Египетская «золотая виза» подешевела до $50 000

Участникам новой программы получения вида на жительство в Египте за инвестиции предлагаются резидентские карты со сроком действия от 1 до 5 лет. Возможно продление. Основание для получения резидентства – инвестиции в размере от $50 000 до $200 000. Порог варьируется в зависимости от выбранного инвестиционного актива и срока действия оформляемой «золотой визы». Допускаются инвестиции в недвижимость и депозиты.

Рассмотрим правила, проанализируем ситуацию на рынке недвижимости Египта. Если у вас останутся вопросы или появится желание получить египетскую «золотую визу», обращайтесь к нашим экспертам за помощью!

Новая египетская схема инвестиционного резидентства

Официальный Каир одобрил запуск новой программы инвестиционного резидентства после утверждения целого ряда поправок в законодательство, принятых в мае 2023 года. Поправки касались расширения прав и возможностей иностранцев в части владения недвижимостью в Египте, а также иммиграционного законодательства. В частности, с этой целью были пересмотрены следующие законы:

• закон № 89 от 1960 года «О въезде и проживании иностранцев в Арабской Республике Египет»;
• закон № 230 от 1996 года «О владении неегиптянами постройками и незастроенными земельными участками в Арабской Республике Египет»;
• закон № 14 от 2012 года «О комплексном развитии на Синайском полуострове»;
• закон № 72 от 2017 года «Об инвестициях»;
• свод законов № 194 от 2020 года «О банках и банковской деятельности».

В частности, Кабинет министров утвердил поправку ко второй статье закона № 230 от 1996 года, которая регулирует передачу египетской недвижимости в собственность иностранцам. Теперь неегиптянам разрешено владеть недвижимостью для жилых целей, независимо от типа приобретаемого объекта (введенная в эксплуатацию постройка или пустующий участок под жилую застройку).

В результате иностранные граждане теперь могут претендовать на получение вида на жительство в Египте на следующих условиях.

Инвестиции в недвижимость

• ВНЖ на 5 лет. Покупка одного или нескольких объектов недвижимости в Египте. Общая стоимость должна составлять не менее $200 000.
• ВНЖ на 3 года. Покупка одного или нескольких объектов недвижимости в Египте общей стоимостью не менее $100 000;
• ВНЖ на 1 год. Покупка одного или нескольких объектов недвижимости в Египте общей стоимостью не менее $50 000.

Требованиям программы соответствуют сделки по приобретению недвижимости, которая зарегистрирована в Национальном кадастровом реестре Египта.

Банковский депозит

• ВНЖ на 3 года. Внесение $100 000 на депозитный счет в одном из государственных банков Египта.
• ВНЖ на 1 год. Внесение $50 000 на депозитный счет в одном из госбанков Египта.

Депозит не обязательно вносить в американских долларах. Допускается депонирование денежных средств в госбанке Египта в иной иностранной валюте, но она должна быть свободно конвертируемой.

В каждом случае вид на жительство можно продлевать на неопределенный срок, пока сохраняются инвестиции. Новая схема инвестиционного резидентства, подобно программе получения гражданства Египта за инвестиции, не предполагает никаких требований к физическому присутствию соискателя на египетской территории для получения и сохранения иммиграционного статуса.

Профильные ведомства в ближайшее время определят точные правила и необходимые документы для получения вида на жительство в Египте через инвестиции.

Комментарии экспертов

Комментируя новую инициативу египетских властей, независимые эксперты в сфере инвестиционной иммиграции дали ей в целом позитивную оценку. Но предложением оказались удовлетворены далеко не все заинтересованные стороны.

В частности, египетские застройщики призвали правительство включать незарегистрированную недвижимость в перечень подходящих инвестиционных активов. Цель в том, чтобы позволить инвесторам претендовать на ВНЖ, приобретая объекты незавершенного строительства (в рамках реализуемых девелоперских проектов). Подчеркивается, что лишь около 8% египетской недвижимости надлежащим образом зарегистрировано в Национальном кадастровом реестре.

Еще один недостаток новой программы, внимание к которому стремятся привлечь заинтересованные стороны, — отсутствие в иммиграционном законодательстве Египта статуса ПМЖ. Соответственно, визы для инвесторов не открывают путь ни к ПМЖ, ни к гражданству.

Однако правительство работает над законодательными поправками, которые откроют путь к гражданству и ПМЖ для иностранцев, удерживающих временное резидентство в течение достаточно длительного периода. Разъяснения по этому поводу, как ожидается, будут опубликованы в ближайшее время.

Ситуация на рынке недвижимости Египта

Если исходить из общемирового опыта в сфере инвестиционной иммиграции, можно с уверенностью предположить, что, планируя оформление египетской «золотой визы», подавляющее большинство кандидатов отдаст предпочтение инвестициям в недвижимость перед внесением депозита. Следовательно, важно оценить текущую ситуацию на рынке жилья Египта.

Согласно данным ведущего египетского портала недвижимости Aqarmap, стоимость жилья в стране в феврале 2023 года выросла на 28,4% в годовом исчислении. Однако в реальном выражении (с поправкой на индекс потребительских цен) жилье подешевело на 2,6% на фоне набирающей обороты инфляции. По итогам февраля 2022 года показатель увеличился на 7,2% в годовом исчислении без учета инфляции.

Годовая динамика цен выглядит следующим образом (без учета инфляции):

• +25,4% в 2022 году;
• +3,6% в 2021 году;
• -9,6% в 2020 году.

Драйверы роста

Ситуация на рынке жилья Египта продолжает улучшаться на фоне роста египетской экономики в сочетании с жесткими реформами, проведенными правительством в последние годы, включая либерализацию правил владения иностранными гражданами землей и постройками.

Ключевые драйверы роста цен и рынка недвижимости в целом:

• Снятие ограничений для иностранцев. Президент Абдель Фаттах ас-Сиси недавно снял последние ограничения на владение иностранцами землей и недвижимостью в Египте, чтобы поддержать рынок жилья. В стране уже фиксируется быстрый рост спроса со стороны зарубежных инвесторов.
• Более активная застройка государственных земель. Президент ас-Сиси также разрешил правительству, крупнейшему землевладельцу Египта, использовать свою землю для застройки в рамках схем государственно-частного партнерства.
• Переход к плавающему курсу валюты, выгодный иностранцам. В ноябре 2016 года официальный Каир начал движение к плавающему курсу египетского фунта (EGP), что привело к резкому обесцениванию фунта относительно основных валют, сделав недвижимость более привлекательной для иностранных покупателей. В 2022 году Египет дважды девальвировал свою национальную валюту, пообещав принять политику гибкого обменного курса. Это помогло стране получить кредит в размере $3 миллиардов от Международного валютного фонда (МВФ). В результате средний обменный курс достиг 30,85 египетских фунтов за $1 на 15 июля 2023 года. Это более чем на 71% ниже показателя, наблюдавшегося до принятия решения о переходе к плавающему курсу в 2016 году. 
• Прочие реформы. Правительство недавно осуществило другие важные реформы:
  • введен налог на добавленную стоимость (НДС);
  • в закон «Об инвестициях Египта» внесены поправки, призванные привлечь больше иностранных инвесторов;
  • увеличены лимиты обмена иностранной валюты в египетских банках.
• Рост населения. Спрос на жилье в Египте стабильно находится на высоком уровне, поскольку население страны ежегодно увеличивается на 2,5 миллиона человек. Ежегодно заключается около 1 миллиона браков.
• Мегапроекты. Власти запустили нескольких мегапроектов для ускорения экономического роста, включая расширение Суэцкого канала и строительство новой столицы.
• Восстановление экономики. Египет успешно пережил неблагоприятное воздействие пандемии Covid-19. Реальный ВВП вырос на 3,5% в 2020 году и еще на 3,3% в 2021 году. Экономика росла в среднем на 5% ежегодно за последние семь лет, поскольку различные экономические реформы успешно стимулировали инвестиции в бизнес и частное потребление. Согласно оценкам Международного валютного фонда (МВФ), после роста примерно на 6,6% в 2022 году экономика Египта вырастет еще на 4% в 2023 году.
• Сокращение активности строителей. Согласно оценкам консалтинговой компании JLL, в 2022 году в Каире было завершено строительство около 18 тыс. единиц жилья. Годом ранее показатель достиг 25 тыс. Застройщики сворачивают бизнес на фоне неопределенности, вызванной двумя последовательными девальвациями национальной валюты и иными факторами. Многие проекты были приостановлены. Это создает предпосылки для формирования дефицита и быстрого роста цен при сохранении стабильно высокого спроса.

Как менялась стоимость жилья в Египте в течение последних десятилетий?

В течение двух последних десятилетий рынок жилья Египта не демонстрировал четкой динамики, что вызвано различными экономическими и политическими событиями:

• 2005-2009. Цены на недвижимость в Египте выросли на 13,7% (4,5% в реальном выражении) в 2005 году, но упали на 0,4% (-4,4% в реальном выражении) в 2006 году и еще на 0,6% (-10,4% в реальном выражении) в 2007 году. Об этом свидетельствуют данные консалтинговой компании Bearing Point Inc. В 2008 году ценник резко упал из-за мирового кризиса. К концу 2009 года цены на жилье на вторичном рынке упали примерно на 37% в реальном выражении, по данным местных аналитиков.
• 2010-2014. Рынок жилья Египта значительно восстановился в начале 2010 года, в основном благодаря устойчивому экономическому росту. Египетский ВВП вырос примерно на 10% в 2010 году. В течение длительного времени рынок жилья сохранял стабильность с точки зрения динамики цен в реальном выражении. Согласно данным компании Aqarmap, индекс цен на недвижимость вырос на 9% (-3,5% в реальном выражении) в 2013 году и еще на 11,4% (2,6% в реальном выражении) в 2014 году.
• 2015—2016. В 2015 году рынок жилья снова ослаб. Цены упали на 4,7% (-14,2% в реальном выражении) на фоне политической неопределенности и гражданских беспорядков. Но рынок быстро пришел в норму. Цены на жилье выросли на 24,7% (1,2% в реальном выражении) в 2016 году.
• 2017-2019. В 2017 году цены на жилье выросли на 7,9% в номинальном выражении, но фактически упали на 11,5% с поправкой на инфляцию. Большая разница между номинальными и реальными цифрами была связана с чрезвычайно высокой инфляцией после перехода к плавающему курсу египетского фунта в ноябре 2016 года. Другие экономические реформы, включая сокращение субсидий на топливо, также сильно повлияли на покупательную способность домохозяйств, вызывая временное падение спроса на недвижимость.
• 2020-2022. Ситуация на рынке усугубилась пандемией коронавируса. Цены на жилье упали почти на 10% в течение 2020 года (-14,4% в реальном выражении). По мере восстановления после коронакризиса египетский рынок жилья приходит в норму. Цены на жилье в 2021 году выросли на скромные 3,6% (-2,2% в реальном выражении). В 2022 году восстановление ускорилось. Цены выросли на 25,4% (3,4% в реальном выражении).

Актуальные на март 2023 года цены на египетское жилье в отдельных регионах

Недвижимость недалеко от центра Каира стоит заметно дороже подавляющего большинства прочих активов из расчета на один квадратный метр площади. Яркий пример — Эль-Замалек. Несмотря на густонаселенность и статус шумного района, он по-прежнему популярен благодаря центральному расположению. Квартиры там вдвое дороже, чем, например, в Докки.

В Новом Каире, где расположен богатый район Пятое поселение, средняя цена квартир сильно выросла. По состоянию на март 2023 года показатель увеличился на 24,1% в годовом исчислении и достиг 13 900 египетских фунтов ($453) за кв. м. Цены на коттеджи выросли на 8,5% до 21 150 египетских фунтов ($690) за кв. м. за тот же период.

В районе им. 6 октября, считающемся одной из крупнейших промышленных зон Египта, цены на квартиры выросли на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили в среднем 7 900 египетских фунтов ($258) за кв. м в марте 2023 года. Стоимость коттеджей там упала на 2,3% до 17 150 египетских фунтов ($559) за кв. м.

В Наср-Сити, самом крупном районе Каира, средняя цена квартиры выросла на 9,2% до 8 300 египетских фунтов ($271) за кв. м в марте 2023 года по сравнению с годом ранее. Средняя цена коттеджей выросла на 21,8% до 14 800 египетских фунтов ($483) за кв. м.

В Эль-Маади, шикарном пригородном районе к югу от Каира, средняя цена на квартиру увеличилась на 13,3% в годовом исчислении, достигнув 9 350 египетских фунтов ($305) за «квадрат». Стоимость коттеджей выросла на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 18 950 египетских фунтов ($618) за кв. м.

В престижном городе Эль-Шейх-Зайед-Сити, известном тишиной, зелеными зонами и умеренными температурами, цены на квартиры выросли на 27,8% до 13 100 египетских фунтов ($427) за кв. м. Стоимость коттеджей выросла на скромные 2,1% до 19 150 египетских фунтов ($625) за кв. м.

В богатом районе западнее столицы под названием Эль-Замалек, окружающем северную часть острова Гезира на реке Нил, средняя цена квартиры в марте 2023 года составила 22 400 египетских фунтов ($731) за кв. м. Это соответствует росту на 9% в годовом сопоставлении.

Средние цены на жилую недвижимость в агломерации Большой Каир (в египетских фунтах и $ за 1 кв. м) на март 2023 года. Источники: Aqarmap

Большой Каир представляет собой агломерацию трёх провинций (Каир, Эль-Гиза и Кальюбия) с населением в 20 миллионов человек. Неудивительно, что там сконцентрировано большое количество платёжеспособных жителей. Но за пределами этой агломерации хватает привлекательных локаций для инвестиций в недвижимость.

Заслуживают внимания следующие варианты:

• Александрия, один из крупнейших городов Египта, главный морской порт и крупный промышленный центр, предлагает широкий выбор жилой недвижимости. Цены там могут опускаться до 3750 египетских фунтов ($122) за кв. м и достигать 20 000 египетских фунтов ($652) в зависимости от местоположения. Александрия наиболее известна Александрийским маяком (Фарос), считающимся одним из семи чудес Древнего мира.
• На Северном побережье, которое полностью покрывает северную территорию Египта вдоль Средиземного моря, цены на квартиры на апрель 2023 года колебались от 16 600 египетских фунтов ($541) до 24 400 египетских фунтов ($795) за «квадрат». За коттеджи просили от 14 600 египетских фунтов ($476) до 23 400 египетских фунтов ($762) за кв. м.
• В приморском городе Айн-Эль-Сохна, расположенном на западном берегу Суэцкого залива Красного моря, цены на жилую недвижимость колеблются от 14 000 египетских фунтов ($456) до 25 000 египетских фунтов ($815) за кв. м.

Рынок аренды остается устойчивым

Арендная плата за элитную жилую недвижимость в агломерации Большой Каир, которая иногда оплачивается в долларах США, продолжает расти благодаря высокому спросу. Согласно данным консалтинговой компании JLL, в районе им. 6 октября арендная плата за квартиры выросла на 9% в годовом исчислении в течение 2022 года после увеличения на 2% и 8% в 2021 и 2020 гг. соответственно. В Новом Каире арендная плата за квартиры выросла на скромные 3% в 2022 году после увеличения на 1% и 5% в предыдущие годы.

Эксперты JLL отметили, что снижение покупательной способности населения, ограничения доступности ипотечного кредитования и другие факторы привели к тому, что многие предпочитают аренду, а не покупку недвижимости. Это отразилось в росте ставок арендной платы. Аналитики ожидают, что в краткосрочной перспективе скорость повышения арендной платы вырастет, поскольку спрос продолжает набирать обороты. Этому способствуют приток экспатов и восстановление туризма.

Помощь с получением египетского ВНЖ через инвестиции

Новые инвесторские визы, вроде представленной египетскими властями, регулярно появляются по всему миру. Но разные страны также периодически уходят с мирового рынка инвестиционной иммиграции. Причем «золотые визы» зачастую исчезают совершенно внезапно, оставляя потенциальных кандидатов в недоумении. Свежие примеры – Великобритания и Ирландия. Если продукты не исчезают, то дорожают. Регулярно.

Чтобы в будущем не жалеть об упущенных возможностях, следует вовремя использовать выгодные предложения. Учитывая низкий порог вхождения и перспективный рынок недвижимости, египетская «золотая виза» в теории может стать одним из наиболее популярных продуктов в своей категории. Оформить ее в числе первых поможет команда портала.