Рынок жилья Турции в первом квартале 2025: обзор отчетов TÜİK, TCMB, KPMG и Endeksa

Рынок недвижимости Турции переходит в новую фазу. После бурного роста в 2021–2022 гг. и относительной стабилизации в 2023–2024 гг. первый квартал 2025 года ознаменовался признаками охлаждения. Рассмотрим итоги этого периода. В центре внимания официальная статистика, отраслевые исследования и региональные тренды.

Общая картина: рынок входит в фазу «охлаждения»

Согласно отчёту Турецкого института статистики (TÜİK), в январе–марте 2025 года в стране было продано 283 215 объектов недвижимости. Это на 6,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2024 года. Интересно, что в марте продажи выросли на 51% по отношению к февралю. Но аналитики связывают этот скачок с реализацией отложенного спроса и завершением налоговых льгот, не видя в мартовском результате признаков устойчивого оживления рынка.

Особенно заметным было снижение числа сделок в Стамбуле. В первом квартале 2025 года в мегаполисе было реализовано 48 913 объектов или на 11,3% меньше, чем в январе-марте предыдущего года. В Анкаре спад составил 9,5%, а в Измире — около 7%. Но в регионах с развитым туристическим потенциалом (Анталья, Мугла, Айдын) продажи остались стабильными или даже увеличились, что указывает на рост интереса к курортной и/или арендной недвижимости.

Строительство замедляется: снижение индексов и осторожность застройщиков

Индекс оборота строительного сектора, публикуемый TÜİK, в феврале 2025 года упал до 96,7 пункта. Это значение сопоставимо с уровнем ноября 2024 года и на 8,9% ниже, чем в феврале прошлого года. Такая динамика объясняется снижением интенсивности ввода жилья в эксплуатацию, задержками при реализации строительных контрактов и ростом стоимости заемного капитала, предлагаемого турецкими банками застройщикам.

Аналогичные выводы приводятся в свежем отчете консалтинговой фирмы KPMG. В документе отмечается, что турецкие застройщики сталкиваются с ограничениями в виде высокой стоимости заимствований и нестабильного валютного курса. Представители 31,6% компаний, принявших участие в тематическом опросе KPMG, назвали финансовые ограничения главным препятствием для деятельности, ещё 18% указали на падение спроса. Только 58,4% участников опроса сообщили об отсутствии серьёзных барьеров.

Есть и позитивные моменты. Рост индекса строительных затрат замедлился: +36% за первый квартал 2025 года против +81,9% за аналогичный период прошлого года. Это говорит о стабилизации цен на цемент, металл, стекло и отделочные материалы. Дальнейшее замедление роста индекса может улучшить рентабельность турецких строительных проектов в 2025 году.

Сфера услуг растёт на фоне спада в девелопменте

В TÜİK зафиксировали повышение оборота сектора услуг, связанных с недвижимостью, в первом квартале 2025 года на 6,4% в годовом сопоставлении. Это отражает рост спроса на оценку объектов, юридическое сопровождение, управление активами и консалтинг. Сегмент активно цифровизируется: на рынок выходят платформы с автоматическим подбором объектов, онлайн-оценкой арендной доходности и виртуальными турами.

Аренда, цены и возврат инвестиций: данные Endeksa

Аналитическая компания Endeksa сообщает, что средняя запрашиваемая стоимость квадратного метра жилья в целом по стране к началу апреля 2025 года достигла ₺27 800, увеличившись на 17,2% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Лидером по темпам роста цен стала Мугла (+25,4%). Далее следуют Анталья (+22,1%) и Стамбул (+19,3%). В Анкаре и Бурсе рост оказался скромнее — на уровне 10–12%.

На рынке аренды зафиксированы новые рекорды: в Мугле просят 34 000 ₺/мес. за квартиру средней площади, в Анталии — 30 500, в Стамбуле — 29 000, в Измире — 26 700. Это связано с притоком населения в прибрежные регионы, а также ростом спроса со стороны туристов и цифровых кочевников.

Срок окупаемости объектов (отношение цены к годовой арендной выручке) в туристических городах вырос до 20–21 года, в то время как в целом по стране в среднем он составляет 17 лет. Возможно дальнейшее снижение рентабельности в премиальных локациях при сохранении высокого спроса, оказывающего повышательное давление на цены.

Иностранные инвестиции: сделок меньше, денег больше

По данным Центробанка Турции (TCMB), объём зарубежных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость за январь–февраль 2025 года составил ₺13,04 млрд. Это на 4,7% больше, чем годом ранее. При этом количество сделок с участием покупателей-иностранцев снизилось на 12%, что говорит о росте средней суммы сделки и переориентации инвесторов на элитные объекты.

Среди наиболее активных инвесторов — граждане России, Ирана, Ирака, Германии и Казахстана. Наиболее привлекательными локациями для иностранцев остаются Стамбул, Мерсин, Анталья и Ялова. Существенно вырос интерес к покупке апартаментов под краткосрочную сдачу.

Турция сохраняет привлекательность как направление для инвестиционной иммиграции. Граждане постсоветских стран активно оформляют там ВНЖ и паспорта через покупку недвижимости. Это поддерживает спрос на объекты стоимостью выше $200–400 тыс.

Прогноз: фокус на покупки под сдачу и управляющие компании

По мнению аналитиков KPMG и Endeksa, во втором квартале 2025 года рынок будет развиваться неравномерно:

• цены в среднем вырастут на 2–4% при сохранении текущей макроэкономической политики;
• сохранится концентрация спроса в прибрежных регионах и крупных городах;
• инвесторы будут отдавать предпочтение готовым объектам;
• девелоперы сосредоточатся на завершении текущих проектов, откладывая новые.

Сезонный фактор (наступление лета) и предсказуемость инфляции после стабилизации курса лиры к доллару могут временно поддержать рынок. Но радикального роста ждать не стоит.

Рекомендации инвесторам

• Покупка под сдачу, а не перепродажу рациональнее, поскольку доходность краткосрочной аренды остаётся высокой.
• Стоит рассмотреть популярные приморские регионы (Анталья, Мугла, Мерсин, Айдын).
• Рекомендуется ориентироваться на объекты до ₺3 млн — в этом сегменте высокая ликвидность.
• Можно рассмотреть покупку коммерческой недвижимости: офисов, складов, апарт-отелей.
• Покупателям, которых интересуют инвестиции в недвижимость на территории определенного региона Турции, стоит опираться на локальную аналитику, а также выбирать активы с понятной стратегией дохода.

Выводы

На фоне снижения количества сделок и замедления строительства усиливается роль риелторов и компаний, занимающихся управлением недвижимостью. Фокус инвесторов смещается с быстрой перепродажи на долгосрочную арендную доходность.

Анализ ключевых показателей показывает, что турецкий рынок постепенно переходит от стадии спекулятивного роста к модели долгосрочной стабилизации. Эта трансформация открывает новые возможности для стратегически мыслящих покупателей, нацеленных на многолетние инвестиции, включая претендентов на ВНЖ и гражданство Турции через покупку недвижимости под сдачу.