Прекращение испанской программы по выдаче «золотых виз» может оказаться благом для регионов, популярных среди иностранных инвесторов, которые сейчас стремятся переместить капитал в страну и купить недвижимость под ВНЖ до исчезновения этой возможности. В частности, конечными бенефициарами окажутся продавцы премиального жилья в таких регионах. С этим прогнозом соглашаются многочисленные рыночные аналитики, риэлторы и другие профессиональные игроки рынка недвижимости Испании.
Став одним из лидеров рынка «золотых виз», Испания готовится его покинуть
Испанская программа предоставления ВНЖ за инвестиции, введенная в 2013 году, пока еще предлагает иностранцам из государств, не входящих в Евросоюз, вид на жительство и право на работу в Испании на основании инвестирования не менее 500 000 € в местную недвижимость. Есть и другие финансовые маршруты:
- открытие бизнеса;
- инвестиции в государственные и коммерческие ценные бумаги;
- депозит.
Но недвижимость – самая популярная опция. «Золотая виза» привлекла миллиарды евро в виде иностранного капитала в испанский рынок жилья. Испания была одной из многих европейских стран, включая Португалию и Грецию, создавших схемы инвестиционной иммиграции после мирового финансового кризиса 2007/2008 для поддержки рынков недвижимости и привлечения внешних инвесторов. И испанская программа оказалась одной из наиболее успешных.
С момента ее запуска в 2013 году страна выдала более 10 тыс. «золотых виз». Китайцы и россияне являются основными бенефициарами программы, как отмечается в отчете правозащитной организации Transparency International.
Спрос на испанскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов был высоким в течение нескольких лет и продолжает расти каждый год благодаря не только «золотым визам». Определённую роль сыграло сочетание высокого качества жизни в Испании, близости моря, солнечной погоды и богатой истории.
Получатели «золотой визы» сконцентрировали внимание на крупных городах Испании. По данным испанской газеты El País, 94 из каждых 100 виз, полученных в рамках иммиграционной программы, предоставлялись на основании покупки соискателями жилья в таких городах:
- Барселоне;
- Мадриде;
- Малаге;
- Аликанте;
- Валенсии;
- Пальма-де-Майорке.
Причем с каждым годом активность покупателей в этих локациях росла. По оценкам журналистов, основанным на официальных данных, годовое количество бенефициаров программы увеличилось более чем в 3 раза в период с 2019 по 2023 годы (с 861 до 3273).
Анонс изменения правил выдачи «золотой визы» и причины решения властей
В апреле 2024 года премьер-министр Испании Педро Санчес объявил о планах свернуть практику предоставления ВНЖ за недвижимость, которой испанцы занимались, руководствуясь опытом соседей. Причина, по мнению ряда политологов, – желание не растерять «политические очки» в преддверии выборов.
Некоторые местные жители раскритиковали программу, утверждая, что натиск иностранцев, стекающихся на рынок недвижимости Испании, привел к резкому росту цен на жилье. В результате испанские квартиры и коттеджи стали недоступной роскошью для коренных испанцев. Это привело к разочарованию граждан страны в действующем правительстве.
Как сообщает издание Mansion Global, стоимость квадратного метра жилых новостроек в Испании за последнее десятилетие выросла на 33,6%: с 2102 € в 2013 году до 2809 € в 2023 году. Анонсируя прекращение выдачи ВНЖ за недвижимость, Санчес заявил, что эта программа «сделала невозможной покупку достойного жилья для испанцев, которые живут и работают на родине, а также платят налоги в ее казну».
Однако некоторые испанские агенты по недвижимости сомневаются в обоснованности заявления главы правительства. По их мнению, политик преувеличил влияние программы на рынок. Согласно статистике, опубликованной Министерством жилищного строительства и городского планирования Испании, на сделки под получение «золотой визы» приходится лишь небольшая часть продаж: 1,93% от общего числа сделок с участием иностранных покупателей и всего 0,25% от общего числа сделок в целом (с учетом покупателей-испанцев и иностранных инверсоров).
Причем фактическое количество сделок, связанных со схемой по выдаче «золотых виз», оставалось очень низким с момента ее введения 10 лет назад. Следовательно, эта программа оказала незначительное влияние на рынок, и вряд ли именно она привела к повышению цен.
По мнению независимых экспертов, в кризисе на рынке жилья в гораздо большей степени виноваты сами чиновники, а не иммигранты-инвесторы, оформляющие «золотые визы». Работая недостаточно эффективно и демонстрируя отсутствие умения планировать, чиновники:
- допустили переход значительной части жилфонда в сегмент посуточной аренды;
- строили недостаточное количество квартир для малоимущих в востребованных локациях.
Испания отстает от остальных стран ЕС, когда дело касается социального жилья. Эта страна – европейский аутсайдер по доле такой недвижимости в общем жилищном фонде. По данным Испанской земельной и жилищной обсерватории (исп.: El Observatorio de Vivienda y Suelo), в 2020 году на социальное жилье приходилось только 2,5% от общего объема строительства в Испании.
Это намного ниже, чем в таких странах как Австрия (24%), Нидерланды (30%) и Дания (20,9%). По данному показателю Испания заняла 18-е место в целом по ЕС. В нижней части рейтинга к ней присоединились Румыния (1,5%), Эстония (1,7%), Хорватия (1,8%) и Португалия (2%). Испанский результат также намного ниже, чем средний показатель по Европе (9,3%).
В последние годы Испании не удавалось построить даже 10 тыс. единиц социального жилья в год. Для сравнения: десять лет назад испанцы строили по 60 тыс. единиц. Строительство социального жилья в стране резко упало в 2012 году, что в значительной степени связано с кризисом.
Правительство Испании недавно одобрило план по выделению 50 тыс. единиц жилья в ведении организации SAREB для пополнения сокращающегося фонда социального жилья. Организация SAREB (La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) была создана одиннадцать лет назад для скупки активов у банков, обанкротившихся во время финансового кризиса 2008 года. С 2022 года ее активы находятся в ведении государства.
Посуточная сдача туристам
Посуточная сдача жилья туристам, которой якобы часто занимаются получатели «золотой визы», была названа одной из основных причин резкого роста цен на недвижимость и арендной платы при долгосрочной сдаче в Испании в последние годы. Но кому принадлежит эта недвижимость и являются ли состоятельные иностранные покупатели и, в частности, иммигранты-инвесторы той «каплей, которая переполнила чашу»?
По данным испанского Национального статистического института (исп.: Instituto Nacional de Estadística; INE), к концу 2023 года на рынке краткосрочной аренды в Испании было 340 тыс. единиц жилья. Это около 1,3% от общего количества единиц жилья на испанской территории на конец отчетного периода. Немного. Но количество сдаваемых в посуточную аренду объектов выросло на 9%. Предложение быстро сократилось в результате пандемии Covid-19, но после нее оно быстро увеличивалось.
Одновременно число объектов для долгосрочной аренды в Испании на конец 2023 года уменьшилось на 28% по сравнению с допандемийным 2019 годом. Причем арендная плата при долгосрочном съеме еще никогда в истории не была такой высокой. Поэтому неудивительно, что среди местных жителей растет недовольство.
Но кому принадлежит съемная недвижимость в Испании? Местное правительство не публиковало никаких данных о том, какой группе принадлежит больше всего квартир и используют ли они их для краткосрочной, временной или долгосрочной аренды. Есть только данные по 2 группам собственников:
- pequeños propietarios (арендодатели, владеющие не более чем 10 объектами недвижимости);
- grandes tenedores (крупные арендодатели, владеющие 10+ объектами недвижимости, минимум 5 из которых находятся в популярных локациях).
Исследование Барселонской жилищной обсерватории (Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona; O-HB) за 2022 год показало, что 36% сдаваемых в аренду квартир в Барселоне принадлежали grandes tenedores. В O-HB также обнаружили, что 79% арендодателей имеют только один объект недвижимости, которую они сдают в аренду. Но, что особенно важно, оставшийся 21% владеет 61% сдаваемой в краткосрочную аренду недвижимости в Барселоне.
Какой напрашивается вывод? Значительную часть рынка посуточной аренды контролируют собственники нескольких объектов недвижимости, включая инвестиционные компании и фонды. По крайней мере, в каталонской столице.
Влияние нововведений на рынок жилья
Испания — не единственная страна, которая сворачивает свою программу инвестиционной иммиграции. В 2022 году, после начала кризиса в Украине, Еврокомиссия призвала страны-члены ЕС и другие европейские государства положить конец этой практике. Еврочиновники предупредили о возможных санкциях и подчеркнули, что выдача «золотых виз» и гражданства за инвестиции может «открыть дверь» в Старый свет для недобросовестных иностранцев, причастных к отмыванию денег, коррупции или уклонению от уплаты налогов.
Великобритания, Болгария, Черногория и Ирландия практически сразу отказались от своих схем. Греция подняла инвестиционный порог для покупателей недвижимости с 250 000 € до 500 000 € в некоторых районах, популярных среди иностранцев. Впоследствии было анонсировано дальнейшее повышение порога до 800 000 €.
Практически везде перед закрытием / подорожанием наблюдался бум спроса. Испания, вероятно, не станет исключением. Некоторые испанские риэлторы прогнозируют, что в районах, наиболее востребованных среди иностранных покупателей, может наблюдаться кратковременный рост спроса. Причина очевидна. Иммигранты-инвесторы спешат внести инвестиции до закрытия доступа к «золотой визе».
Локации, где продажи иностранцам, как ожидается, вырастут на фоне новостей о «золотой визе»
Еще до анонса окончания практики представления «золотой визы» за покупку недвижимости, сделанного центральным правительством, администрации некоторых регионов Испании уже подумывали о запретах/ограничениях для иностранных покупателей. Например, такие идеи озвучивали чиновники с Балеарских островов, где на иностранцев приходится 40% рынка, по данным El Pais. Ожидается, что продавцы в следующих городах и регионах в ближайшие месяцы будут наблюдать устойчивый интерес со стороны иностранных покупателей.
Барселона
Барселона давно превратилась в «магнит» для обеспеченных иностранцев, включая трудящихся и пенсионеров. Первых привлекает растущий статус города как технологического центра. Вторых — средиземноморское побережье и сравнительно низкая стоимость жизни. Иностранное сообщество огромно: 17,6% жителей не являются гражданами страны. Неудивительно, что регион пользовался спросом среди получателей «золотой визы».
Как отмечают в консалтинговой компании Engel & Völkers Iberia, цены на элитную недвижимость в Барселоне (верхние 5% рынка) выросли на 21,7% за последнее десятилетие. В центральном районе Эшампле и популярном районе Сьютат-Велья (Старый город) наблюдались одни из самых высоких темпов роста цен в городе. Отчасти благодаря спросу со стороны иностранных покупателей.
Мадрид
Задолго до появления в Испании программы по выдаче «золотых виз» столица страны была популярна среди иностранных покупателей жилья: иностранцы составляли примерно 15% населения. Столица рассматривается как более безопасная площадка для инвестиций, чем остальная часть Испании. Мадрид также считается автономным сообществом с самыми низкими налоговыми ставками. Это серьезный плюс для покупателей элитных квартир и коттеджей.
Цены на элитное жилье там растут. Согласно исследованию Knight Frank, в IV квартале 2023 года показатель вырос на 6,4% в годовом сопоставлении, достигнув 9 412 € за квадратный метр. Это выше, чем во многих других городах страны. Но все же это ниже, по сравнению с другими европейскими столицами, включая, например, Париж, где цена составляет 22 599 € за квадратный метр.
Самым эксклюзивным районом города считается Саламанка с ее классической архитектурой и высококлассными ресторанами. Недвижимость там может стоить около 17 тыс. евро за квадратный метр. На рынке недостаточно предложений, поскольку в центре города нельзя строить новые здания. Это ведет к формированию дефицита и установлению высоких цен.
Майорка
Майорка с ее бирюзовыми водами Средиземного моря и пляжами с белым песком уже давно стала вторым домом для многих обеспеченных жителей Европы и неевропейцев. По данным Engel & Völkers, в 2023 году 2 из каждых 5 покупателей на острове были иностранцами.
На Балеарских островах в целом в 2023 году было продано 15 302 единицы жилья, что всего на 2% ниже среднего показателя за 10 лет. Продажам не помешала даже дорогая ипотека. Цены растут: средний ценник вырос на 14% в период с 2022 по 2023 гг., что обусловлено сильным спросом местных и зарубежных инвесторов.
Юго-запад Майорки наиболее привлекателен для покупателей элитного жилья. Там представлены современные виллы и апартаменты с видом на море. Роскошная недвижимость в этой локации продается по средней цене около 3 млн евро за 1 объект.
Юрий Георгиев 
13 мая 2024 
