Magnum Resort Seminyak и The Umalas Signature — недвижимость на Бали с очень высоким инвестиционным потенциалом

Бали — остров в Малайском архипелаге, принадлежащий Индонезии. Один из мировых центров туризма, экономика которого ориентирована на оказание услуг. До середины 1970-х годов недвижимость на Бали иностранных покупателей и инвесторов практически не интересовала, так как остров считался бесперспективным, туристический сектор — недостаточно развитым, а экономика — отсталой и ориентированной на сельское хозяйство.

Но сейчас ситуация принципиально иная. В начале 1980-х годов власти Индонезии запустили масштабные экономические преобразования, которые вскоре дали результат. Местная валюта — рупия — считается одной из самых стабильных, ВВП — 7-й показатель в мире, а по уровню роста экономики Индонезия входит в почётный топ-3.

Всё это привело к тому, что в 2023 году статистика зафиксировала рост иностранных инвестиций на 20,3%. Активно развивается банковский и финансовый сектор, запущены масштабные инфраструктурные проекты. Поэтому нет ничего удивительного в том, что спрос на недвижимость Бали остаётся высоким.

Наши услуги для бизнеса, связанные с Индонезией:

• компания PT PMA + счёт в банке;
• корпоративные счета для ввода-вывода средств из стран азиатского региона;
• контейнерный экспорт в Индонезию;
• доставка грузов из Индонезии в Россию и страны СНГ;
• виза KITAP в Индонезию;
• виза KITAS в Индонезию.

Новый центр туризма и инвестиций

В новейшей истории уже были случаи, когда стремительное развитие экономики приводило к формированию «мыльного пузыря». Но Бали — совсем иное дело. Остров стал туристической Меккой, инвестиционный климат здесь очень привлекательный, а уровень защищённости вложений высокий. Поэтому проект, связанный с недвижимостью, вполне может быть успешным.

Основные факты, подтверждающие инвестиционную привлекательность Бали:

• уровень развития экономики оценивается как высокий ведущими рейтинговыми агентствами и авторитетными международными организациями — Moody’s, OECD, Financial Times, Goldman Sachs, Reuters;
• средний годовой доход от инвестиций — 12–15%, что заметно выше среднемировых показателей;
• средняя заполняемость отелей и гостиниц в туристических локациях не опускается ниже 80%;
• в 2024 году на Бали ожидается не менее 11,4 млн туристов;
• курорты Бали входят в почётный топ-5 локаций, наиболее популярных в Instagram (общее количество связанных публикаций превысило 150 млн);
• гостиницы Бали лидируют по числу бронирований на сервисе Booking;
• развитая туристическая инфраструктура, причём во всех сегментах — от бюджетного до премиального;
• великолепные пляжи;
• мягкий климат;
• множество исторических и культурных памятников.

Наиболее примечательные элементы туристической инфраструктуры Бали:

• новый современный порт для круизных лайнеров;
• торговый центр ICON с прямым выходом к океану;
• крупнейший причал для частных яхт Diamond Sanur Marina;
• современный медицинский центр Mayo Clinic;
• трасса для проведения гонок «Формула 1»;
• тематический парк Paramount Pictures (крупнейший во всём регионе ЮВА).

Важнейшие показатели:

• расчётное количество иностранцев, которые посетят Бали в 2024 году (официальные данные Министерства туризма Индонезии), — 7 млн чел.;
• рост пассажиропотока (по сравнению с Q1 2022) — 127%;
• увеличение количества принимаемых самолётов аэропортом Нгурах-Рай — 21,45 млн (рост 71% по сравнению с 2022 годом).

Аренда недвижимости на Бали

Инвестиционная привлекательность острова напрямую объясняется ростом экономики и её ориентацией на туризм. Но сфера недвижимости — особый случай. Проекты, связанные с жильём (если вы хотите получать пассивный доход), требуют особо тщательной проработки и планирования. Рассчитать доходность вложений вам помогут наши эксперты, для первоначальной оценки можно использовать данные, указанные ниже.

Заполняемость гостиниц по районам Бали:

• Семиньяк — 80%–90%;
• Чангу — 75%–85%;
• Санур — 70%–80%;
• Букит — 65%–80%;
• Убуд — 55%–65%.

Отметим, что новые проекты, связанные с недвижимостью Бали (если говорить о посещаемых районах), появляются редко. Проблема в том, что земли, пригодной для реализации таких масштабных начинаний, очень мало. Районы Чангу и Семиньяк уже застроены на 90%, Санур — на 99%. Поэтому инвестиционные предложения по недвижимости на Бали именно в этих регионах можно рекомендовать к рассмотрению.

Заполняемость гостиниц на первой береговой линии (район Берава, 2023 год):

• январь — 93%;
• февраль — 87%;
• март — 82%;
• апрель — 93%;
• май — 86%;
• июнь — 82%;
• июль — 82%;
• август — 89%;
• сентябрь — 81%;
• октябрь — 83%;
• ноябрь — 81%;
• декабрь — 93%.

Страны, граждане которых чаще всего выбирают отдых на Бали:

• Австралия — 10,9%;
• Индия — 4,6%;
• Китай — 4,2%;
• Франция — 3%;
• Великобритания — 2,3%.

Ещё несколько интересных показателей: 80% туристов — молодые пары до 35 лет, почти столько же гостей Бали (79%) запрашивают для проживания виллы и бунгало (в общем случае — отдельно стоящую недвижимость).

Цена суточной аренды (в скобках указан рост относительно прошлого года):

• в среднем — 215 USD (+8%);
• объекты, снимаемые целиком — 280 USD (+9%);
• объекты, которые находятся под контролем управляющей компании — 370 USD (+12%);
• объекты премиум-класса — 520 USD (+14%).

Инвестиции в курортную недвижимость Бали

Основной аргумент «за» — стабильно положительная динамика роста цен. Именно он с каждым годом делает отдых на Бали более затратным, что в итоге стимулирует развитие туристического сектора экономики. Только за последний год земля в прибрежной зоне Чангу подорожала на 150%. Это очень хорошие показатели, добиться их, инвестируя деньги в финансовый сектор, бизнес, банковские металлы или ценные бумаги, крайне сложно.

Преимущества инвестиций в недвижимость Бали:

• развивающийся курорт, который часто выбирают туристы с разным уровнем дохода;
• стабильно высокая прибыль с положительной динамикой роста;
• нет проблем с поиском арендаторов, причём не только в высокий сезон;
• рост цен на недвижимость на этапе строительства — на 30%–40%, далее — не меньше 5%–15% в год;
• возможность сочетать обеспеченный отдых с получением пассивного дохода.

Сравнение инвестиционной привлекательности Бали и других популярных курортов:

Курорт / показатель	Средние требования к стартовому капиталу (тыс. USD, в формате «от»)	Средняя доходность, %%
Бали	250	12%–15%
Турция	150	4%–5%
ОАЭ (Дубай)	280	5%–7%

Многие начинающие инвесторы традиционно выбирают для вложений в недвижимость Дубай или Турцию, считая такой подход наилучшим. То, что эти страны создали привлекательные и выгодные условия вложений в туристический сектор, предельно ясно. Но с определением «наилучший» можно поспорить.

Скрытые недостатки Турции и ОАЭ (они не делают инвестиции невыгодными, но учитывать эти моменты желательно):

• Дубай — рынок недвижимости перегрет, цены во всех сегментах несколько завышены;
• Турция, Дубай — значительная зависимость от сезонности (сдавать в аренду с условной «гарантией» можно только в период повышенного спроса).

Клубный жилой комплекс Magnum Resort Seminyak

Апартаментами на Бали класса «люкс» на первой береговой линии кого-либо удивить сложно. Но жилой комплекс Magnum Resort Seminyak — особый случай. Проект с готовностью 40% (срок сдачи — Q2 2025) ломает сложившиеся стереотипы и даёт ответ на вопрос, какой «должна быть» премиальная недвижимость.

Самый главный (но не единственный) аргумент — порог участия. Апартаменты в одном из лучших курортных районов с ценой от 300 тыс. USD — это вызов рынку инвестиционной недвижимости. Возможно, не революция, но однозначно предложение, заслуживающее самого пристального внимания.

Во-вторых, проект Magnum Resort Seminyak действительно отличается высокой инвестиционной привлекательностью:

• расчётный доход от аренды — 12% годовых (что значительно превышает процентные ставки по частным вкладам в банках);
• прогнозируемый рост капитала в первый год (при инвестициях в недвижимость Бали от 300 тыс. USD) — 30%;
• средняя заполняемость отелей в районах — 86% (а частные апартаменты на первой береговой линии считаются более престижными);
• выгодные финансовые условия: первоначальный взнос — всего 30%, на оставшуюся сумму — беспроцентная рассрочка.

Преимущества курортного района:

• множество пляжей;
• комфортный климат;
• развитая социальная инфраструктура;
• много клубов и пляжных заведений;
• очень красивые виды природы;
• множество исторических и культурных памятников.

Краткосрочный формат аренды

Апартаменты в Magnum Resort Seminyak изначально ориентированы на получение пассивного дохода. Если оценивать предложение с других позиций (просто отдых, длительное или постоянное проживание, перепродажа через несколько лет), к ЖК появляются вопросы. Но когда в приоритете получение пассивного дохода от аренды, то головоломка складывается в очень перспективное и выгодное инвестиционное предложение.

Финансовые вопросы:

• средняя стоимость суточной аренды обустроенного и комфортного жилья непосредственно на береговой линии или рядом с ней — 200–300 USD, всего в километре от неё цена снижается в 3–4 раза;
• Бали — романтичный курорт, около 80% гостей — пары до 35 лет, ориентированные на активный отдых, поэтому они часто выбирают компактные односпальные апартаменты, но в районах с развитой инфраструктурой и хорошим сервисом;
• 9 из 10 туристов (даже с ограниченным бюджетом) ищут апартаменты или бунгало вблизи океана.

Инфраструктурные объекты на территории ЖК Magnum Resort Seminyak:

• бассейн;
• бар;
• зона отдыха на крыше;
• ресторан (шеф-повар — обладатель звезды Мишлен);
• современный SPA-комплекс;
• фитнес-центр.

Особенности ЖК Magnum Resort Seminyak:

• проект продаётся в частную собственность (единственный объект такого класса в прибрежной зоне Бали);
• 4 этажа, 80 отдельных апартаментов;
• охраняемая подземная парковка;
• площадь апартаментов — 40 м²;
• продуманный интерьер;
• отделочные материалы повышенной прочности.

Функциональные зоны апартаментов в жилом комплексе Magnum Resort Seminyak:

• кухня;
• отдельная зона для отдыха;
• спальный блок;
• рабочее пространство;
• большая оборудованная ванная.

Комплекс вилл и апартаментов The Umalas Signature

Ещё одно интересное предложение того же класса, что и Magnum Resort Seminyak. Преимущество комплекса то же самое: очень высокий инвестиционный потенциал при разумных начальных вложениях. Выбор между этими двумя объектами будет зависеть от ваших предпочтений, их базовые потребительские характеристики очень похожи, хотя и не идентичны.

Модели применения вилл и апартаментов в комплексе The Umalas Signature:

• краткосрочный визит (деловая встреча, непродолжительный отдых, подписание контракта и др.);
• отпуск без ограничений по времени;
• постоянное проживание.

В модели применения и скрыто основное отличие от Magnum Resort Seminyak, ориентированного на краткосрочную аренду. Виллы и апартаменты в The Umalas Signature допускают и стимулируют другую схему — длительное или постоянное проживание. Такая недвижимость будет по-прежнему интересна туристам, но на неё обратят внимание иностранные специалисты, приехавшие на Бали, цифровые кочевники, представители творческих профессий, дауншифтеры.

Базовые возможности комплекса:

• бассейн (находится на крыше), рядом работает бар;
• центр здоровья и фитнеса;
• студия йоги;
• несколько оборудованных конференц-залов;
• коммерческие зоны;
• ресторан;
• SPA-центр;
• своя парковка (охраняется круглосуточно);
• сауна.

Варианты апартаментов:

Варианты вилл:

Особенности интерьера вилл:

• панорамные окна;
• просторная оборудованная кухня;
• эксклюзивная заказная мебель;
• лучшие в своём классе отделочные материалы;
• широкое использование технологий «умного дома» (дистанционное управление, удобное мобильное приложение, интеграция дополнительных устройств).

Информация для инвесторов:

• расчётная заполняемость — не менее 75% (при самом худшем сценарии);
• размер инвестиций — от 250 тыс. USD;
• расчётный ROI (Return on investment, окупаемость инвестиций) — не менее 11,7% / 15,7% (первый и третий год владения недвижимостью);
• рассрочка 0% — 6 месяцев;
• срок владения недвижимостью (при схеме Leasehold, лет) — 43+30;
• расчётный срок окупаемости инвестиций — 6–7 лет (при благоприятном сценарии быстрее);
• годовая чистая прибыль — не менее 31 тыс. USD.

Пример расчёта ROI и прибыли (инвестиции 250 тыс. USD, суточные арендные выплаты — 185 USD):

Базовые услуги, связанные с управлением недвижимостью:

• уборка апартаментов;
• смена белья;
• уборка территории ЖК;
• круглосуточная охрана;
• обслуживание недвижимости (в т. ч. её ремонт);
• сдача в аренду;
• все финансовые расчёты с арендаторами;
• уплата налогов за владельца;
• полная финансовая отчётность;
• страхование недвижимости.

Инвестиционная недвижимость Бали обеспечивает хороший доход при минимальном уровне риска. Вас заинтересовала эта тема? Ждём ваш запрос на индивидуальную консультацию для расширенного обсуждения практической реализации проекта.