В крупнейших городских центрах Швейцарии зафиксирован отток населения. Все больше людей переезжает в пригороды и сельскую местность. Почему? Арендная плата в пригородных районах намного ниже. Спрос растет не только на съем, но и на покупку жилья в пригороде. Это подталкивает вверх цены. Самое время покупать!
Деурбанизация в Швейцарии набирает обороты
В прошлом городская жизнь в Швейцарии привлекала многих новых резидентов альпийской страны. В основном благодаря широким возможностям в области трудоустройства и развитой инфраструктуре. Но сегодня в крупнейших городских центрах наблюдается своего рода исход: все большее число граждан и резидентов переезжает из городов в сельскую местность и пригороды.
Согласно отчету банкиров из UBS, причина проста. Высокая арендная плата в таких городах как Цюрих и Женева буквально заставляет людей уезжать в пригороды, где съемное жилье стоит дешевле. Выставленная на продажу жилплощадь там также не такая дорогая.
В этом контексте на первый план выходит одно из главных преимуществ небольшой Швейцарии. Речь о ее компактности. Жилье в сельской местности, включая небольшие городки и деревни, расположено в непосредственной близости от крупных городов. Это избавляет любителей жить на природе от длительных поездок на работу в оживленные городские центры.
В отчете отмечается, что «окраины городов становятся все более привлекательными, поскольку арендаторы могут сэкономить значительные суммы на ренте, переехав в более дешевые локации». В результате, по данным UBS, «в пяти крупнейших городах страны в период с 2020 по 2022 гг. регистрировался отток жителей на уровне в среднем около 15 тыс. человек в год». Банкиры назвали этот показатель «самым высоким за 40 лет». В Цюрихе, Берне и Женеве чистый отток населения оказался в 3–4 раза больше, чем в предыдущее десятилетие.
Насколько дешевле арендовать жилье в пригороде?
Эксперты UBS обнаружили, что для многих домохозяйств экономия более чем значительна. В 2023 году арендная плата, предлагаемая собственниками съемного жилья в радиусе 10 минут езды от крупных городов Швейцарии, была в среднем на 16% ниже, чем в соответствующих городах.
Рассмотрим в качестве примера Цюрих, где стоимость жилья крайне высока. Размер ренты, взимаемой собственниками жилья в 10 минутах езды от центра этого швейцарского города, оказался на одну пятую ниже, чем в центре. В 20 минутах езды рента была на треть ниже, а в 60 минутах — в два раза ниже.
Похожая тенденция наблюдается и в других «дорогих» городах: Женеве, Шлирене и Дюбендорфе. Менее выраженное падение цен в Лозанне и Базеле, где арендная плата в близлежащих районах падает на 5% и 11%, соответственно.
Вопрос времени
Ожидается, что тенденция к оттоку населения из городов в сельскую местность будет сохраняться, по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Но приведет ли возросший спрос на жилье на окраинах к удорожанию съема и покупки недвижимости в сельской местности / в пригородах / небольших городках? Стоит ли покупателям условных швейцарских вилл с видом на озеро Лугано торопиться с закрытием сделок, чтобы не переплачивать в будущем?
По мнению экспертов, все зависит от способности этих районов «поглощать» растущий спрос. Они не исключили, что в отдельных регионах давление на рынок жилья усилится, что приведет к удорожанию жилплощади. Аналитики отметили, что Швейцария уже движется к дефициту жилья беспрецедентных масштабов — во многом вследствие притока иммигрантов. Нехватка жилья пока не достигла сельской местности, но это лишь вопрос времени.
Недовольство местных — еще одна причина поторопиться с покупкой
Коренные жители швейцарской сельской местности уже демонстрируют негодование по поводу притока квартиросъемщиков и покупателей жилплощади из городов. Это особенно актуально для курортных регионов, где швейцарцы и иностранцы скупают жилплощадь не только для собственного размещения, но и в инвестиционных, рекреационных целях. Например, доля жилья в горах, выступающего для собственников неосновным местом жительства, превышает 50%.
В качестве примера можно привести горную деревню Понтрезина, расположенную недалеко от фешенебельного курорта Санкт-Мориц. Так называемое курортное жилье (квартиры и коттеджи, выступающие для собственников неосновным местом жительства) на март 2024 года составляло 58% всего местного жилья. Коренные жители региона вынуждены покидать живописную долину на высоте 1805 метров над уровнем моря, поскольку не могут найти там доступную жилплощадь.
По официальным данным, только в горах кантона Граубюнден, в состав которого входят Санкт-Мориц и Понтрезина, не хватает почти 2500 единиц жилья. В социальных сетях все чаще появляются призывы о помощи от местных семей, отчаянно ищущих квартиру или дом. Но чаще всего такие усилия оказываются безрезультатными.
Отчасти виноват кризис Covid
Застройщикам гораздо выгоднее возводить не социальное жилье, а элитную недвижимость в Швейцарии, которую они могут сдавать в аренду или продавать по очень высокой цене людям, приезжающим извне. Неудивительно, что для местных жителей поиск доступного жилья стал настоящим кошмаром.
Семьи коренных швейцарцев часто вынуждены искать съемные квартиры и коттеджи далеко за пределами своих родных районов и даже за пределами кантонов, чтобы найти более низкие цены. В лучшем случае им удается переехать в арендные апартаменты на окраине родного города, поселка.
Эксперты отмечают, что значительную роль в формировании этого тренда сыграла пандемия Covid. Почему? Коронакризис подстегнул спрос на курортные дома в Швейцарии. Люди зрелого возраста приезжают на курорты, чтобы жить после выхода на пенсию либо работать удаленно. Этот приток состоятельных персон ускорил отъезд коренных жителей, включая большое число семей с маленькими детьми, которых вытесняют новоприбывшие с большей покупательной способностью. В число последних также входят получатели резидентства в Швейцарии через налоговое соглашение.
Происходящее также привело к увеличению количества пустующего жилья на курортах Швейцарии. Почему? Новые владельцы неохотно сдают купленную недвижимость в аренду на время своего отсутствия.
Несовершенные законы Швейцарии
Такая ситуация отчасти обусловлена непреднамеренным эффектом пересмотра законодательство, изначально призванного защищать местные сообщества от спекулятивных сделок с недвижимостью. В 2012 году швейцарцы проголосовали за введение ограничений на жилье, используемое собственниками в качестве неосновного места жительства. В частности, было запрещено использовать более 20% от общего числа жилых единиц в муниципалитете в качестве курортного жилья.
Однако в тексте нормативно-правового акта есть лазейка. 20-процентный лимит относится к целевому назначению вновь возводимой жилплощади. Но ничто не мешает переоборудовать существующие здания в курортное жилье. Чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос со стороны состоятельных покупателей, все больше старых домов на швейцарских курортах переоборудуются в элитную недвижимость, недоступную для сельских жителей.
Еще одно законодательное изменение дополнительно усложнило ситуацию. Пересмотр закона «О территориальном планировании» в 2021 году был направлен на увеличение плотности застроенных территорий, чтобы избежать посягательств на природные ландшафты. В результате земля на курортах стала еще более дефицитной и дорогой.
Последствия очевидны. В деревнях постепенно вымирает старшее поколение. Наследники из-за нехватки финансовых ресурсов часто вынуждены продавать семейное жилье фондам недвижимости или застройщикам, переходя к аренде жилплощади. Но съемное жилье дорожает. И у них не останется другого выбора, кроме как покинуть родину, уступив место богатым горожанам, желающим жить на природе.
Необходима юридическая гибкость
Юристы, отстаивающие интересы коренных жителей швейцарской глубинки, и местные общественные организации считают, что более гибкая правовая база позволила бы лучше реагировать на рыночные реалии. Благо, власти осознают, что необходимо что-то делать для решения жилищного кризиса. Уже разрабатывается ряд мер.
Политики работают над усилением поддержки людей с низкими доходами в контексте решения жилищного вопроса. Рассматриваются новые субсидии на покупку или ремонт недвижимости. Власти также хотят стимулировать строительство государственного/социального жилья, предлагая кредиты под низкие проценты.
