Недвижимость Грузии: описание процесса покупки

Недвижимость Грузии до 2020 года пользовалась огромной популярностью среди иностранных инвесторов, особенно из России, Ирана и Украины. Но в текущем году под влиянием пандемии и глобальных ограничений спрос на жилье в стране снизился. Также отрицательно сказалось на рынке недвижимости отсутствие туристов, которые по сути и есть его основным драйвером. 

Однако по статистике, с конца мая рынок начал понемногу восстанавливаться, эксперты стали давать смелые прогнозы. Они ожидают, что падение в 2020 году составит только 15%, а в следующем году рынок достигнет показателей 2019 года и начнет расти.

Виды недвижимости в Грузии

В стране принято разделять жилье на несколько категорий в зависимости от площади и стоимости. Так, квартиры/апартаменты бывают:

• маленькие – до 50 м²;
• средние – от 51 до 80 м²;
• большие – 81 до 150 м²;
• очень большие – от 151 м².

Разделение по цене:

• низкий сегмент – $300-600;
• средний сегмент – $601-1 000;
• премиальный сегмент – $1 001-2 500;
• лакшери (luxury) сегмент – от $2 501.

По состоянию на II квартал 2020 года в Тбилиси самым популярным является жилье средней площади низкого и среднего ценового сегмента.

Основные причины покупки

Обычно иностранные граждане приобретают недвижимость в Грузии с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Этому бизнесу способствовало стремительное увеличение туристического потока, который наблюдался уже более 10 лет. Именно он стал причиной стабильного роста стоимости жилья и увеличения арендной платы, что и привлекло в страну инвесторов.

На рынок отрицательно влияет коронавирус, но грузинское правительство начало проводить активную маркетинговую кампанию, направленную на позиционирование Грузии как самой безопасной страны. Ведь ее успехи в борьбе с COVID-19 были признаны в Европе.

Таким образом, гарантируя безопасность и обеспечивая комфортные условия для жизни, правительство планирует привлечь в Грузию платежеспособных бизнесменов, пенсионеров и других лиц из европейских стран.

Антикризисные меры правительства Грузии:

• Въезд с деловой целью — по состоянию на начало августа грузинское правительство уже запустило в работу программу, разрешающую посещение страны иностранцами – въезд с бизнес-целью. Ею уже воспользовались 29 человек и еще 17 запросов одобрены.
• Въезд фрилансерам и самозанятым лицам — программа, разрешающая въезд и проживание иностранным фрилансерам и самозанятым лицам, которые смогут жить и работать в Грузии удаленно в течение как минимум 6 месяцев, находится на стадии завершения.
• Восстановление авиасообщения с Германией, Францией, Латвией, Литвой и Эстонией – граждане и резиденты этих стран смогут посещать страну без обязательного карантина. Ожидается, что список стран «зеленой зоны» будут постепенно расширять.
• Государственная программа субсидирования процентов по ипотеке – она касается только новостроек стоимостью до 200 000 лари (около 70 000 USD).

Уже в следующем году, по прогнозам экспертов, количество сделок достигнет уровня 2019 года, а потом и вовсе превысит его. Поэтому сейчас наилучшее время делать инвестиции в грузинскую недвижимость.

Недвижимость за границей
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Чем интересуются инвесторы?

Самой большой популярностью у покупателей пользуется недвижимость в Грузии, которая находится в Тбилиси, Батуми, а также курортных городах Гудаури и Бакуриани. Также начинает расти спрос на недвижимость в Кахетии и Кутаиси.

Эти регионы достаточно интересны тем, что привлекают наибольшее число туристов. Например, в 2019 году Аджарию и Батуми посетило более 2 миллионов иностранных туристов, в то время как только в Тбилиси пассажиропоток в аэропорту составил 3,7 миллиона человек. Гудаури и Бакуриани – это зимние курорты с длинным сезоном, которые активно развиваются. Кахетия интересна как родина вина с красивыми видами на горы и Алазанскую долину, Кутаиси – исторический центр Имеретии с прекрасными храмами и памятниками, Рустави – город, который располагается рядом со столицей (расстояние до Тбилиси всего 30 км).

Внимание! Закрытое предложение – элитные виллы с виноградниками от Wine Village in Chateau Schuchmann в Кахетии.

Топ-5 регионов по количеству сделок на рынке недвижимости Грузии за первое полугодие 2020 г.:

• Тбилиси – 17 069;
• Кахетия (Телави) – 5 350;
• Аджария (Батуми) – 3 599;
• Имеретия (Кутаиси) – 3 381;
• Квемо Картли (Рустави) – 3 356.

В Тбилиси и Аджарии одни из самых высоких цен на недвижимость в Грузии, в Кахетии – немного ниже, но есть все предпосылки для роста. В Кутаиси и Рустави жилье дешевле. Так, по данным отчета ISET во II  квартале 2020 года средняя цена 1 м² в Кутаиси составила 473 USD. Для сравнения: в Тбилиси средняя цена за квадратный метр в 2 раза выше – 957 USD.

Начиная поиск объекта, необходимо обращать внимание на то, где находится недвижимость в Грузии, на район города. Это играет очень важную роль в формировании цены.

Самые популярные районы Тбилиси

Столица Грузии разделена на 10 районов: Сабуртало, Ваке, Мтацминда, Крцаниси, Чугурети, Диди Дигоми, Дидубе, Исани, Самгори, Надзаладеви, Вера, Сололаки. Часть из них условно разделяется еще на несколько, но они являются действующими административными единицами в столице.

Сабуртало

По статистике, самый популярный район в Тбилиси среди покупателей – это Сабуртало. Он самый крупный в столице и обладает очень хорошей инфраструктурой. Здесь есть все для длительного или временного проживания: супермаркеты, школы, детские садики, университеты, разнообразные магазины, кафе, рестораны, офисы компаний. Однако следует отметить, что район активно расстраивается на запад, и там пока что значительно меньше объектов социальной инфраструктуры.

Внимание! За I полугодие 2020 года в Сабуртало было заключено 4 046 сделок, а средняя стоимость 1 м² во II квартале составила 949 USD.

Предлагаем вашему вниманию интересные объекты с высоким доходным потенциалом в Сабуртало:

• апартаменты премиум-класса для личного проживания или сдачи в аренду в визитной карточке Тбилиси в King David Residences;
• действующий отель в центре Тбилиси Rustaveli N26 Hotel Apartments;
• апартаменты в элитном комплексе Alliance Highline.

Ваке

Центральный и самый престижный район Тбилиси, известный своим парком, большим количеством посольств, элитных бутиков и магазинов. Также здесь находятся офисы крупных грузинских и иностранных компаний. В Ваке очень хорошо развита социальная и транспортная инфраструктура. Но при этом Ваке – один из самых дорогих районов Тбилиси.

Внимание! За I полугодие 2020 года в Ваке было заключено 2 708 сделок, а средняя стоимость 1 м² во II квартале составила 1 051 USD.

Предложения для желающих получить ВНЖ Грузии:

• квартира в Ваке на проспекте Чавчавадзе;
• квартира в Ваке.

Мтацминда

Самый дорогой район в Тбилиси из-за расположения в исторической части города. Здесь много кафе и ресторанов, есть парк с аттракционами, фуникулеры, очень много исторических достопримечательностей. Мтацминда – идеальный район для сдачи недвижимости в аренду туристам. Но нужно учесть, что здесь практически не ведется строительство нового жилья, а то, что есть на вторичном рынке, может иметь проблемы с коммуникациями (старые трубы, плохое состояние.

Внимание! За I полугодие 2020 года в Мтацминде было заключено 948 сделок, а средняя стоимость 1 м² во II квартале составила 1 240 USD.

Кстати, здесь начинается строительство прямого конкурента отелей Marriott, Biltmore, Radisson Blue — отеля Kings Garden Hotel.

Также можно приобрести готовые апартаменты в исторической части города.

Крцаниси

Один из популярных районов Тбилиси. Отличается тишиной и покоем, а также очень высоким уровнем безопасности. В нем находятся практически все силовые ведомства Грузии, здесь любят селиться крупные бизнесмены. В районе не особо развита социальная инфраструктура, но его преимуществом является близость к Старому городу, где очень много различных супермаркетов, кафе, ресторанов.

Внимание! В Крцаниси средняя стоимость 1 м² во II квартале составила 916 USD.

Исани

Пригородный район Тбилиси, в последнее время набирающий большую популярность. Находится он в южно-восточной части города. Исани – бюджетный спальный район, здесь есть автовокзал, магазины, супермаркеты, отсюда относительно близко к международному аэропорту.

Внимание! По количеству продаж недвижимости Исани во II квартале с результатом 886 сделок занял второе место после Сабуртало. Здесь средняя стоимость 1 м² жилья составила 818 USD.

Самыми доступными районами Тбилиси являются Надзаладеви (609 USD), Самгори (606 USD) и Глдани (645 USD). Последний, кстати, стал активно застраиваться новостройками.

Пригород Тбилиси

Покупателям стоит обратить внимание на пригород Тбилиси, ведь там спрос на жилье стремительно растет. Это районы: Цхнети, Коджори, Цавкиси, Окрокана, Табахмела, Кикети, Шиндиси и Сагурамо. Коронавирус оказал положительное влияние на этот сегмент. Многие грузины поняли, что находиться во время жесткого карантина в квартире достаточно некомфортно, поэтому занялись активными поисками жилья недалеко от города, желательно с небольшим земельным участком.

Большинство пригородных районов, если не все, имеют статус климатических курортов. Они находятся в горах, там обычно прохладней, чем в самом Тбилиси.

Внимание! По данным риэлторов, самая дорогая аренда дач и частных домов в Коджори – от 6000 лари в месяц, в Окрокане и Цхнети цены могут доходить до 6 000 лари. Наиболее доступное жилье в Сагурамо и Кикети. Там снять домик удастся за 2 500 – 3 000 лари в месяц.

Районы Батуми

Недвижимость в Грузии, а именно в Батуми, пользуется очень большой популярностью среди иностранных инвесторов. До 2020 года 64% покупок осуществлялось иностранцами и только 36% — грузинами.

Больше всего инвесторов в Батуми привлекало жилье на первой линии (на набережной). Здесь очень большое количество новостроек, и их строительство продолжается и дальше. Это самый дорогой район, особенно в начале приморского бульвара – стоимость 1 м² жилья стартует от 1 000 USD.

За первой линией до Чаоби расположился исторический центр Батуми. Здесь цены на жилье в среднем составляют от 700 до 1 000 долларов за квадратный метр.

Самые доступные цены на недвижимость в Батуми – в пригороде и периферии. Речь идет о районах: Чаоби, Чакви, Махинджаури, Гонио и Квариати. Здесь мало новостроек, в основном старое жилье, которое относится к дешевому сегменту – менее 700 USD за 1 м².

При покупке недвижимости в Батуми следует обратить внимание на следующие моменты:

• В городе активно ведется застройка, поэтому вид на море из квартиры может очень скоро закрыть новый дом. Избежать подобных неприятностей поможет сотрудничество с профессиональными риелторами, которые подскажут, где лучше покупать жилье.
• В Батуми набирает популярность такой сегмент недвижимости, как коттеджные поселки. Подобные объекты пока еще редкость для региона, но с учетом увеличения спроса их строительство становится все более актуальным и востребованным.
• Также заслуживают внимания пригородные районы Батуми – Чакви, Махинджаури и Гонио и Квариати, а также поселок Кобулети. Они очень перспективные в плане развития, уже в скором времени здесь будет построено огромное количество отелей и гостиниц, кафе и ресторанов. Поэтому земельные участки в Чакви, в Кобулети, а также возле Ботанического сада являются привлекательным активом для инвестирования.

В Батуми застройщики начали предлагать новую услугу для рынка недвижимости Грузии – покупка жилья с гарантированной доходностью. Идея заключается в том, что если владелец апартаментов за год не получает конкретный доход от сдачи в аренду, ему выплачивается определенный процент от стоимости покупки.

Интересные и высокодоходные объекты в Батуми:

• элитные апартаменты на первой линии в PORTA TOWER;
• апартаменты у моря в Al Mare;
• инвестиции в отель Hilton Garden Batumi.

Как купить недвижимость в Грузии: описание процесса

В Грузии все сделки на рынке недвижимости фиксируются в Публичном реестре, доступ к которому есть у каждого желающего. Информация в нем надежно защищена, так как для хранения данных используется блокчейн-технология.

1-й этап – подбор недвижимости

В Грузии очень мало профессиональных риелторских компаний. Для многих риэлторов является нормальной практикой опаздывать на встречи или вообще на них не приходить. Поэтому при поиске недвижимости рекомендуется обратиться к проверенной компании с положительными отзывами (желательно среди иностранцев). Так удастся не только подобрать хороший объект для инвестирования, но и получить скидку от застройщика или более выгодные условия покупки (рассрочка, кредит).

2-й этап – проверка

Перед заключением сделки покупателю обязательно следует проверить наличие обременения на недвижимость в Публичном реестре. Причем это нужно сделать не только на этапе подбора объекта, но и непосредственно перед заключением договора. Получить выписку из реестра можно онлайн на сайте. Лучше, чтобы в разделе обременения не было никаких записей.

Нужно учесть, что запрос придется делать на грузинском языке, на нем будет и полученная выписка. Поэтому без переводчика самостоятельно справиться с проверкой имущества будет сложно.

3-й этап – подготовка договоров

Обычно готовые шаблоны договоров купли-продажи уже есть у застройщика. Но все же рекомендуется их взять на вычитку опытному юристу и, если необходимо, внести соответствующие правки.

С иностранцами заключают 3 экземпляра договоров: 2 на грузинском языке и 1 на родном для покупателя.

Внимание! Перед подписанием всех экземпляров необходимо проверить их на идентичность перевода, так как в реестре первым регистрируется экземпляр на грузинском языке. Поэтому, если в текстах на разных языках будут расхождения, это чревато большими проблемами.

4-й этап – регистрация договоров в Публичном реестре

После подписания договора купли-продажи его регистрируют в Публичном реестре. Покупатель должен также подать заявление на грузинском языке (заполняется оператором) и документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт, грузинскую ID-карту и т.п.).

Регистрация осуществляется в ускоренной процедуре в течение дня и обходится в 200 лари. Если покупатель не спешит, можно получить выписку на следующий день – 150 лари или через 4 рабочих дня – 50 лари.

О готовности выписки покупателя известит SMS, где будет ссылка на скачивание документа.

Внимание! Госпошлина удерживается за каждый объект недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. Поэтому, если вы покупаете частный дом с земельным участком и гаражом, необходимо проверить все три объекта в реестре на наличие обременений и за все три объекта заплатить пошлину.

На что обратить внимание, покупая недвижимость в Грузии

Иностранцу, покупающему жилье в Грузии, следует знать о следующем:

• Все цены на недвижимость в Грузии устанавливаются в USD.
• Вариант оплаты за объект следует заранее обсудить с продавцом и потом вписать в договор – оплата наличными, банковский платеж на конкретный счет, рассрочка и т. д.
• Покупая апартаменты в недостроенном доме, следует обязательно уточнить сроки сдачи объекта в эксплуатацию. При этом нужно быть готовым к тому, что в договоре будут указаны другие даты, а сам дом будет построен еще на несколько месяцев позже.
• Обычная практика застройщиков — продажа жилья в беспроцентную рассрочку до окончания строительства. При этом цена на объект будет не всегда выше.
• TBC Bank активно кредитует иностранцев на покупку недвижимости в новостройках.
• Состояние квартиры на момент продажи: «черный» или «белый» каркас или ремонт и комплектация «под ключ». Первый вариант означает, что продается квартира, где есть только стены, коммуникации подведены только до входной двери, внутри могут быть, а может и не быть гипсокартонных перегородок. «Белый каркас» — это означает, что стены оштукатурены, внутри есть коммуникации, черновая стяжка. То есть по сути жилье подготовлено к ремонту. Последний вариант — апартаменты «под ключ». Этот вариант стал популярен в последнее время, когда застройщик за дополнительную плату делает дизайнерский ремонт и полностью укомплектовывает жилье мебелью и бытовой техникой. Покупка апартаментов «под ключ» дает возможность владельцу сэкономить на ремонте и покупке мебели и получить сразу в свое распоряжение уже готовое жилье.
• При покупке жилья у физического лица необходимо обязательно удостовериться, что это действительно владелец недвижимости. Имя собственника указывается в выписке из Публичного реестра.
• Нужно обязательно сделать выписку из реестра перед регистрацией недвижимости. Услуга стоит всего 10 лари (около 3$), но она позволит сохранить нервы.
• Многие новостройки в Грузии возводятся в форме многофункциональных комплексов, где есть магазины, рестораны, бассейны, фитнес-залы, отели. При покупке апартаментов в подобных объектах необходимо обращать внимание на инфраструктуру и наличие опытной управляющей компании.
• Во многих новостройках есть услуги управления недвижимостью. Управленческие компании берут на себя обязательства по поиску клиентов на аренду апартаментов, а также присматривают за жильем. С одной стороны этот вариант хорош, так как собственник недвижимости получает доход от недвижимости, практически ею не занимаясь, а с другой – подобные административные услуги могут обходиться достаточно дорого. Поэтому перед заключением договора надо обратить внимание на процент комиссии и принцип распределения бронирования.
• Покупая недостроенное жилье, нужно зарегистрировать документ в Публичном реестре как покупку прав на будущую собственность. Таким образом удастся избежать манипуляций с недвижимостью со стороны застройщика. Бывали случаи, когда апартаменты в недостроенных домах продавались по несколько раз.
• Перед заключением договора о покупке имущественных прав на апартаменты в недостроенном доме следует обязательно проверить документы застройщика: наличие разрешения на строительство, посмотреть нет ли в выписке из Публичного реестра обременений на землю, посмотреть на темпы работ.
• При покупке недвижимости многие продавцы просят указать в договоре сумму покупки ниже фактической. Таким образом они хотят снизить базу налогообложения. Ведь если жильем владели менее 2 лет, продавцу нужно оплатить 20% подоходного налога с разницы между суммой покупки и продажи. Конечно, можно пойти на риск, если есть уверенность в добропорядочности продавца. Но нужно помнить: когда дело дойдет до суда, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Нюансов, с которыми придется столкнуться желающим купить недвижимость в Грузии, достаточно много. Особенно необходимо обратить внимание на грузинский язык и ментальность. Поэтому не стоит принимать самостоятельных решений, а обратиться к профессионалам. Они не только помогут приобрести объект, который оптимально соответствует критериям, но и смогут добиться более выгодных условий (получить скидку, купить в рассрочку и т.д.).

Если вы интересуетесь грузинской недвижимостью, напишите нам. Мы подберем объект и организуем качественное юридическое сопровождение сделки.