуатацию.
- Владельцы нескольких объектов обязаны уплачивать налог по каждому отдельно.
- При продаже недвижимости в течение года налог уплачивается пропорционально числу месяцев владения.
- Для юрлиц действуют те же ставки, но освобождение не предусмотрено.
- В случае несогласия с суммой налога или кадастровой оценкой, можно подать официальное возражение (itiraz dilekçesi) в течение 15 дней с даты уведомления.
Выводы
Собственники недвижимости в Турции, включая налоговых резидентов и нерезидентов, обязаны ежегодно уплачивать налог на такое имущество, независимо от целей владения. В 2025 году первый платёж нужно внести до 31 мая. Ставки различаются по типу и местоположению недвижимости, а льготы предусмотрены лишь для ограниченных категорий лиц. Просрочка или неуплата налога несёт как финансовые, так и юридические риски, включая невозможность продать, подарить или оформить кредит под залог соответствующего актива без закрытия задолженности.
Юрий Георгиев 
26 мая 2025 
