Исторический ценовой рекорд 9-летней давности побил дубайский рынок недвижимости

Рынок недвижимости Дубая продолжает демонстрировать существенный рост и устанавливать рекорды. Он привлекает состоятельных покупателей, ценящих приватность, а также инвесторов, нацеленных на приумножение капитала при будущей перепродаже и планирующих заработать на сдаче до наступления часа «Х». Но также есть определенные риски. Например, вероятность формирования чрезмерного предложения на фоне притока иностранных застройщиков.

Рынок недвижимости достиг 9-летнего максимума

По оценкам консалтинговой компании Allsopp & Allsopp, в ноябре 2023 года средняя цена недвижимости в Дубае достигла 13530,2 дирхама за квадратный метр. Это исторический рекорд. Предыдущий рекорд был установлен еще в 2014 году. По мнению экспертов, рынок недвижимости Дубая продолжит процветать и установит новые рекорды в 2024 году.

Бурный рост начался 3 года назад — в первый год пандемии, когда Эмираты, в отличие от ряда других юрисдикций, продемонстрировали более мягкий подход к установлению противоэпидемиологических ограничений. Помимо этого, позитивной динамике способствовали следующие обстоятельства:

• увеличился спрос на коттеджи большего размера, поскольку покупатели искали более просторные жилые помещения — ограниченное предложение и высокий спрос способствовали росту цен в этом сегменте;
• наблюдался значительный приток состоятельных персон и инвесторов, привлеченных благоприятной для бизнеса средой, либеральной налоговой политикой и удачным расположением, — это еще больше усилило спрос и привело к росту цен, особенно на элитную недвижимость;
• правительство Дубая реализовало ряд инициатив по стимулированию рынка недвижимости, включая:
  • снижение инвестиционных барьеров для иностранцев;
  • повышение «прозрачности» и улучшение регулирования;
• активное восстановление экономики Дубая после пандемии, а также низкие процентные ставки по кредитам привлекли инвесторов, которые искали альтернативные пути получения прибыли.

Рынок недвижимости эмирата, движимый растущим числом конечных пользователей жилья и коммерческих площадей, демонстрирует устойчивую позитивную динамику. Ситуация разительно отличается от спекулятивного роста в 2014 году, обусловленного действиями инвесторов. В пользу этого говорят смежные статданные за 2022 год:

• увеличение на 8% количества регистраций новых автомобилей в системе сбора платежей за проезд по платным участкам автомагистралей эмирата;
• 12-процентный рост набора учащихся в частные школы;
• рост на 9,4% количества пользователей телекоммуникационных услуг;
• население Дубая превысило 3,6 миллиона человек, прирастая на 3% в год;

Городская администрация стремится к 2040 году достичь численности населения в 5,8 млн за счет стимулирования иммиграции (например, через выдачу резидентской визы инвестора в ОАЭ) и других мер. Это указывает на устойчивый спрос на недвижимость.

Иностранцы — целевая аудитория

Эмират привлекает как lifestyle-покупателей, так и персон, стремящихся разумно распорядиться свободным капиталом, внося выгодные инвестиции. Рассмотрим ключевые группы:

Состоятельные покупатели, ценящие приватность, предпочитают элитные особняки

Конфиденциальность, удобства мирового класса, брендированные / фирменные ЖК, высококачественная отделка, передовые характеристики и просторные помещения — ключевые факторы, которыми руководствуются состоятельные покупатели, выбирая недвижимость в Дубае. Такие персоны часто отдают предпочтение отдельно стоящим коттеджам. Особняки им нужны для максимизации приватности.

Риелторы констатируют значительное увеличение спроса на особняки в Дубае в 2023 году. Подобные активы давно популярны среди состоятельных персон в таких локациях, как Лос-Анджелес и Флорида (США), известных роскошной недвижимостью. Но спрос сместился в сторону Дубая, поскольку власти других городов вводят высокие налоги на состоятельных жителей / домовладельцев, чтобы справиться с кризисом. Например, в Лос-Анджелесе появился налог на особняки стоимостью более 5 миллионов долларов в размере 4%, а недвижимость стоимостью более $ 10 миллионов теперь подлежит обложению налогом в размере 5,5%.

По оценкам экспертов, в Дубае уже проживают 210 долларовых сантимиллионеров (персоны, чей собственный капитал превышает $ 100 миллионов) и 15 миллиардеров. Прогнозы показывают предпосылки для укрепления статуса Дубая как «безопасной гавани» для богатства, что позволит привлечь еще больше обеспеченных иностранцев, ценящих эксклюзивность и уникальный образ жизни, которые дает владение особняком.

По результатам исследований Savills Middle East, спрос на большие роскошные особняки в Дубае стабильно увеличивается. Это отражается на продажах недвижимости по цене более 10 миллионов дирхамов. Количество сделок с такими активами за первые 10 месяцев 2023 года выросло на 47% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем на долю вилл пришлось 64% от общего числа сделок с такой роскошной недвижимостью.

Инвесторы приумножают капитал

Несмотря на удорожание местной недвижимости, Дубай остается лучшим выбором для международных инвесторов, стремящихся купить доступное жилье / коммерческие объекты с солидной доходностью. По оценкам компании Realiste, средняя цена на недвижимость в городе составляет примерно $ 6 057 за квадратный метр. Это гораздо ниже по сравнению с Сингапуром и Лондоном ($ 15 105 и $ 10 598, соответственно).

Хотя цены на недвижимость в Дубае относительно выше, чем в Нью-Йорке ($ 4750 за «квадрат»), прогнозируемый аналитиками устойчивый 15-процентный рост цен на дубайском рынке в 2024 году, выгодно отличает эмиратский мегаполис от Большого Яблока. Последний демонстрирует нисходящий ценовой тренд. Цены на жилье в Нью-Йорке упали на 1,8% за первые 9 месяцев 2023 года. Есть опасения, что эта тенденция сохранится и в следующем году.

Вывод? Дубай, широко известный как «Жемчужина Ближнего Востока», — сегодня один из лучших вариантов для международных инвесторов, ищущих доступную недвижимость с высокой доходностью от прироста капитала при будущей перепродаже. Он успешно конкурирует с Лондоном, Нью-Йорком и Сингапуром, предоставляя ряд возможностей как новичкам, так и опытным инвесторам.

У арендодателей с либеральными требованиями нет отбоя от клиентов

Приумножения капитала при перепродаже — не единственный способ заработать, покупая недвижимость в Дубае. Мегаполис также привлекает инвесторов, покупающих местное жилье под сдачу. Свежее исследование показало, что в Дубае формируется культура добросовестных арендаторов, а у арендодателей с либеральными требованиями нет отбоя от клиентов.

Исследование, проведенное экспертами по управлению недвижимостью и коливингами из компании Colife, показало, что владельцы квартир в Дубае предпочитают сдавать жилье молодым IT-специалистам в возрасте от 20 до 30 лет. Около 30% домовладельцев приветствуют арендаторов без вредных привычек, а 20% — клиентов без детей и домашних животных.

Для большинства опрошенных собственников (80%) важно, чтобы в их квартирах жили опрятные люди, которые хорошо заботятся о жилплощади и мебели, а для 40% из них идеальный арендатор — это тот, кто всегда платит ренту вовремя. Опрос также продемонстрировал, что 30% респондентов выразили желание сдавать жилье порядочным и ответственным людям, а 10% собственников ищут дружелюбных и коммуникабельных арендаторов.

Исследование показало, что арендаторы, планирующие остаться в Дубае как минимум на 6 месяцев и готовые платить больше за красивые виды из окон и услуги из категории «все включено», а также молодые офисные работники, переехавшие из-за рубежа, — наиболее интересны арендодателям. Но не все домовладельцы столь щепетильны:

• большинство (60%) домовладельцев уделяют повышенное внимание отбору кандидатов;
• в случае 20% арендодателей, для которых условная квартира — не объект эмоциональной привязанности, а источник дохода, профили или личности арендаторов не имеют значения, если они вовремя платят арендную плату и не причиняют никакого ущерба имуществу;
• остальные 20% доверяют арендный бизнес управляющей компании, берущей на себя все заботы, связанные со сдачей и обслуживанием недвижимости.

Риск формирования чрезмерного предложения на фоне притока иностранных застройщиков

Рынок недвижимости Дубая не лишен проблем, включая, например, последствия недостаточного предложения. По оценкам экспертов, в 2023 году будет выставлено на продажу менее 50 тыс. новых объектов жилой недвижимости. Это значительно меньше чистого прироста населения за тот же период.

Но ситуация может быстро смениться на обратную. Дефицит стимулирует цены и интерес неместных застройщиков. Особенно компаний, специализирующихся на возведении элитной недвижимости. Поэтому некоторые аналитики озвучивают опасения по поводу риска формирования переизбытка предложения, подобного кризису начала 2000-х.

Начиная с брендированных апартаментов в высотках и заканчивая просторными особняками — в эмирате наблюдается всплеск объявлений о новых проектах по возведению элитной недвижимости. Только осенью 2023 года о нескольких проектах в этом сегменте рынка объявили:

• Emaar;
• Fairmont;
• DAMAC;
• Four Seasons;
• Nobu.

Ожидается, что большинство этих проектов будут завершены в период с 2025 по 2027 гг. Одновременный запуск большого числа проектов в этом секторе может указывать на потенциальное перенасыщение рынка. Комментируя ситуацию, эксперты консалтинговой компании CBRE заявили, что проблема избыточного предложения есть, но негативный исход крайне маловероятен. Большинство недавних проектов в категории люкс намного меньше по размерам, чем предыдущие проекты, — они включают всего по 20-50 квартир.

Большинство этих проектов быстро «поглощаются» рынком. Уровень «поглощения» большей части того, что было запущено в люксовом сегменте с 2022 года, составил 68%. В Coldwell Banker UAE отметили, что этому способствует стремление некоторых застройщиков повышать ценность брендированных резиденций за счет дополнительных услуг, включая гостиничный компонент. Такие активы привлекают инвесторов из России, Китая, Европы и Индии, которые все чаще рассматривают превращение Дубая в новый дом.

Когда «лучшее время» для покупки? Эксперты дают рекомендации

Стремление рассчитать момент для покупки недвижимости в Дубае рискованно — можно упустить хорошие предложения. Попытки «рассчитать» рынок сложны и могут привести к упущенным возможностям. По словам аналитиков, «лучшее время» для покупки недвижимости в Дубае зависит исключительно от личных обстоятельств и финансовой готовности конкретного покупателя. Примеры:

• Многие жители эмирата, арендующие жилье и наблюдающие рост ренты, а также цен покупки квартир в Дубае, решают отказаться от съемных «квадратов» в пользу собственных, избегая переплат. Этому способствует недорогая ипотека, доступная даже иностранцам.
• При наличии стабильной работы в Дубае, достаточных накоплений и планов на долгосрочное проживание в ОАЭ, экспаты стремятся покупать и владеть собственной недвижимостью.  
• Наблюдая удорожание жилья, профессиональные инвесторы вкладывают свободный капитал в недвижимость и получают хорошую прибыль.

Применительно к Дубаю справедливы стандартные советы, актуальные и для любого другого рынка:

• покупайте недвижимость на дне рынка, когда стоимость квадратных метров ниже;
• учитывайте соотношение спроса и предложения: если первый перевешивает — цены, вероятно, будут расти и наоборот;
• сравнивайте возможности: инвесторы могут предпочесть депозитам доход от аренды, если стоимость съема растет быстрее, чем стоимость капитала;
• обращайте внимание на условия ипотечного кредитования;
• перед покупкой жилья, особенно вилл и таунхаусов, требуется комплексная проверка.

Аналитики также отметили, что на рынке недвижимости Дубая нет ярко выраженных «сезонов» / месяцев в году, когда покупать выгоднее. Цены не меняются в зависимости от сезона. Рассчитывать на скидки на Рождество, Рамадан или Черную пятницу не стоит.

Но замечено, что количество продаж готового жилья в третьем квартале, как правило, минимальное за год. Это обусловлено более низкой покупательской активностью. Спад также фиксируется в летние месяцы, когда большинство семей экспатов отправляется в отпуска.