Ищете недвижимость за границей? Хотите «убить трех зайцев одним выстрелом», получая источник пассивного арендного дохода, «запасной аэродром» и иммиграционные льготы с помощью вносимых инвестиций? Турция — возможно, лучший вариант прямо сейчас. Свежее исследование демонстрирует сокращение срока окупаемости инвестиций в жилье под сдачу в этой курортной и политически нейтральной стране, а местное иммиграционное законодательство все еще позволяет получить ВНЖ или даже второй паспорт за инвестиции в недвижимость.
Инвестиции в турецкое жилье под сдачу в аренду стали окупаться быстрее
Команда крупнейшей в Турции площадки для размещения объявлений о сдаче и продаже недвижимости Emlakjet проанализировала динамику окупаемости инвестиций в турецкое арендное жилье. По состоянию на ноябрь 2024 года в целом по Турции расчетный период окупаемости составил 14 лет. Годом ранее показатель составлял 17 лет. Благодаря сокращению периода окупаемости инвесторы теперь могут извлекать больше пользы из вкладываемого капитала. Причем отдельные регионы демонстрируют еще более интересную динамику.
Столица — самый перспективный город для инвестиций
В трех крупнейших турецких городах — Анкаре, Стамбуле и Измире — сроки возврата капиталовложений в арендное жилье существенно сократились в годовом сопоставлении. Лидером стала Анкара (12 лет). Далее следовали Стамбул (15 лет) и Измир (16 лет).
Растущий интерес к относительно безопасной в плане сейсмической активности столице после разрушительного землетрясения в феврале 2023 года оказал существенное влияние на показатели рынка жилья Анкары. Приток жителей увеличил стоимость аренды, но цены на жилье в столице растут медленнее. Это сочетание способствует сокращению срока окупаемости инвестиций в квартиры под сдачу.
Наиболее привлекательные для инвестиций районы трех мегаполисов
Анализ отдельных районов мегаполисов делает их инвестиционный потенциал еще более очевидным. Например, в стамбульском районе Сарыер возврата инвестиций в жилье под сдачу приходится ожидать целых 22 года. Среди районов с наиболее коротким периодом возврата капиталовложений в покупку вилл и квартир под сдачу в Стамбуле выделяются:
- Бейликдюзю (11 лет);
- Эсеньюрт (12);
- Газиосманпаша (13).
В Измире лидировали Алиага (12), Конак (13), Бергама (14), а хуже всего показал себя Чешме (24). В столице лучшие результаты показали Чубук, Мамак и Полатлы (по 12 лет), а самый длинный период возврата зафиксирован в Чанкае (15).
Ни́где — провинция с самым быстрым возвратом
Ни́где выделялась среди турецких провинций благодаря самому малому расчетному периоду возврата капиталовложений в ноябре 2024 года. В случае этого региона показатель составлял всего 8 лет. В провинциях Анкара и Мерсин он составлял по 12 лет. Провинциями с самым высоким временем возврата стали Испарта, Бурдур и Анталия. Там сроки окупаемости составляли 20 лет, 20 лет и 19 лет, соответственно.
Квартиры меньшего размера обеспечивают более быструю окупаемость
Анализ данных в разрезе технических параметров арендного жилья показывает, что с увеличением размера квартиры и количества комнат скорость возврата инвестиций падает. Если средний срок окупаемости квартир категории 1+1 составляет 13 лет, то для жилья класса 2+1 и 3+1 показатель увеличивается до 14 лет и 16 лет, соответственно.
Квартиры с небольшой квадратурой часто обходятся инвесторам дешевле и более оперативно занимаются квартирантами, позволяя максимизировать поступления от сдачи. Соответственно, квартиры большей площади «отбиваются» дольше. Сравнительно высокая рента отсеивает многих квартиросъемщиков, а высокая амортизация в долгосрочной перспективе снижает доходность.
По мере увеличения возраста здания время возврата сокращается
По данным Emlakjet, с увеличением возраста здания срок окупаемости капиталовложений в недвижимое имущество становится значительно короче. Если средний срок окупаемости зданий возрастом 0–4 года составляет 16 лет, то для зданий возрастом 5–20 лет показатель снижается до 15 лет. В случае построек возрастом 20 лет и старше показатель достигает 14 лет.
Одна из наиболее важных причин такой ситуации заключается в том, что здания старше 20 лет обычно имеют более низкие продажные цены. Еще одна причина — расположение старого жилфонда в «обжитых» районах с развитой инфраструктурой, что привлекает квартиросъёмщиков. Дополнительный повод выбрать старый жилфонд — перспектива капремонта за счет государства в рамках проектов городской трансформации в будущем.
Минторг: рынок недвижимости привлекает ¼ иностранных инвестиций
Согласно данным турецкого Министерства торговли, общий объем иностранных капиталовложений в экономику Турции за 18 лет (с 2006 по 2024 гг.) составил $255,7 млрд. Причем 27,5% таких капиталовложений ($70,3 млрд) пришлось на долю рынка недвижимости.
Доля Турции в общемировом потоке прямых инвестиций составляла 0,02% в 1990-2002 гг. В следующем десятилетии (период с 2003 по 2023 гг.) показатель вырос более чем четырехкратно и достиг 0,09%. Правительство страны планирует довести долю Турции в общемировом потоке ПИИ до 1,5% к 2028 году. Достижению цели, как ожидается, будет способствовать приток индивидуальных инвесторов на фоне позитивной ситуации на рынке недвижимости и сохранения популярности турецкой программы экономического гражданства.
Число компаний с иностранным капиталом выросло на порядок за два десятилетия
Помимо обнародования статистики по общему потоку иностранных инвестиций и доли в нем сектора недвижимости, профильное ведомство поделилось данными об интересе иностранцев к регистрации нового и покупке существующего бизнеса в Турции с клиентской базой. Согласно данным турецкого Минторга, в 2003 году в стране насчитывалось около 5 тысяч компаний с иностранным капиталом. В 2024 году показатель превысил отметку в 83 тысячи.
По оценкам чиновников, Турция вошла в число лидеров с точки зрения привлекательности в качестве площадки для иностранных инвесторов среди стран Центральной и Восточной Европы, Ближнего Востока и Северной Африки.
Юрий Георгиев 
18 декабря 2024 
