Рынок недвижимости Дубая (ОАЭ) остаётся стабильным, он динамично развивается, становясь всё более привлекательным для инвесторов и частных покупателей. Отдельные аналитики предсказывали, что после включения Объединённых Арабских Эмиратов в серый список FATF (март 2022 года) крупный капитал уйдёт из ОАЭ, но этого не произошло. Рынок недвижимости активно растёт, условная точка равновесия (примерное равенство между спросом и предложением) ещё не достигнута, и случится это совсем не завтра.
В 2023 году девелоперы Дубая запустили на 30% больше проектов, чем годом ранее — 41 тыс. против 31 тыс. Возможно, некоторые из них до финальной стадии не дойдут (что маловероятно, учитывая рост рынка недвижимости). Но даже с учётом этого динамика впечатляет. Если она не изменится, то в 2025 году будет введено в эксплуатацию на 108% больше объектов недвижимости, чем в 2023.
На кого рассчитывают девелоперы, вкладывая деньги в «нулевое» жильё? В первую очередь на экспатов и цифровых кочевников. Этой категории покупателей элитные объекты неинтересны, но их количество в каталогах недвижимости с годами практически не меняется. Апартаменты с хорошим соотношением потребительских характеристик — совсем другое дело. Этот сектор недвижимости Дубая благодаря экспатам стремительно растёт.
Статистические расчёты косвенно подтверждают энтузиазм застройщиков. К 2040 году население Дубая увеличится в 2,5 раза, и это только квалифицированные работники, специалисты в своих областях. Жить в общежитиях, хостелах или дешёвых гостиницах они не захотят, поэтому активность девелоперов обоснована.
Ещё один важный момент касается вектора интереса инвесторов. Он сконцентрирован на «нулевой» недвижимости. 47 тыс. сделок по новому жилью за 2023 год — это факт, который нельзя игнорировать. Общая стоимость всех заключённых договоров — около 34 млрд USD, это рекорд за 10-летний период. Сектор вторичной недвижимости Дубая медленно угасает — падение объёма сделок на 70% тому подтверждение. Характерный факт: ещё 4 года назад показатели нового и вторичного жилья были примерно равными.
Интерес инвесторов к первичному рынку понятен. Экономика Дубая, как и других эмиратов ОАЭ, находится на подъёме, статистика фиксирует постепенный отход от нефтяной зависимости и перенос акцентов на финансовый сектор, hi-tech, логистику. Поэтому вложения в недвижимость ОАЭ будут действительно долгоиграющими.
О степени популярности жилья от застройщика говорит тот факт, что самые интересные и перспективные проекты часто находят инвесторов до момента окончания строительства, некоторые даже «не дотягивают» до стадии внесения в общенациональные каталоги. Такой интерес часто приводит к перегреву рынка и формированию проблем, которые аналитики называют минами замедленного действия. Но даже намёков на подобные тенденции в Дубае пока нет.
Этот вывод подтверждается и кратким анализом цен на недвижимость в Дубае. Некоторые цифры весьма характерны и поучительны.
Средний рост цен за 3 года — почти двукратный. Это если анализировать не просто Дубай, а самые популярные его районы — Jumeirah Bay Island, Palm Jumeirah и Bluewaters. В августе 2020 года квадратный метр жилья стоил здесь 5200 USD, 3 года спустя — уже 10500 USD. Аналогичная ситуация с пентхаусами. Совсем недавно стоимость такого объекта редко превышала 9–9,5 млн USD даже в сегменте элитной недвижимости, когда фактор цены не играет особой роли. Сейчас нижний порог — от 10 млн USD, отдельные пентхаусы в разы дороже. Своеобразный рекорд — объект за 204 млн USD.
Только за первую половину 2023 года сумма сделок в секторе элитной недвижимости сравнялась по этому показателю с результатами всего 2022 года. И это в условиях холодного конфликта с FATF и сохранения контактов с Россией. Поэтому перспективы у рынка недвижимости Дубая действительно есть. Только на цикличные колебания и достижение очередного пика рост интереса инвесторов не спишешь.
Мегаполисы, в которых риск формирования «мыльного пузыря» недвижимости незначителен (балл — не более 0,5, здесь и далее использованы данные UBS Global Real Estate Bubble Index 2023):
- Варшава: –0,28;
- Сан-Паулу: 0,09;
- Дубай: 0,14;
- Сан-Франциско: 0,27;
- Бостон: 0,34;
- Мадрид: 0,46;
- Сингапур: 0,47;
- Нью-Йорк: 0,47;
- Милан: 0,49.
Мегаполисы со средним уровнем риска:
- Сидней: 0,67;
- Париж: 0,73;
- Стокгольм: 0,74;
- Амстердам: 0,8;
- Ванкувер: 0,81;
- Тель-Авив: 0,93;
- Лондон: 0,98;
- Лос-Анджелес: 1,03;
- Женева: 1,13;
- Торонто: 1,21;
- Гонконг: 1,24;
- Франкфурт: 1,27;
- Мюнхен: 1,35;
- Майами: 1,38.
Мегаполисы с высоким уровнем риска:
- Токио: 1,65;
- Цюрих: 1,71.
Жилой комплекс Rosewater на побережье Creek Beach
Анализ рынка недвижимости Дубая интересен даже в отрыве от конкретных планов по инвестированию. Такие проекты часто блокируются ещё на стадии обсуждения. До практической реализации доходят не все интересные идеи, и это понятно — слишком высока цена ошибки. Но мы решили в качестве примера рассказать вам о перспективном проекте — жилом комплексе Rosewater (побережье Creek Beach).
Основная причина именно такого выбора — относительно низкая популярность района Creek Harbour. Те же Jumeirah Bay Island, Palm Jumeirah и Bluewaters у всех на слуху. Но эти локации чем-то похожи на солидные европейские банки, которые в последние несколько лет выбирают клиентов, а не стремятся к тому, чтобы вкладчики приходили в конкретное финансовое учреждение. Говорить «спасибо» за это следует антиоффшорным тенденциям, из-за которых даже солидные банки просто боятся подпасть под вторичные санкции.
Ситуация на рынке недвижимости Дубая совсем другая, но подыскать выгодные варианты для инвестирования в зоне трёх районов-лидеров будет довольно сложно. Объекты быстро находят новых собственников, поэтому последние в потенциальных покупателях заинтересованы весьма условно.
Creek Harbour — пример относительно малоизвестного района, который недавно вышел на международный рынок недвижимости. Инвесторы к нему только начали присматриваться, поэтому цены пока ещё остаются на относительно приемлемом уровне. Но совсем скоро крупный капитал поймёт преимущества Creek Harbour, и тогда цены стремительно возрастут. Не исключено (и даже вполне вероятно), что они «обгонят» нынешних лидеров рынка недвижимости Дубая.
Основное преимущество проекта — опытный застройщик, хорошо известный на рынке недвижимости Дубая. Emaar Properties предпочитает работать в сфере премиального жилья. Целевая аудитория, на которую он ориентируется, — состоятельные лица и инвесторы.
Уровень цен вполне разумный, хотя низким его назвать сложно. Но такая цель (предложить покупателям доступное жильё) руководством Emaar Properties изначально не ставится. Dubai Creek Harbour — интересный вариант для требовательных покупателей, выбирающих желаемый баланс характеристик: хороший район, продуманный дизайн апартаментов и безусловное качество. Проект идеально вписывается в свою нишу, что в секторе нулевой недвижимости Дубая бывает нечасто.
Преимущества жилого комплекса:
- хороший, благоустроенный район (Creek Beach);
- очень высокая инвестиционная привлекательность;
- собственный закрытый пляж;
- планы развития Дубая предусматривают прокладку линии метро уже к 2030 году;
- руководство Emaar Properties рассматривает возможность возведения самой высокой башни Creek Tower, что ещё больше повысит инвестиционную привлекательность проекта;
- собственная марина с пристанью для яхт;
- 100%-ная обеспеченность инфраструктурными объектами;
- расчётный уровень ROI (return on investment, окупаемость инвестиций) — 9,8% годовых.
Срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию — второй квартал 2025 года. Застройщик не приводит точных планов этажей и деталей оформления апартаментов, но это не значит, что покупатель вынужден участвовать в рискованной и затратной лотерее. Причина так говорить — безупречная репутация Emaar Properties.
Типичные компактные апартаменты в Rosewater:
- площадь — 66 м2;
- 1 спальня;
- просторный закрытый балкон.
Примерный уровень цен:
- общий объём инвестиций — 1,51 млн AED (411,1 тыс. USD);
- 1 этап (при заключении договора) — 797 тыс. AED;
- 2 этап (при сдаче объекта в эксплуатацию) — 713 тыс. AED.
Площадь отдельных помещений в апартаментах:
- жилая комната — 4,4 м*3,8 м;
- кухня — 4,4 м*3,1 м;
- ванная — 2,9 м*1,6 м;
- спальня — 3,8 м*3,3 м;
- коридор — 2,2 м*1,1 м;
- прачечная — 1,6 м*1,1 м.
Апартаменты подойдут не всем покупателям. Но такая задача при проектировании и строительстве не ставилась. В требования целевой аудитории Rosewater вписывается практически идеально. Если покупатель или инвестор хочет получить больше, в Emaar ему предложат несколько интересных вариантов.
Валентин Авербух 
11 декабря 2023 
