Планируете купить жилую недвижимость в Дубае, чтобы жить там лично? Рассматриваете покупку квартиры или виллы вместе с арендаторами, выселение которых уже инициировал предыдущий собственник? Рекомендуем изучить новые правила уведомления о выселении арендаторов из жилой недвижимости в эмирате. Если кратко, нововведения благоприятствуют собственникам и повышают инвестиционную привлекательность дубайского жилья.
Суть изменений
Дубайские власти обновили ряд нормативно-правовых актов, касающихся информирования квартиросъемщиков по поводу выселения. В частности, изменения были внесены в нормативно-правовой акт № 26 от 2007 г. «О регулировании правоотношений между домовладельцами и квартиросъёмщиками на территории эмирата Дубай». Цель — устранение ряда лазеек, которыми ранее активно пользовались недобросовестные квартиросъемщики.
Отныне такие уведомления закрепляются за конкретным объектом недвижимости и могут сохраняться при его продаже. Для сравнения: раньше уведомления закреплялись за собственником. Поэтому при продаже квартиры/виллы с арендаторами, подлежащими выселению, новым владельцам приходилось заново их оформлять, даже если предыдущий собственник уже вручал аналогичный документ квартиросъемщикам.
Но из-за судебного решения, принятого в августе 2023 по итогам заседания Центра по урегулированию диспутов в части аренды жилья в Дубае и впоследствии отраженного в нормативно-правовых актах, эта практика изменилась. Оповещение отныне надлежит считать «передаваемыми». Это нововведение, как ожидается, обеспечит дополнительный уровень безопасности текущим и будущим домовладельцам, привлекая инвесторов на рынок съемного жилья эмирата.
Рента, выплачиваемая при съеме дубайских вилл и квартир, существенно выросла за последние годы. Это обернулось учащением диспутов между собственниками жилплощади и съемщиками. Как полагает ряд экспертов, в долгосрочной перспективе растущее число дубайских жителей будет отдавать предпочтение покупке перед арендой, чтобы избежать переплат и конфликтов с собственниками. Это особенно актуально в свете сравнительно доступной ипотеки и перспективы получения резидентской визы инвестора в ОАЭ на основании покупки собственной жилплощади.
Оповещения о выселении квартиросъемщиков: как это работает в Дубае?
Это важно, поскольку в период действия арендного договора домовладельцам надлежит сообщать квартиросъемщикам о необходимости покинуть жилплощадь минимум за год до даты предполагаемого освобождения жилплощади. Уведомление должно быть направлено через официальные каналы. Подойдет помощь нотариуса. Также можно воспользоваться заказным письмом. Так факт отправки уведомления будет иметь юридический вес и легко подтверждаться при необходимости.
Владельцы недвижимости также должны предоставить вескую причину, допускающую расторжение арендного соглашения. Квартиросъемщики могут по закону выселить только арендаторов, которые:
- отказываются платить ренту в полной мере / частично на протяжении 30-дневного периода после получения уведомления об оплате, переданного арендодателем;
- начали сдавать жилую недвижимость или ее часть в субаренду, не получив предварительно согласие собственника (арендодателя).
- подвергаются риску, поскольку снимаемому зданию угрожает обрушение, что подтверждается отчетом технических специалистов;
- применяют арендованный актив в незаконных целях или позволяют это делать другим;
- применяют арендованный актив в целях, которые отличны от предусмотренных соглашением с домовладельцем;
- вносят существенные конструкционные изменения в постройку или позволяют другим делать это, если такие изменения угрожают безопасности соответствующего объекта недвижимости;
- продолжают игнорировать арендные нормы и правила на протяжении 30-дневного периода с момента передачи домовладельцам уведомления о необходимости соблюдения таких правил и норм.
Выселение также возможно, если арендодатель:
- информирует квартиросъемщиков, что недвижимость ему/ей требуется для личного пользования (в случае выселения на таком основании собственнику запрещается сдавать недвижимость в аренду в течение 2 лет);
- хочет снести или реконструировать недвижимость;
- заявляет о необходимости провести критически важное техническое обслуживание или ремонт объекта недвижимости, который невозможно выполнить, пока там проживает(ют) арендатор(ы);
- сообщает о намерении продать сдаваемую недвижимость.
Механизмы защиты квартиросъемщиков от недобросовестных собственников
Арендаторы вправе оспаривать уведомления о выселении и обращаться за юридической помощью для защиты собственных интересов. Однако оспаривание выселения требует тщательного рассмотрения закона.
Если квартиросъемщик сочтет врученное ей/ему уведомление о выселении несправедливым/ничтожным с юридической точки зрения, такой квартиросъемщик вправе обратиться за консультацией к юристам, чтобы защитить себя. Понимание юридических тонкостей и специфики процедуры может иметь решающее значение для успешной защиты. Процесс усложняется, поскольку закон динамичен, и его интерпретации могут меняться со временем.
Власти Дубая установили руководящие принципы для защиты квартиросъёмщиков от недобросовестных действий собственников жилья, но без ущерба интересам инвесторов. В частности, арендодатель может выселить арендатора только по конкретным юридическим причинам, указанным выше.
Эксперты отметили, что недавние правовые изменения в Дубае в отношении возможности передачи уведомлений о выселении при перепродаже недвижимости отражают нацеленность властей на обеспечение баланса интересов как арендодателей, так и арендаторов. Это гарантирует большую стабильность всем заинтересованным сторонам на быстроразвивающемся рынке недвижимости Дубая.
Теперь покупатели жилья/инвесторы могут всецело полагаться на уведомление, чтобы в случае необходимости распорядиться имуществом. В то же время жильцы по-прежнему защищены и не могут быть необоснованно/произвольно выселены.
Юрий Георгиев 
13 марта 2024 
