Многие трудовые иммигранты и бизнесмены мечтают обзавестись собственной жилплощадью в стабильной и процветающей Австрии. Входите в их число? Учтите, что продолжительность периода трудоустройства, необходимого для покупки недвижимости, сильно различается в разных частях страны. Также убедитесь, что недвижимость не будет пустовать. В противном случае, вероятно, придется платить дополнительный фискальный сбор.
Исследования показали, сколько нужно зарабатывать на австрийскую недвижимость
Многие мечтают о доме в Австрии. Достижима ли эта цель? Вполне! Но все зависит от местоположения покупаемой недвижимости и дохода покупателя. Предположим, потенциальным покупателем выступает трудовой иммигрант, планирующий переехать в Австрию на работу и копит деньги, снимая жилье. Или иностранный бизнесмен, решивший зарегистрировать GmbH в Австрии.
Свежее исследование, проведенное консалтинговой компанией OGM, проливает свет на то, сколько рабочих часов необходимо для покупки недвижимости в разных регионах Австрии. Акцент делается на землю под застройку.
Различия между регионами страны огромны. Квадратный метр земли под застройку в популярном горнолыжном курорте Кицбюэль стоит €2527 (здесь и далее — средняя цена за 2019–2023 годы). Тогда как в Йеннерсдорфе на юге Бургенланда цена в сотню раз меньше — €27.
Напротив, региональные различия в доходах гораздо меньше. Специалисты с местом жительства в Кицбюэле зарабатывали в год в среднем €43 451 брутто (до уплаты налогов и сборов) в 2022 году. Для сравнения: в Йеннерсдорфе специалисты получали €41 898. Соответственно, для покупки участка земли площадью 500 квадратных метров по статистике придется работать 29 лет и 1 месяц в Кицбюэле или всего 4 месяца в Йеннерсдорфе.
Вот сколько нужно работать в столице каждой австрийской федеральной земли, чтобы купить там участок площадью 500 квадратных метров:
- Инсбрук: 18,5 года;
- Зальцбург: 14,7 года;
- Вена: 10,6 года;
- Брегенц: 9,9 года;
- Линц: 5,7 года;
- Грац: 4,4 года;
- Айзенштадт: 2,9 года;
- Санкт-Пёльтен: 1,9 года;
- Клагенфурт: 1,9 года.
Участки под застройку, как правило, дороже на западе, чем на востоке страны. В Инсбруке участки в отчетном периоде стоили €1622 за квадратный метр, в Зальцбурге — €1392. В Вене недвижимость такого типа была доступна всего за €1018. Особенно дешевыми оказались участки вблизи границы в Бургенланде и Вальдфиртеле. А если транспортное сообщение плохое, цены падают еще сильнее.
Исследования, проведенные ранее консалтинговой фирмой Deloitte, аналитиками из Momentum Institute и банкирами из UniCredit Research, упростили сравнительный анализ цен за квадратный метр в европейских странах, а также доступности жилья. Исходя из дохода, можно определить, как долго среднестатистическому гражданину придется работать, чтобы позволить себе собственные четыре стены.
По данным Deloitte, самые высокие цены за квадратный метр новых квартир в 2022 году зафиксированы в Австрии (€4925 евро). За ней следовали Германия (€4800), Франция и Норвегия. Исследования UniCredit и Momentum Institute показали, что в период с 2010 по 2022 годы цены на недвижимость в Австрии выросли на 116%. То есть увеличившись более чем вдвое. Напротив, средняя чистая заработная плата штатного сотрудника австрийской фирмы увеличилась только на 32%, достигнув чуть более €33 тыс.
Если предположить, что этот человек может откладывать по €2900 в год, размещая их на депозит, то при двухпроцентной ставке потребуется 62 года, чтобы купить недвижимость площадью 80 квадратных метров. Квартиры такого размера в Австрии стоят в среднем около €350 000.
Организация Agenda Austria Institute, занимающаяся вопросами рынка труда, применила тот же подход и показала в статистике, что высокие цены на недвижимость и повышенные процентные ставки по ипотеке делают покупку австрийской квартиры невыполнимой задачей для многих коренных жителей страны. По оценкам экспертов, в последний раз такая ситуация наблюдалась в 1996 году.
Большой вопрос в том, что будет дальше. Организации Agenda Austria и Momentum дают совершенно разные рекомендации. Эксперты Momentum, например, рекомендуют ввести общестрановой налог на пустующие дома (см. ниже), а также более высокий налог на передачу права собственности для инвесторов. Доходы, которые возникнут в результате этого пересмотра налоговой стратегии, государство должно использовать для приобретения земли под возведение доступного жилья.
Аналитики из Agenda Austria, с другой стороны, рекомендуют облегчить наращивание активов. Например, благодаря отмене налога на передачу права собственности при покупке первой недвижимости. По их мнению, плата за регистрацию в земельной книге больше не должна автоматически зависеть от стоимости недвижимого имущества — скорее, от затраченных чиновниками усилий на выполнение административной процедуры.
Помните про «дамоклов меч» в виде Leerstandsabgabe, покупая либо строя австрийское жилье
Менее половины жителей Австрии владеют недвижимостью, в которой они живут. Этот показатель ниже среднего значения по ЕС. По крайней мере, если сравнивать с остальной Европой. Австрия — страна арендаторов. Если в ЕС в среднем около 70% населения проживают в собственной квартире или доме, то в Австрии эта доля составляет чуть менее 50%. Только в Германии и Швейцарии доля жильцов-собственников еще ниже.
Сейчас в Австрии наблюдается нехватка жилья. Арендная плата растет. Некоторые эксперты полагают, что это можно компенсировать, введя так называемый налог на пустующую недвижимость (нем.: Leerstandsabgabe). Речь о таких объектах:
- никак не используемых активах;
- жилье, которое выставлено на продажу, но долго не может найти покупателей;
- жилье, которое выведено на рынок аренды, но пока не сдано.
Сторонники Leerstandsabgabe утверждают, что налог на пустующее жилье может выполнить 3 задачи:
- во-первых, он заставит домовладельцев сдавать в аренду или продавать недвижимость и таким образом реинтегрировать ее в рынок жилья, снижая стоимость продажи или аренды, соответственно;
- во-вторых, данный сбор якобы способен затруднить спекуляцию, отбивая у инвесторов желание купить недвижимость в Австрии, исключительно чтобы удерживать ее в собственности годами в надежде на будущий рост цен и, соответственно, прирост капитала при перепродаже;
- в-третьих, сбор поможет предотвратить консервацию земельных участков, стимулируя использование существующих ресурсов и снижая необходимость освоения новых территорий.
В Вене в начале 1980-х уже существовал налог на пустующие помещения. Но в том же десятилетии он был отменен, поскольку Конституционный суд Австрии постановил, что этот вопрос находится в компетенции центрального правительства, а не отдельных федеральных земель.
Однако 24 апреля 2024 года Федеральный совет принял поправку к конституции, передав «взимание государственных сборов для предотвращения неиспользования или недоиспользования» в юрисдикцию отдельных федеральных земель. Другими словами, теперь у администраций отдельных федеральных земель больше возможностей для маневра в отношении налогообложения пустующих объектов недвижимости. И многие местные администрации уже воспользовались новыми полномочиями.
Каков размер налога на пустующие площади?
Отдельные федеральные земли не демонстрируют единообразия: ставки существенно различаются. В Штирии собственники платят максимум 10 €/м² в месяц. В Зальцбурге сумма зависит от возраста недвижимости и составляет от 10 €/м² до 20 €/м² в месяц для жилых домов, построенных до и после 1953 года, соответственно.
В Тироле закон еще более конкретен. Там сбор определяется на основе общей полезной площади и местоположения недвижимости, а также «давления» на жилищный рынок в конкретном регионе. Например, собственнику квартиры площадью менее 30 м², возможно, придется платить €10–25/м² в месяц. Сумма удваивается, если недвижимость находится в так называемом «Vorbehaltsgemeinde», где жилье и земля под застройку зарезервированы для тех, кто живет там круглый год.
В Форарльберге ставка определяется на основе доли пустующих площадей в конкретном муниципалитете. Она составляет от 8,2€/м² до 18,5 €/м² в месяц, но не может превышать €2775 в год.
Однако в этих четырех землях, где в настоящее время действует налог на пустующее жилье, владельцы недвижимости не спешат регистрироваться для его уплаты. Даже несмотря на штрафы, которые могут достигать €50 000.
В Тироле, где налог взимается, если недвижимость пустует более 6 месяцев без уважительной причины, к крайнему сроку, установленному на 30 апреля 2024 года, власти получили всего около 9 сотен уведомлений о незанятых жилых помещениях. Число сравнительно небольшое, учитывая, что в 2023 году там насчитывалось около 7 тысяч квартир, которые не были зарегистрированы ни как основное, ни как дополнительное жилье в течение более полугода.
Муниципалитеты в Тироле и других регионах призывают домовладельцев регистрироваться и платить, но правила не соблюдаются строго, и существует множество исключений. Например, в Зальцбурге и Штирии так называемые инвестиционные квартиры («Vorsorgewohnungen»), предназначенные для сдачи в аренду, а не для личного пользования, освобождены от налогообложения.
Насколько эффективен налог на пустующие площади?
В информационном бюллетене, опубликованном Greenpeace в апреле 2024 года, отмечается, что в Австрии около 230 тыс. пустующих квартир и 567 тыс. редко используемых жилых помещений, выступающих для собственников неосновным местом жительства. Организация подсчитала, что налог на пустующие помещения может принести федеральным землям ежегодный доход в размере до 1,7 млрд евро, если все девять земель его введут.
По данным Momentum Institut, ставки в Штирии, Зальцбурге, Тироле и Форарльберге слишком низки, чтобы оказать существенное влияние на рынок. Эксперты базирующегося в Вене аналитического центра утверждают, что владельцы недвижимости (компании или частные лица) не будут сдавать в аренду или продавать свои пустующие квартиры, если налог «не нанесет им финансового ущерба». Институт рекомендует установить сбор в размере не менее 200 €/ м² в месяц. Это значительно больше текущих ставок.
Независимо от ставок, налог на пустующие площади, как и любой другой налог, является политическим инструментом и «яблоком раздора». Хотя было доказано, что, например, во Франции, этот инструмент снижает давление на рынок жилья и помогает решить проблему доступности жилплощади, противники утверждают, что такой подход нарушает права домовладельцев.
