Инвестиции в покупку жилья на гонконгской территории теперь считаются основанием для оформления местной «золотой визы». Власти Гонконга также обязались снизить залоговый коэффициент при оформлении ипотеки. Обе меры призваны подстегнуть спрос на гонконгское жилье, которое в последнее время стабильно дешевеет.
Упрощение правил ипотечного кредитования как способ подстегнуть спрос на жилье
В ходе презентации политической стратегии администрации Гонконга на 2024 год ее глава Джон Ли (на фото выше) объявил о снижении требований к залоговому коэффициенту (Loan-to-value ratio) при оформлении ипотеки. Речь о соотношении между суммой ипотечного кредита и стоимостью обеспечения залогового имущества. Для жилплощади максимальный коэффициент будет установлен на уровне 70%, независимо от релевантных факторов, включая:
- стоимость приобретаемого актива;
- предполагаемое использование жилплощади (пользование собственником или сдача в аренду);
- статус покупателя (жилье приобретается физлицом впервые, или это уже энная покупка).
Ли также сообщил, что максимальный коэффициент обслуживания долга (debt servicing ratio) будет скорректирован до 50%. Речь о показателе, отражающем отношение общей суммы, подлежащей перечислению банку на обслуживание долга за определенный период, к общей величине дохода заемщика за соответствующий период.
Чиновник отметил, что нововведения коснутся и покупателей коммерческих объектов. При оформлении кредита на покупку нежилой недвижимости будут действовать те же новые правила, которые теперь актуальны при ипотечном кредитовании в банках Гонконга.
До введения новой ипотечной политики для персон, приобретающих жилье не впервые, покупателей жилой недвижимости для сдачи в аренду или объектов стоимостью свыше 35 млн гонконгских долларов максимальное соотношение суммы кредита к стоимости жилья составляло 60%. Максимальный debt servicing ratio равнялся 40%.
Изменение правил выдачи «золотой визы»
Ли объявил о расширении перечня активов, инвестиции в которые могут выступать основанием для получения «золотой визы» в Гонконг в рамках схемы CIES (Capital Investment Entrant Scheme). Администрация позволила иммигрантам-инвесторам вкладывать свободный капитал в элитное жилье, чтобы претендовать на резидентство. Чиновник отметил, что это нововведение позволит не только привлечь состоятельных инвесторов в Гонконг, но и «привязать» их к азиатской юрисдикции, превращая в налогоплательщиков и потребителей местных товаров, а также услуг.
Новые правила позволят претендентам на иммиграционный статус вносить инвестиции в жилую недвижимость в размере не менее 50 миллионов гонконгских долларов, которые нужно дополнять капиталовложением размером от 20 миллионов гонконгских долларов в другие утвержденные активы. Изменения вступили в силу 17 октября 2024 года.
Ли добавил, что с 1 марта 2024 года схема CIES будет расширена. При оценке претендента на иммиграционные льготы власти будут учитывать инвестиции, сделанные через соответствующую требованиям частную компанию, зарегистрированную в Гонконге или за рубежом и полностью принадлежащую заявителю.
По мнению экспертов, изменение правил сделает Гонконг более привлекательным для иммигрантов-инвесторов. Но все еще достаточно высокие цены на гонконгское жилье могут стать серьезным препятствием для некоторых иностранцев.
Хорошо забытое старое
Собственная схема инвестиционной иммиграции стартовала в Гонконге в 2003 году. Ее участники изначально получили право претендовать на резидентскую визу через покупку жилплощади. В 2015 году схема была приостановлена. Одна из причин — критика в адрес иммигрантов-инвесторов за многочисленные сделки с жильем, якобы приведшие к спекулятивному «перегреву» рынка недвижимости.
В марте 2024 года программа была перезапущена. С ее помощью иностранные граждане, а также жители Тайваня, Макао и материкового Китая, получившие статус постоянного резидента в иностранном государстве, могут претендовать на двухлетнюю резидентскую визу. Главное условие — инвестирование не менее 30 миллионов гонконгских долларов в утвержденные властями Гонконга активы.
Ранее в число таких активов входила только коммерческая недвижимость, тогда как покупка жилья не считалась достаточным основанием для предоставления иностранцу иммиграционных льгот. Теперь ограничение снято.
Соискатели, которые получат резидентскую визу и будут успешно продлевать ее в течение семи лет, смогут претендовать на постоянное место жительства в Гонконге. По состоянию на 13 сентября 2024 года гонконгский Департамент иммиграции выдал 35 виз. Получено без малого 1 тыс. заявок.
Что происходит на гонконгском рынке жилья?
Цены на жилую недвижимость в Гонконге заметно снизились за последние годы. Вопреки ожиданиям экспертов, негативный ценовой тренд не изменился после того, как правительство отменило дополнительные гербовые сборы для стимулирования рынка.
Гонконгцы сталкиваются с негативными последствиями экономического замедления в Китае, который остается одним из основных рынков сбыта товаров и услуг, а также источником прямых иностранных инвестиций. Эта ситуация усугубляет положение гонконгского рынка жилья.
К ноябрю 2024 года цены на жилье в Гонконге упали до восьмилетнего минимума. Помимо снижения спроса со стороны покупателей из материкового Китая, негативное влияние на местный рынок оказали возросшие процентные ставки по займам. В городе также наблюдается значительное количество нераспроданных объектов недвижимости.
Но ситуация может измениться к лучшему. Учитывая все послабления, введенные в феврале и октябре 2024 года правила, регулирующие гонконгский рынок недвижимости, вернулись к условиям 2009 года, когда правительство принимало мало мер по его «охлаждению». Какой напрашивается вывод? Есть все основания ожидать разворот ценового тренда. Пора покупать! Внести выгодные инвестиции в тандеме с получением визы CIES поможет команда портала.
