Купить недвижимость в Австрии в 2025 году станет проще благодаря изменениям в правилах кредитования и другим обстоятельствам. Но будущим австрийским домовладельцам и читателям, которые уже располагают жилплощадью в Вене или других городах альпийской страны, рекомендуется учитывать возможный рост фискального бремени.
Перспективы австрийского рынка жилья на 2025 год
Последние годы были непростыми для рынка недвижимости Австрии. Чтобы остановить быстрый рост цен на фоне дешевой ипотеки, власти ужесточили правила. В августе 2022 года вступило в силу постановление «О мерах по финансированию недвижимости для кредитных учреждений» (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung; KIM-V).
Постановление значительно усложнило получение ипотеки. Оно ограничило период ее погашения 35 годами. Заемщикам было предложено демонстрировать способность профинансировать до 20% сделки за счет собственных средств. Также установлен лимит выплат: не более 40% от чистого дохода домохозяйства в месяц.
С одной стороны, новый регламент эффективно сократил невыплаты по кредитам, с другой — возникли значительные барьеры при покупке жилья для людей со средним доходом и молодых семей. Результатом стало снижение активности покупателей. Это, в свою очередь, привело к проседанию цен.
По данным Die Presse, в первой половине 2024 года в стране с населением в 9,1 млн было продано всего 16 тыс. квартир, коттеджей и прочего жилья. Для сравнения: за тот же период 2022 года удалось закрыть 26 тыс. сделок. Этот спад непропорционально сильно затронул такие регионы, как Верхняя Австрия и Бургенланд, где продажи упали до десятилетнего минимума.
Но скоро ситуация должна измениться. Действие регламента KIM-V завершится 30 июня 2025 года. В декабрьском отчете по KIM-V австрийского Совета по стабильности финансового рынка (Finanzmarktstabilitätsgremiums; FMSG) отмечено снижение системных рисков и улучшение стандартов кредитования, что позволило принять такое решение. Вероятные результаты: упрощение доступа к кредитам и оживление рынка.
Стоимость жилья в стране стабилизировалась в 2024 году. По предварительным оценкам консалтинговой компании Engel & Völkers, средняя цена продажи квартир в кондоминиумах оставалась стабильной на уровне около 4,9 тыс. €/м² во втором и третьем кварталах 2024 года. Средняя цена односемейных домов с середины года находится на уровне около €380 тыс.
Эксперты ожидают, что в 2025 году цены останутся стабильными или начнут расти. Наиболее велика вероятность роста в популярных регионах. В частности, ожидается возобновление активности в Вене, где прогнозируется рост объемов продаж в сегменте кондоминиумов на 3,4% в 2025 году. Учитывая удешевление ипотеки и перспективу установления восходящего ценового тренда после продолжительного спада, сейчас, возможно, лучший момент для покупки недвижимости в Австрии.
Покупка жилья под сдачу может не оправдать ожиданий
Высокие процентные ставки по ипотеке и сложность получения кредитов в прошлом заставили многих австрийцев и экспатов предпочесть аренду жилплощади покупке собственного дома или квартиры. Это привело к росту ренты. Особенно в Вене, где 77% жителей проживают в съемной недвижимости.
Отмена регламента KIM-V, вероятно, побудит многих квартиросъемщиков вернуться на рынок жилья в качестве покупателей. Это может привести к стабилизации или даже падению ставок арендной платы.
Налоговые изменения, которые нужно учитывать покупателям и домовладельцам
В начале декабря 2024 года австрийский канцлер Карл Нехаммер (на фото ниже) заявил о возможности повышения налога на недвижимость. Предложение канцлера может значительно повлиять на домовладельцев, включая иностранных собственников.
Рассматриваемый сбор, взимаемый на муниципальном уровне, рассчитывается на основе «оценочной стоимости» объекта, определяемой налоговыми органами. Домовладельцы платят в среднем от €180 до €240 в год. Налог ежегодно приносит в бюджет около €750 млн. Однако некоторые эксперты, включая аналитиков Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), называют его несправедливым, поскольку расчеты основаны на устаревших данных.
Вторя им, Нехаммер отметил, что данные не обновлялись десятилетиями. Для различных типов недвижимости (например, застроенных и незастроенных участков) применяются разные методы расчета. На практике это приводит к тому, что налог не отражает рыночную стоимость объектов, создавая дисбаланс.
Какие изменения планируются? В работе два сценария:
- Повышение муниципальных ставок. Этот шаг может принести дополнительный доход в размере нескольких сотен миллионов евро.
- Полная реформа системы. Предлагается обновление расчетов на основе рыночных данных. Это может удвоить поступления, доводя их до €1,5 млрд в год.
Как это отразится на домовладельцах? Если реформа будет реализована, налоговая нагрузка на собственников, включая иностранных, может значительно возрасти. Итоговые затраты зависят от масштаба изменений.
Реализация нововведений в той или иной форме весьма вероятна. Многие депутаты предлагают снизить налоги на труд и увеличить налоги на недвижимость и экологию. Левые партии, включая SPÖ, поддерживают идею повышения налога на домовладельцев, видя в этом способ борьбы с неравенством. Однако консервативная ÖVP, в которую входит Нехаммер, и либеральная NEOS приняли предложение со скепсисом, считая, что у страны проблема с расходами, а не доходами.
Покупка жилья в Австрии и переезд при содействии профессионалов
Планируете приобрести недвижимость в Австрии на выгодных условиях в 2025 году? Не смущает перспектива роста налоговой нагрузки на домовладельцев? Самое время открыть счет в местном банке и начать мониторинг интересных предложений! Команда портала поможет с решением обеих задач, а также с достижением смежных целей, включая иммиграцию в Австрию. Все продукты и услуги собраны в соответствующем разделе по ссылке. Доступные предложения по категориям:
| Тип услуг | Описание |
| Жилье | Апартаменты и коттеджи в престижных районах Вены и других городах Австрии, включая современные постройки, исторические здания и элитные объекты. |
| Коммерческая недвижимость | Доходные дома, гостиницы, апарт-отели, торговые и офисные центры. Проекты из подборки подходят для инвестиций с возможностью получения стабильного дохода. |
| Визовые услуги и иммиграция | Помощь с оформлением краткосрочных и долгосрочных виз. Оформление ВНЖ для обеспеченных иностранцев, профессионалов и других категорий иммигрантов. |
| Финансовые и корпоративные услуги | Регистрация компаний, открытие корпоративных и личных счетов в австрийских банках, консультации по налогообложению и сопровождение бизнес-проектов. |
Юрий Георгиев 
24 декабря 2024 
