Планируете бизнес-иммиграцию в Сербию? Выбрали Белград? Вам потребуется местный офис. Собственный или арендованный. Из статьи вы узнаете, какие компании арендуют больше всего офисов в сербской столице и по каким ценам.
Бизнес-иммиграция в Сербию позволяет иностранцам, включая россиян, быстро оформить сербский вид на жительство и налоговое резидентство через регистрацию новой компании, покупку уже существующего предприятия на территории балканской страны или релокацию туда бизнеса из-за рубежа.
Бизнес-иммиграция в Сербию интересна растущему числу предприимчивых граждан России и Беларуси, которым нужно «прорубить окно» в ЕС и создать плацдарм в дружественной европейской стране. Это ведет к росту спроса на сербские офисы со стороны белорусов и россиян, поскольку один из этапов бизнес-иммиграции — покупка / аренда местных офисных площадей. Покупатели и арендаторы часто предпочитают столицу.
Кризис в Восточной Европе помог белградскому рынку офисов восстановиться после пандемии
Прошлый год стал особенным. На глобальном уровне и на уровне отдельных стран. В число таких стран вошла Сербия. Все радовались победе над пандемией коронавируса, но ликование омрачили геополитические события в Восточной Европе.
Они также способствовали перемещению многочисленных предприятий из РФ в дружественную Сербию. Многие российские бизнесмены решили создать торговые структуры в Сербии между Россией и Западом. В итоге возвращение в офисы в балканской стране после коронакризиса произошло гораздо быстрее, чем ожидалось.
В 2023 году неприятных сюрпризов стало меньше, и спрос на офисные помещения в Сербии снизился относительно предыдущего года. Но он сохраняется на высоком уровне. Особенно в сегменте бизнес-помещений премиум-класса.
Актуальные девелоперские проекты в Белграде нарасхват
Местные застройщики постоянно разрабатывают новые проекты, следуя потребностям рынка. Например, крупнейший застройщик в сегменте арендных офисных помещений на сербском рынке в лице компании AFI Europe Serbia реализует сразу несколько проектов в столице:
- бизнес-парк в Белграде AFI City Zmaj;
- 13-е по счету здание в бизнес-парке Airport City Belgrade;
- третья высотка в комплексе Skyline в сербской столице.
В пользу сохранения спроса на аренду офисных площадей в Сербии на высоком уровне говорит и статистика консалтинговой компании CBRE Group, специализирующаяся на оказании услуг в сфере коммерческой недвижимости. По оценкам ее экспертов, некоторые из офисных зданий, строящихся в Белграде, уже полностью сданы в аренду.
По данным CBRE Group, в 2022 году в Белграде и окрестностях столицы построено более 120 тыс. квадратных метров бизнес-площадей. Показатель вырос более чем на 15% в годовом исчислении. Он стал рекордным за последнее десятилетие. Но даже это рекордное количество новых квадратных метров не удовлетворило спрос — уровень свободных офисных площадей в Белграде в предыдущем году оставался низким.
Только в третьем квартале 2023 года общее предложение офисных площадей в сербской столице увеличилось на 35 тыс. квадратных метров. К концу отчетного периода показатель достиг 1,228 млн квадратных метров.
Если верить оценкам CBRE Group, на начало ноября 2023 года в Белграде строилось 134 тыс. квадратных метров офисных площадей, часть из которых, по предварительным договоренностям, будет сдана к концу года, остальные — в 2024 и 2025 гг.
Также на стадии планирования находится более 200 тыс. квадратных метров. Эти офисы будут построены, как объявлено, в ближайшие три года. Ввод в эксплуатацию новых площадей существенно повлияет на рынок.
Хотите лично изучить перспективные офисные комплексы, чтобы подобрать помещение для своей компании? Отправьтесь в путешествие по Сербии для знакомства с Белградом!
Целевая аудитория
Данные агентства недвижимости REAL Consulting из Белграда показывают, что больше всего заинтересованы в аренде и покупке столичных офисов компании из IT-индустрии. Айтишники доминируют уже несколько лет. В 2022 году их позиции укрепились, когда многочисленные иностранные IT-компании из Восточной Европы проявили большой интерес к покупке офисных помещений в столице.
В CBRE Group соглашаются, что из-за событий в Украине большое число компаний из России, а также из самой Украины переместили в Сербию свою деятельность. Многие известные международные IT-компании выбрали Белград и открыли там офисы в 2022 году. В 2023 году рынок стабилизировался. Наблюдалось снижение притока новых компаний.
Если верить оценкам CBRE Group, сегодня IT-компании остаются в числе крупнейших арендаторов. Конкуренцию им составляют:
- компании из финансового сектора;
- страховые организации;
- аудиторские конторы.
Спрос на качество — тренд для региона в целом
Уровень незанятых офисных площадей в Белграде в третьем квартале 2023 года, по данным CBRE Group, составит 7%. Если проанализировать статистику спроса, видно, что интерес значительно выше к офисным помещениям А-класса. В их случае уровень незанятых площадей составляет около 5%. В сегменте офисных помещений В-класса около 13% от общего предложения доступно для аренды.
Уровень свободных офисных площадей продемонстрировал небольшое увеличение по сравнению с началом года. В CBRE Group считают, что это связано с увеличением общего предложения, а не с падением спроса. Россияне продолжают покупать готовые компании в Сербии с открытым банковским счетом или регистрировать новый бизнес, снимая офисы в Белграде.
Рассматривая ситуацию в регионе в целом, эксперты CBRE Group констатируют, что Загреб и Белград имеют схожий общий объем предложения — около 1,2 миллиона квадратных метров, но уровень свободных офисных площадей в хорватской столице ниже 2%. Самый высокий уровень доступной площади наблюдается в Софии — 14,47%, где также имеется самое большое общее предложение — 2,44 млн квадратных метров.
Цена аренды офисной недвижимости в сербской столице
По прогнозам CBRE Group, в ближайшие два года цены на аренду офисов в Сербии вырастут на 15% по сравнению с прошлогодними показателями. Поэтому рекомендуется заключить контракт заранее, если планируете, например, удаленное открытие компании в Сербии с банковским счетом для последующей бизнес-иммиграции. Максимальный уровень арендной платы за премиальные бизнес-помещения стоит традиционно ожидать в Белграде.
По итогам января-октября 2023 года на всем сербском рынке офисных комплексов в целом уже зафиксирован скачок цен на аренду на 5–8% относительно аналогичного прошлогоднего периода. Эксперты ожидают дальнейший рост. Но темп увеличения ренты будет ниже.
В CBRE Group отмечают, что средняя цена аренды офиса в Белграде на начало ноября 2023 года составляла от € 17 до 17,5 за квадратный метр в месяц. Арендная плата в некоторых зданиях в центре Белграда превышала € 20 за квадратный метр в месяц. Даже в сегменте офисных площадей В-класса цены на аренду немного выросли по сравнению с прошлым годом и достигли € 13–15 за квадратный метр в месяц.
Размер арендной платы в сегменте офисов в Сербии движется по восходящей траектории со второй половины 2022 года, на что существенное влияние оказывают внешние факторы. Если брать столицы соседних стран, в Загребе аренда офисных помещений гораздо более доступная. Там рента составляет € 15,5 за квадратный метр в месяц.
Арендаторам требуются сертифицированные экопроекты
Представители местных застройщиков также заявляют, что произошло небольшое повышение цен на аренду, отмечая существенное изменение приоритетов арендаторов. Теперь решающее значение при подборе помещения и заключении контракта имеет уже не местоположение, а факторы, которые напрямую отражаются на удовлетворенности и производительности сотрудников. Например, следующие:
- функциональность арендуемого пространства;
- применение передовых технологий с учетом мировых тенденций;
- пригодность для концепции гибридной работы;
- экосоставляющая девелоперского проекта.
Этот тезис подтверждает команда CBRE Group. Самая большая часть офисных площадей, которые сейчас строятся в столице Сербии, находится в нескольких локациях района Нови Београд. В центре города строящихся офисных зданий гораздо меньше.
Отмечается, что с прибытием новых международных компаний на сербский рынок, требования к аренде офисов стали немного более строгими. Особенно когда речь идет о «зеленом» строительстве. В частности, транснациональные компании предъявляются строгие требования при выборе подходящего бизнес-пространства с учетом собственных стратегий экологичности, социальной ответственности и корпоративного управления (англ.: Environmental, Social and Governance; ESG).
Поэтому их внимание в первую очередь направлено на сертифицированные объекты. Это стандартная практика для большинства международных компаний. Владельцы офисных зданий и застройщики понимают потенциал сертификации зданий. Доказательством этого выступает тот факт, что большинство офисных зданий А-класса в сербской столице теперь имеют необходимые сертификаты.
В CBRE Group также отмечают рост среднего размера сдаваемых в аренду офисных площадей за последние годы. Одна из причин кроется в способах использования офисных помещений. Последние тенденции в концепциях рабочих пространств в той или иной степени предполагают реализацию гибридного способа трудоустройства.
Потребность в пространстве для индивидуальной работы уменьшается, а для командной работы и сотрудничества — возрастает. Поэтому цель и концепция офисного помещения адаптируются. Офис все больше становится местом сбора персонала для обсуждения целей с последующим их достижением, работая из дома.
Ситуация в целом по Сербии
Согласно оценкам сербского сайта 4zida, специализирующегося на рекламе аренды и продажи недвижимости, по состоянию на начало ноября 2023 года на этой платформе было размещено 314 объявлений об аренде офисов по всей Сербии. Большинство рекламируемых офисов (200) находилось в Белграде, 59 — в Нише, 34 — в Нови-Саде, 8 — в Крагуеваце. Остальные — в других городах.
По словам представителей платформы, цены на аренду офисов зависят от местоположения, метража, а также наличия парковочных мест и составляют от нескольких сотен до нескольких тысяч евро в месяц.
На данный момент самый дорогой офис, который рекламируется на сайте 4zida, находится на бульваре Милутина Миланковича в 41-м квартале Белграда. Площадь доступного для аренды помещения составляет 1310 квадратных метров, а цена его аренды равна € 22 за квадратный метр. То есть новому арендатору придется каждый месяц платить по € 28 820. Это новое офисное здание с мебелью. В стоимость включено 15 парковочных мест.
Юрий Георгиев 
22 ноября 2023 
