Эксперты по инвестиционной иммиграции называют обещание властей Испании отказаться от «золотой визы» ярким проявлением избирательного подхода к поиску первопричин жилищного кризиса, а также демонстрацией нежелания признавать собственные ошибки. Они также напоминают, что другие государства, столкнувшиеся с жилищным кризисом и для его устранения урезавшие или упразднившие схемы инвестиционной иммиграции (Португалия, Канада, Австралия), ничего не добились.
Более того, правительства многих стран, обещающие упразднить визовые программы для инвесторов, в конечном итоге сворачивают планы и отказываются от реализации обещаний на полпути. Но, отказавшись от упразднения «золотой визы», официальный Мадрид вполне может взяться за другую категорию. Например, за студентов из-за границы.
Сохранение благосклонности иммигрантов-инвесторов в интересах Испании
В конце июля 2024 года испанское правительство заявило о намерении полностью отменить схему по выдаче «золотых виз», включая прекращение выдачи ВНЖ за бизнес, ценные бумаги, жилье и капитализацию фондов. Это произошло после того, как действующий премьер-министр Педро Санчес в апреле анонсировал прекращение выдачи специальных виз гражданам стран, не входящих в ЕС, только за покупку недвижимости в Испании стоимостью 500 000 евро.
После месяцев неопределенности относительно того, как законно выполнить обещание, испанские власти решили добавить необходимые поправки в текст нерелевантного законопроекта. Правительство подбирает документ, который с большой вероятностью будет утвержден парламентом.
Но не все разделяют оптимизм противников испанской «золотой визы» по поводу ее скорого упразднения. В частности, по мнению экспертов Лондонской школы экономики, обещание отменить «золотую визу» — просто «заигрывание» с электоратом и способ смягчения настроений избирателей в преддверии очередных выборов. Поэтому обещание официального Мадрида де-факто не будет реализовано.
В интервью испанской ежедневной газете El Confidencial эксперты отметили, что то же самое недавно происходило в соседней Португалии. Первоначально (в феврале 2023 года) португальское правительство предлагало полную ликвидацию программы по выдаче «золотых виз». Но в конечном итоге официальный Лиссабон решил отказаться лишь от некоторых инвестиционных возможностей.
Схожая ситуация ранее наблюдалась в Греции, Болгарии, Венгрии, Черногории и ряде других стран Старого света, а также неевропейских государств. Местные программы:
- урезались;
- продолжали функционировать в прежнем виде, несмотря на сделанные ранее чиновниками обещания;
- для проформы закрывались на несколько лет, но затем снова возобновляли работу.
Инвестиционная иммиграция в целом, а также «золотые паспорта» и «золотые визы» де-факто стали символом. И именно поэтому высокопоставленные чиновники часто упоминают эти термины в негативном ключе, когда требуется быстро найти «козла отпущения» и заработать политические очки.
В последние годы в Испании и Португалии цены на недвижимость резко росли. Также наблюдалось быстрое повышение арендной платы. И в обеих иберийских странах виной тому в той или иной степени стал всплеск покупок жилья иностранцами, а также распространение краткосрочной аренды жилплощади на фоне туристического бума.
Но, по мнению экспертов, если иностранцы и виноваты в жилищном кризисе в Испании и Португалии, то это скорее покупатели-европейцы, а не граждане стран, не входящих в ЕС, которые покупают дорогую недвижимость, чтобы получить испанский / португальский вид на жительство.
Даже китайцы или россияне, несмотря на высокий спрос на «золотую визу» с их стороны, не совершают достаточное число сделок с жильем, чтобы повлиять на рынок. Но, конечно, никто из политиков не скажет, что следует запретить гражданам других стран-членов Евросоюза покупать жилье в Испании / Португалии, чтобы разрешить кризис.
Единственными негражданами Евросоюза, которые не вписываются в эту парадигму, выступают обладатели паспортов Великобритании. Лишившись прав и возможностей граждан ЕС после Brexit, они активно скупают жилье на юге. Именно на долю британцев пришлась большая часть покупок недвижимости неиспанцами в Испании в 2023 году (9,53% от общего числа).
Какой напрашивается вывод? Обещание упразднить «золотую визу» – хороший предвыборный лозунг. Часто на этом все заканчивается. Но перестраховаться стоит. Ведь дальше может быть только хуже. Если испанская «золотая виза» не исчезнет, то вероятность подорожания существенно увеличивается. Как это было в Греции.
Также может прекратиться выдача ВНЖ за недвижимость. Как было в Португалии. В прошлом отмене «золотых виз» в Испании и других европейских странах активно препятствовали лоббисты из числа субъектов рынка недвижимости. Они хорошо зарабатывали благодаря иммигрантам-инвесторам и хотели, чтобы бизнес развивался в прежнем ключе. Но сейчас на фоне жилищного кризиса их влияние уменьшается. Поэтому риск прекращения выдачи ВНЖ в Испании за недвижимость не нулевой.
Роль иностранных студентов в изменении ситуации на рынке жилья
Иностранные студенты раскупают элитную недвижимость в Барселоне, Мадриде и других востребованных испанских городах, тем самым якобы усиливая кризис на рынке жилья.
Согласно свежему отчету консалтинговой компании Engel & Völkers, состоятельные студенты испанских университетов из стран, не входящих в ЕС, смогли заполучить ряд роскошных съемных объектов в Мадриде. В основном сделки с их участием закрываются в престижных районах:
- Саламанка;
- Чамбери;
- Чамартин;
- Сентро;
- Маласанья-Универсидад;
- Баррио-де-Лас-Летрас.
Это вызывает негодование среди коренных испанцев, включая молодежь. Согласно официальным данным, в Испании около половины молодых людей продолжают жить в отчем доме с родителями из-за нехватки финансов.
Мадрид печально известен одними из самых высоких арендных ставок в Испании при долгосрочном съеме жилья. Качественная студия там стоит €2500 в месяц. Высокие цены отчасти обусловлены иностранными студентами, у которых очень щедрые родители / неограниченные бюджеты и есть желание купить/снять премиальное жилье. Часто такие студенты все же выбирают съем, но в этом случае арендные ставки превышают €10 000 в месяц.
Большинство состоятельных студентов приезжают из Латинской Америки. Речь о таких странах, как Венесуэла, Колумбия или Мексика. Некоторые подписывают соглашения дистанционно, даже без предварительного посещения снимаемого жилья. Иностранные студенты знают, что испанские арендодатели часто осторожничают, предпочитая видеть своими клиентами семьи среднего возраста или дипломированных специалистов. Поэтому учащиеся быстро делают предложение и часто опираются на солидную платежеспособность родителей.
Подобное происходит не только в испанской столице. В Сеговии (90 км от Мадрида) 2.4 тыс. студентов частного филиала IE Business School платят около €25 тыс. в год за обучение. Примерно 95% из них приезжают из Латинской Америки, Африки и арабских стран. Шейхи арендуют целые этажи отелей для своих детей. За последние 7 лет стоимость аренды в Сеговии выросла вдвое. Средняя цена за съемную комнату сейчас составляет €800 в месяц.
Иностранных студентов пока еще не обвиняли в том, что они стали причиной резкого роста цен на аренду жилья для местных жителей, в отличие от цифровых кочевников, состоятельных иностранных покупателей недвижимости, иммигрантов-инвесторов и туристов. Главное отличие в том, что эти студенты из стран, не входящих в ЕС, как правило, очень обеспечены и поэтому не конкурируют за недвижимость с другими студентами или даже со среднестатистическими работающими испанцами, а скупают / снимают элитные объекты в районах, которые и так считаются премиальными. Однако, как показывает ситуация в Сеговии, они все равно могут способствовать росту цен на аренду в целом по городу.
Испанское жилье продолжает дорожать, кризис усиливается
Испания переживает серьезный жилищный кризис. Многие граждане не могут позволить себе снять или купить жилье. Официальные данные показывают, что более 60% испанцев в возрасте от 18 до 34 лет по-прежнему живут дома, что является одним из самых высоких показателей в ЕС.
По данным Центробанка Испании (исп.: El Banco de España), с 2012 года количество бездомных выросло на 24% и достигло 28 тыс. Регулятор также сообщает, что 45% людей, живущих в съемном жилье, подвержены риску бедности, что является самым высоким показателем в Европе.
Вопрос о том, действительно ли состоятельные иностранные студенты и иммигранты-инвесторы оказывают негативное влияние на цены на недвижимость и арендную плату для местных жителей, остается открытым. Но средний ценник продолжает расти, поддерживаемый высоким спросом, – равно как и недовольство в обществе.
По данным Испанской ассоциации нотариусов (исп.: Colegios Notariales de España), продажи жилья в стране выросли на 6% в первой половине 2024 года. Нотариусы засвидетельствовали 350 818 сделок купли-продажи жилплощади. Уровень продажи во втором квартале составил 189 909, что на 10,5% больше, чем годом ранее. Это второй лучший показатель за апрель-июнь за последние 15 лет.
Цены на недвижимость в Испании в €/1 квадратный метр, поквартально. Источник: Colegios Notariales de España
Данные нотариусов показывают, что средние цены на испанское жилье выросли на 3,4% за 12-месячный период, закончившийся в июне 2024 года. Показатель увеличивался в каждом квартале, кроме одного, начиная со второго квартала 2015 года (если исключить трехквартальное падение цен из-за пандемии по понятным причинам).
Как показывает график выше, цены на испанское жилье неуклонно росли с момента достижения дна в 2013 году. Рост продолжается, несмотря на более высокие процентные ставки по ипотеке, которые привели к спаду на других европейских рынках жилья. Например, во Франции и Германии. Однако средняя цена на испанское жилье все еще ниже, чем была более 15 лет назад в номинальном выражении (без учета инфляции). Так что все зависит от точки отсчета.
Если рассматривать ситуацию по регионам, цены в отчетном периоде выросли больше всего в Валенсийском сообществе (+7,2%), а меньше всего — на Балеарских островах (+2%).
Юрий Георгиев 
12 августа 2024 
