Хотите купить жилье в крупном мегаполисе на территории одной из стран Запада и стремитесь минимизировать риски? Рекомендуем обратить внимание на свежий рейтинг UBS Bubble Index. В нем собраны города, где вероятность разрыва «мыльного пузыря» на рынке недвижимости максимальная.
Методология
Ценовые «пузыри» — повторяющееся явление на рынках недвижимости. Термин относится к существенной и устойчивой переоцененности актива, существование которой невозможно доказать, пока «пузырь» не лопнет. Но исторические данные раскрывают закономерности, связанные с подобными инцидентами на рынках недвижимости отдельных стран. Типичные признаки надвигающегося коллапса включают:
- формирование цен на жилье в отрыве от доходов местных жителей и арендной платы;
- высокая активность покупателей из-за рубежа;
- дисбалансы в реальной экономике, включая:
- чрезмерное кредитование физлиц, приобретающих жилплощадь (ипотека);
- чересчур активная строительная деятельность.
Индекс «пузырей» на мировом рынке недвижимости UBS измеряет вероятность возникновения такого явления на основе прогнозных моделей и указанных факторов. Индекс не позволяет предсказать, когда именно произойдет понижательная ценовая коррекция, и наступит ли она фактически. Изменение макроэкономической динамики, смена настроений инвесторов или значительное увеличение предложения могут спровоцировать снижение цен на жилье.
В публикуемом каждый год докладе UBS «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (Global Real Estate Bubble Index) рассматриваются цены на жилье и его доступность в 25 наиболее крупных и востребованных населенных пунктах планеты. Авторы исследования также делают попытку количественно оценить риск возникновения ценовых «пузырей».
Глобальные тренды
Рассмотрим свежий отчет швейцарского банка UBS за 2024 год о финансовой доступности жилья в наиболее популярных городах мира. В документе указывается, что политика центральных банков после финансового кризиса 2008 года привела к тому, что непосредственно перед пандемией риск формирования «пузырей» на рынках жилья достиг рекордных высот во многих мегаполисах.
Далее последовала «перезагрузка»: процентные ставки по ипотеке выросли вместе с всплеском инфляции после коронакризиса. Это привело к снижению активности покупателей и удешевлению жилплощади. Дома и квартиры в крупных европейских городах потеряли до четверти стоимости в реальном выражении (с учетом инфляции), и дисбалансы быстро скорректировались.
Теперь можно наблюдать очередной бум цен на жилье. Как предупреждают в UBS, резкий рост процентных ставок после пандемии сорвал планы многих застройщиков. В результате новое строительство резко сократилось во многих городах. Возникший дефицит новостроек сохраняется на фоне увеличения спроса, поскольку покупателям снова доступна сравнительно дешевая ипотека. Эта ситуация, вероятно, приведет к дальнейшему повышению цен в будущем.
Победители и проигравшие
Один из лучших результатов среди городов, охваченных отчетом Global Real Estate Bubble Index, зафиксирован в столице Польши. Там вероятность формирования и разрыва «пузыря» составляет минимальные 0,23 пункта. Ниже только в Милане и Сан-Паулу. Это обстоятельство делает инвестиции в польскую недвижимость минимально рискованными.
Особенно, если речь о новом девелоперском проекте с современной инфраструктурой и высокой нергоэффективностью. Например, в варшавский ЖК Mickiewicza, квартиры в котором можно покупать для себя или под сдачу туристам благодаря близости набережной и Старого города.
Краткое изложение отчета швейцарских банкиров:
- Доступность жилья остается серьезной проблемой во многих крупных городах. Хотя цены на жилплощадь немного снизились в анализируемых населенных пунктах, а рост доходов был относительно стабильным в последние кварталы, доступность недвижимости по-прежнему ограничена во многих местах. Сохраняется значительный разрыв между ценами на жилье и средней зарплатой трудящегося населения. Это делает владение жильем несбыточной мечтой для многих коренных жителей. В таких городах как Токио, Париж и Лондон, для покупки квартиры площадью 60 м2 в центральных районах требуется зарплата за 10+ лет. Это объясняется следующими факторами:
- значительные иностранные инвестиции;
- строгий контроль в сфере городского планирования, замедляющий реализацию новых девелоперских проектов;
- строгие правила на рынке аренды.
- Такие города как Мадрид, Сан-Франциско, Майами и Стокгольм предлагают сравнительно высокую доступность жилплощади. Местным жителям нужно зарплата за примерно 5+ лет, чтобы купить аналогичную квартиру в центре. Эти города в канун 2025 года отказались в сравнительно выигрышном положении благодаря:
- стабильно высоким зарплатам трудящихся;
- относительно умеренным ценам на жилье.
- Доходность покупки жилья под сдачу в аренду поднялась из-за опережающего роста ренты относительно цен на жилье. Но не везде. В Цюрихе, Мюнхене, Тель-Авиве, Женеве и Гонконге требуется 30+ лет, чтобы окупить инвестиции в жилплощадь за счет арендного дохода.
- Дубай и Майами, несмотря на высокие риски формирования и разрыва «пузыря», предлагают самую быструю окупаемость инвестиций через аренду (15 лет). За ними следуют Сан-Паулу, Сан-Франциско и Мадрид (<20 лет). Это объясняется меньшей зарегулированностью рынка аренды и более высокими, чем в среднем, процентными ставками.
- Рост процентных ставок и ипотечных обязательств оказал значительное влияние на доступность жилплощади. Даже в городах с приемлемым соотношением цены недвижимости и дохода (проанализированные города США).
Хотите узнать больше? Полную версию отчета Bubble Index можно загрузить с сайта UBS. Узнать про лучшие инвестиционные предложения для покупателей иностранного жилья можно на консультации с командой портала!
Юрий Георгиев 
22 ноября 2024 
