Оформление права собственности на недвижимость в ОАЭ

Содержание показать

Недвижимость в Дубае и других эмиратах ОАЭ — это актив, ценность которого со временем только растет. Поэтому иностранцы с достаточным уровнем финансовой обеспеченности охотно вкладывают деньги в жилье в Объединенных Арабских Эмиратах. Но о том, что право собственности нужно юридически зафиксировать, часто не вспоминают, считая, будто бы купленным апартаментам, виллам или коттеджам ничего не угрожает.

Такой подход создает большие риски. Если не подать в Земельный департамент Дубая DLD (Dubai Land Department) заявление, будут проблемы, ведь вы не сможете подтвердить свои права собственности на недвижимость в ОАЭ (Дубае или другом эмирате). Это создает значительные неудобства и трудности — от невозможности продать объект до рисков его отчуждения. Потому вы должны подготовить и подать заявление на признание прав собственности на недвижимость в ОАЭ. Соблюдение законности контролирует Земельный департамент Дубая DLD.

Что дает законное оформление права собственности:

юридическое закрепление факта владения;
защита ваших прав от притязаний со стороны третьих лиц;
возможность без ограничений распоряжаться собственностью (недвижимостью в Дубае);
минимизация рисков при практической реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости ОАЭ;
создание экономических и личных связей с ОАЭ (в этом случае документы о праве собственности станут значимым аргументом);
подтверждение резидентного статуса;
рост репутации со стороны деловых партнеров в Дубае и ОАЭ.

Виды прав собственности в Дубае

Законы Эмиратов предусматривают несколько юридических форматов. Но их применимость связана с закреплением самого факта владения объектом. Если вы не инициировали процедуру признания в Земельном департаменте Дубая, то юридический статус недвижимости в Дубае будет неопределенным.

Форматы владения:

Freehold. Полный контроль над недвижимостью в Дубае, ограничений и особых случаев нет.
Musataha. Распространяется на объекты, находящиеся на земельном участке, срок владения — не больше 50 лет.
Usufruct. Права владельца ограничиваются использованием земельного участка и/или недвижимого имущества, находящегося на нем. Это формат, разрешающий получение прибыли от актива (виллы, особняка, квартиры и др.), которым юридически владеет кто-то другой. Срок использования — от 10 до 100 лет. Фактически о праве собственности в этом случае можно говорить с большими допущениями.
Leasehold. Классическая аренда недвижимости в Дубае на большой срок (от 30 до 99 лет). Формально право владения недвижимостью ограничивается пользованием объектом (постройкой или участком земли), получение прибыли не запрещено.
Thawtheeq, Ejari. Оба формата разработаны для регулирования и контроля рынка аренды в Дубае. Вы не сможете владеть недвижимостью в ОАЭ. Но будете юридически защищены от потенциальных конфликтов, связанных с арендованным жильем в Дубае или ОАЭ.

Специальные права и привилегии предусмотрены для иностранцев, граждан или резидентов стран ССАГПЗ (GCC, Gulf Cooperation Council). Действующее законодательство создает для них особый льготный режим. Одно из важных преимуществ — неограниченное право распоряжаться недвижимостью в ОАЭ.

Юридическая база

Контролем операций с недвижимостью занимается отдельная правительственная структура — Земельный департамент Дубая DLD. В Объединенных Арабских Эмиратах действует продуманное и логичное законодательство, хотя иностранцам и нерезидентам разобраться в многочисленных правовых тонкостях часто бывает сложно.

Базовые законы:

Как выполняется регистрация права собственности

Правила, по которым работает Земельный департамент Дубая DLD, защищают интересы обеих сторон сделок с недвижимостью. Нерезиденты часто путаются в нормативных документах, особенно если впервые попадают в ОАЭ. Нередко возникают трудности со свидетельством о праве собственности. Чаще всего — когда выясняется, что у нерезидентов есть некоторые ограничения. Поэтому при любой передаче права собственности на недвижимость помощь нашего эксперта практически обязательна.

Общая схема регистрации сделок с недвижимостью в Дубае:

очная встреча продавца и покупателя в офисе DLD;
проверка персональных сведений по покупателю (он должен предоставить личную информацию о себе, включая контактные данные);
передача денег по договору купли-продажи (при этом по закону должен присутствовать сотрудник DLD);
заполнение специальной цифровой формы с проставлением электронных подписей продавца и покупателя, это позволит оформить сделку с недвижимостью в ОАЭ (в конкретном случае — в Дубае) в местном муниципалитете;
оплата государственной пошлины;
покупатель получает стандартный документ — государственное свидетельство о передаче права собственности на объект;
если у сотрудника, занимающегося конкретной сделкой, возникают сомнения в объективности продажной цены (ее занижения для снижения налогов и сборов), будет проведена независимая экспертиза.

Дополнительная информация по теме:

Обращаем ваше внимание, что в Объединенных Арабских Эмиратах нет юридических гарантий на государственном уровне. Поэтому тщательно изучите все документы во время оформления сделки, особенно если под ними должна стоять ваша подпись.
Данные по сделке, уже включенные в реестр, могут быть оспорены и/или подвергнуты дополнительной проверке. Инициатор — любое стороннее лицо или сотрудник DLD.

Документы для оформления сделки купли-продажи недвижимости в Дубае

Собственность — правовое понятие, требующее юридического закрепления. В реалиях 2025 года процедура, принятая в ОАЭ, в общем случае не требует подтверждения источника доходов. Но если Земельный департамент заподозрит попытку отмывания денег, участники сделки должны будут предоставить доказательства соблюдения нормативов AML / CTF.

Базовые документы для физических лиц:

удостоверение личности (паспорт, ID-карта и др.);
Emirates ID (для резидентов и граждан ОАЭ);
заграничный паспорт и виза (для иностранцев);
стандартный договор, фиксирующий сделку с недвижимостью в ОАЭ (Дубае).

Базовые документы для юридических лиц:

полный набор всех корпоративных (учредительных) документов;
лицензия на ведение бизнеса в ОАЭ;
устав.

Компании и физические лица должны предоставить документ, подтверждающий финансовую состоятельность (чаще всего для этого используют справку из банка).

Проверка правоустанавливающих документов

Случаи мошенничества с недвижимостью в ОАЭ редки, но они есть. Поэтому Земельный департамент Дубая DLD рекомендует тщательно проверять все документы перед заключением сделки и передачей денег.

Как проверить документы о праве собственности:

заказ соответствующей услуги у наших экспертов;
изучение все документов (нужно ориентироваться в действующей нормативной базе);
через специальное приложение Dubai Rest;
через запрос копии свидетельства о праве собственности на официальном портале DLD;
с помощью стороннего брокера (он должен быть участником RERA —Real Estate Regulatory Agency).

Права иностранцев и нерезидентов

Граждане других стран могут вкладывать деньги в недвижимость ОАЭ, но с рядом ограничений. Земельный департамент Дубая DLD следит за соблюдением правил и заблокирует проблемную сделку. Но до такого ситуацию лучше не доводить.

Самое важное о праве собственности для иностранцев:

в разных эмиратах ОАЭ действуют свои правила, касающиеся купли-продажи недвижимости;
законы ОАЭ разрешают иностранцам владеть недвижимостью, но только в некоторых эмиратах — Дубае, Абу-Даби и Шардже;
в некоторых эмиратах могут быть ограничения по резидентному статусу покупателя недвижимости в ОАЭ или наличию у него ВНЖ этого эмирата;
виды разрешений в каждом эмирате свои (ключевые отличия — тип объекта и цели покупки);
в отдельных эмиратах ОАЭ есть особые финансовые требования к покупателю;
наиболее выгодный (нет ограничений) формат собственности (права владения) — Freehold;
все сборы и комиссии обычно оплачивают покупатели недвижимости в ОАЭ;
обычно право полной собственности можно получить только в отдельных свободных зонах.

Заключение, выводы

Свидетельство о праве собственности дает возможность на законных основаниях владеть недвижимостью в Дубае. Оно обеспечивает юридическую защиту и делает инвестиции максимально безопасными. Правила, регламентирующие операции с недвижимостью в Дубае, упрощают выход на перспективный рынок для иностранцев.

Но покупатели, которые только-только прибыли в ОАЭ и еще не успели освоиться, могут столкнуться с трудностями. Поэтому, если вы хотите владеть недвижимостью в Дубае, свяжитесь с нашими экспертами и попросите их о помощи. Мы работаем по системе «все включено» и стремимся сэкономить время и деньги клиента.