Что такое REIT и как инвестировать в фонды недвижимости?

REIT позволяют инвесторам владеть дорогостоящей недвижимостью, получать доход в виде дивидендов и увеличить размер своего капитала. Что представляет собой этот инструмент для инвестирования и как в него вложить деньги, узнайте в нашем обзоре.

Что такое REIT?

REIT (real estate investment trusts) — это инвестиционные фонды недвижимости, позволяющие вкладывать средства в жилые объекты, коммерческие здания и получать доход на этом. Другими словами, REIT — это компания, которая владеет и управляет объектами недвижимости, а также связанными с ними активами. 

Объекты могут иметь разное назначение: 

• многоквартирные дома;
• торговые центры;
• офисные здания;
• отели;
• склады. 

REIT, в отличие от девелоперских компаний, не занимаются развитием объектов для дальнейшей перепродажи. Вместо этого фонд приобретает недвижимое имущество для управления им как частью собственного инвестиционного портфеля.

REIT позволяют инвестировать в недвижимость точно так же, как предприниматели это делают с помощью других инструментов (покупка акций, облигаций, фьючерсов, криптовалюты и т. д.).

Первой предпосылкой появления REIT стало разрешение инвесторам приобретать объекты коммерческой недвижимости Федеральным правительством США в 1960 году. Но только в последнее десятилетие такой способ вложения средств был по-настоящему принят на рынке.

Типы REIT

Выделяют несколько видов:

• Публичные REIT. Акции таких фондов торгуются на всемирно известных биржах, например NYSE (Нью-Йоркской фондовой бирже). Любой инвестор, имеющий брокерский счет, может вложить деньги в публично торгуемый REIT. Фонды зарегистрированы в SEC (Комиссии по ценным бумагам и биржам США) и предоставляют туда аудиторскую и финансовую отчетность.
• Публичные неторгуемые REIT. Их нет на биржах, но несмотря на это они доступны для инвесторов. Взаимодействовать с такими фондами можно с помощью финансового консультанта или на онлайн-платформах краудфандинга недвижимости. Они также должны быть зарегистрированы в SEC и предоставлять финансовую отчетность.
• Частные неторгуемые REIT. Этот вид фондов недоступен для всех желающих. Они открыты только для состоятельных инвесторов. Частным неторгуемым REIT не нужно регистрироваться в SEC и отправлять финансовую отчетность.

Внутри этих типов REIT есть три подкатегории, отличающиеся по типу активов:

• Equity REIT (собственный капитал REIT). Фонды владеют недвижимостью, такой как офисные здания, многоквартирные дома, складские помещения.
• Ипотечные REIT или mREIT. Они вкладываются в недвижимость, выдают кредиты, а также ценные бумаги, подкрепленные ипотекой. Основной доход — проценты от кредитов. 
• Гибридные REIT. Занимаются прямыми инвестициями в недвижимость, а также в кредиты, подкрепленные недвижимостью. 

Преимущества инвестиций в REIT

Инвесторы, которые вкладывают свои средства в такие фонды, получают ряд преимуществ: 

• Стабильные дивиденды от REIT. Фонды позволяют получать стабильный доход даже при высоком уровне инфляции. 
• Открытые и простые инвестиции. Большинство REIT представлены на фондовых биржах, их активы легко продать и купить.
• Прозрачные сделки. Деятельность фондов контролируется финансовыми регуляторами. Они подают финансовые и аудиторские отчеты, которые проверяют специалисты. Это позволяет инвесторам получить информацию о налогообложении, собственности и зонировании недвижимости.

Риски инвестирования в REIT

Представители Комиссии по ценным бумагам и биржам США не раз предупреждали о фактах мошенничества в этом секторе. Зачастую REIT, незарегистрированные в SEC, — это мошеннические проекты, которым не стоит доверять свои средства.  

Важно проверять репутацию публично и не публично торгуемых фондов в специальном сервисе — EDGAR. Там же можно посмотреть их годовые и квартальные отчеты. Также стоит проверять репутацию инвестиционных консультантов и брокеров, которые рекомендуют вложить средства в конкретный REIТ. 

Другие риски:

• доход может облагаться налогом, как обычная прибыль;
• фонды «чувствительны» к ипотечным процентным ставкам;
• ликвидность конкретного объекта; 
• возможные высокие комиссии по транзакциям со стороны фондов и за управление недвижимостью.

Бывает, что REIT берут кредиты для приобретения объектов недвижимости. Перед тем как вкладывать деньги в конкретный фонд, нужно проверить информацию о соотношении его долга к капиталу, чтобы не вложить средства в «тонущий» из-за долговых обязательств REIT.

Как инвестировать в REIT

Физические и юридические лица могут приобретать публично торгуемые REIT на фондовых биржах. Для неторгуемых нужно обращаться к брокеру или на онлайн-платформы краудфандинга недвижимости.

У всех публично торгуемых REIT есть сайты, где потенциальные инвесторы могут изучить финансовую отчетность фонда, информацию об объектах, в которые будут вкладываться средства, и много другой информации. Самый распространенный способ доступа к REIT — биржевые фонды (ETF), отражающие инвестиционные индексы. 

Советы, которые помогут начать вкладывать средства в недвижимость для начинающих инвесторов:

1. Начните с инвестиций в публично торгуемые REIT

Для новичков публично торгуемые REIT — оптимальное решение для начала инвестиционной деятельности. В этом случае не потребуется большой стартовый капитал, так как порог входа — это стоимость акций интересующего траста. Чтобы начать вкладывать средства в публично торгуемые REIT, инвесторам не нужна аккредитация, в отличие от частных фондов, которые доступны только аккредитованным лицам со стартовым капиталом в несколько тысяч долларов. Перед тем как вкладывать средства в REIT, начинающим инвесторам стоит изучить:

• управленческий состав фонда;
• портфель REIT;
• наличие задолженности перед кредиторами;
• историю выплаты дивидендов;
• размер сборов при покупке и продаже акций;
• есть ли необходимость платить средства за управление инвестиционным портфелем (это отразится на общем доходе).

2. Увеличивайте масштаб постепенно

Лучше начать с небольшого процента (2%-5%) активов REIT в инвестиционном портфеле. Далее можно продолжать изучать рынок недвижимости, научиться находить ликвидные и перспективные объекты, оценивать потенциал их дохода и то, какие события влияют на рост и падение стоимости.

Специалисты нашей компании предоставляют услуги по управлению недвижимостью за рубежом. Мы поможем выбрать надежный REIT, расскажем, как диверсифицировать портфель. Также при необходимости вы можете передать его в управление.

По общему мнению финансовых консультантов, хорошо диверсифицированным считается портфель с инвестициями в недвижимость от 5% до 15%. Из-за цикличности рынка девелопмента постепенное масштабирование инвестиций поможет избежать чрезмерной уязвимости при спаде.

3. Диверсифицируйте портфель

Инвестиционный портфель можно разделить по видам недвижимости (жилая, коммерческая и т. д.) и вкладывать средства в тот или иной сектор с учетом ситуации на рынке.

Для начинающих инвесторов, которые стремятся минимизировать риски за счет вложения средств в недвижимость, использование взаимных фондов и ETF REIT — оптимальное решение. С их помощью можно минимизировать возможные риски, в отличие от отдельных REIT. Оба вида фондов предоставляют доступ к большому перечню объектов недвижимости и имеют свои особенности, которые нужно учитывать при выборе:

• Фонды взаимных инвестиций REIT. Предлагают профессиональное управление. Большинство управляющих эффективно подбирают и корректируют активы, получая доход от изменения рыночных тенденций. 
• REIT ETF. Такие фонды либо активно управляются, либо пассивно следуют за индексом. Например, Pacer Benchmark Industrial вкладывает не менее 85% своих средств в промышленную недвижимость, включая складские помещения и распределительные центры. Менеджеры Pacer постоянно контролируют рынок, отдавая предпочтение активам, стоимость которых, по их мнению, в ближайшее время будет расти.

4. Следите за трендами на рынке

Чтобы принимать обоснованные решения, нужно постоянно мониторить текущие тенденции на рынке. Необходимо следить за экономическими показателями, например, процентными ставками по кредитам, уровнем инфляции и безработицы, так как они существенно влияют на стоимость недвижимости, а значит, и на ликвидность инвестиций. 

Заключение

REIT позволяют эффективно диверсифицировать риски и обеспечить инвесторов стабильным доходом. Благодаря фондам они получают доступ к различным видам недвижимости без необходимости приобретать ее и тратить на это большие суммы. Также REIT можно использовать для хеджирования рисков, связанных с инфляцией.

Перед тем как начать инвестировать в фонды, необходимо проанализировать рынок, оценить возможные риски, изучить информацию о самом REIT. Если вы только выходите на рынок недвижимости или начинаете свой путь в мире инвестирования, обращайтесь за квалифицированной помощью к специалистам нашей компании.