Земля в Сербии: как купить и сколько стоит?

Можно ли купить землю в Сербии иностранцу? Как купить землю в Сербии гражданину России? Сколько сейчас стоит земля в Сербии? Ответы на вышеперечисленные и иные важные вопросы ищите ниже! 

Зачем покупать землю в Сербии прямо сейчас? 

• Инвестиционная иммиграция: Сербское законодательство позволяет иностранцам, включая россиян, претендовать на резидентство, пользуясь схемами инвестиционной и бизнес-иммиграции. В частности, оформление вида на жительство (ВНЖ) в Сербии, открывающего путь ко второму гражданству после 3-10-летней натурализации (в зависимости от обстоятельств), возможно на следующих условиях: 

• Приобретение недвижимого имущества, включая землю в Сербии под жилую застройку (бенефициару придется проживать во вновь возведенной постройке для сохранения резидентства). 
• Открытие новой / покупка существующей фирмы (соискателю надлежит обеспечить оплату госсборов в полном объеме, арендовать административное помещение для регистрации фирмы и жилье для организации собственного проживания). Допускается открытие фермерского бизнеса с использованием вновь приобретенной сельскохозяйственной земли в Сербии; 
• Выгодное вложение: Покупая землю в Сербии, россияне и прочие иностранцы получают выгодный актив, способный стабильно приносить прибыль в долгосрочной перспективе. Причем данное утверждение справедливо как в случае участков под застройку, так и касаемо земельных наделов сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим оба варианта: 

• Фермерство: Эксперты сходятся во мнении, что события в Украине приведут к дефициту и удорожанию продтоваров. В частности, ожидается повышение стоимости зерна и подсолнечного масла, лидером по экспорту которых является данная страна. Восполнить формирующийся дефицит способны сербские фермеры, которые также активно экспортируют зерно и подсолнечное масло. Объем экспортируемых балканской страной фруктов и овощей растет ежегодно. В 2021 доход от экспорта сельскохозяйственной продукции из Сербии составил почти 5 миллиардов €. Малина – основной стратегический экспортный продукт, по производству которого Сербия в последние годы стабильно занимала третье место в мире. В случае замороженной малины рассматриваемая страна является мировым лидером, опережая Польшу и Чили. Дополнительно растет производство черники и, в меньшей степени, клубники. В случае овощей экспортируются в основном замороженные и сушеные продукты.
• Строительство недвижимости: Рыночная статистика свидетельствует о продолжающемся росте цен на жилую и коммерческую недвижимость в балканской стране. В частности, отмечается рост количества продаж жилья в 2021 на 32% в годовом исчислении, а также повышение продаж коммерческой недвижимости на 42%. Причем совокупный оборот рынка недвижимости балканской страны достиг рекордной суммы 6,1 млрд. €, увеличившись на 47% в годовом исчислении. Сегодня местные агенты по недвижимости сообщают, что одним из ключевых драйверов рынка стал рост интереса со стороны состоятельных российских и украинских IT-специалистов и предпринимателей, обусловленный событиями в Украине и желанием граждан государств, вовлеченных в конфликт, найти более безопасное место для работы и проживания. В частности, в Белграде, Нови-Саде и иных крупных сербских городах наблюдается резкий рост арендной платы и цен квартир, домов и коммерческих помещений. Наибольший интерес новоприбывшие демонстрируют к жилью в столичных районах Савски Венац, Врачар, Дединье, Сеняк и Нови Белград.
• Диверсификация: Покупка недвижимого имущества за границей, включая землю в Сербии, позволяет создать международное портфолио активов. Наличие недвижимости в разных частях планеты помогает минимизировать инвестиционные риски. Залог успеха в данном случае – проведение комплексного исследования перед внесением инвестиций. 

Можно ли купить землю в Сербии гражданину России / иному иностранцу? 

Покупка земли в Сербии физлицом 

Иностранные физические лица, включая, например, россиян, вправе покупать сербскую недвижимость, включая квартиры, отдельно стоящие здания и землю, если ведут бизнес в Сербии, и если подобные объекты недвижимого имущества необходимы для осуществления профессиональной деятельности. 

Иностранные физлица, не ведущие бизнес в Сербии, вправе становиться собственниками квартир и отдельно стоящих зданий в балканской стране без ограничений, но не вправе покупать землю, за исключением земли, прилегающей к приобретаемой квартире / зданию.

Приобретение земельного участка через юрлицо 

Иностранные юрлица не вправе владеть сербской недвижимостью, если не владеют местной компанией / не ведут бизнес в Сербии. Соответствующее положение законодательства позволяет иностранным юридическим лицам, в отличие иностранных физлиц, покупать любые виды сербской недвижимости, включая землю. В данном контексте весьма кстати окажется помощь с удаленным открытием компании в Сербии с банковским счетом. 

В случае покупки земли в Сербии через юрлицо, потребуется специальное заключение Министерства юстиции балканской страны, подтверждающее факт осуществления компанией хозяйственной деятельности в пределах сербских границ. 

Условие взаимности (юридической / фактической)

Иностранные юридические и физические лица вправе покупать землю в Сербии, лишь выполняя условие юридической взаимности. Иными словами, определяющим фактором выступает страна происхождения соответствующего юр/физлица. 

Условие юридической взаимности выполняется, если Сербия заключила двустороннее соглашение, регулирующее вопрос приобретения / получения в дар (наследство) недвижимости иностранцами с соответствующей страной происхождения покупателя. Важно учитывать 2 типа сделок. 

• Передача in vivos относится к передаче актива, совершенной в течение жизни (например, заключение договора дарения / договора купли-продажи); 
• Передача mortis causa относится к передаче, совершенной после окончания жизни (например, наследование).

Списки стран, заключивших с официальным Белградом соглашение о взаимности, представлены в следующей таблице:

Если страна происхождения не указана в таблице, у иностранцев все еще есть возможность купить / унаследовать недвижимость в Сербии – если выполняется условие фактической взаимности. Фактическая взаимность подразумевает, что законодательство и реальная практика осуществления сделок на рынке недвижимости страны происхождения иностранного покупателя позволяют гражданам Сербии приобретать недвижимое имущество без существенных ограничений.

Специфика покупки земли в Сербии под ферму 

Иностранные юрлица и физлица вправе покупать землю в Сербии, выполняя вышеуказанные условия. Но существует одно исключение из правила, которое необходимо учитывать. Законодательством предусмотрено множество различных типов земли (земли под застройку, лесные угодья, сельскохозяйственные угодья и т. д.), и, когда дело доходит до иностранцев, для покупки доступны далеко не все типы активов.

Сербское законодательство о сельскохозяйственных землях запрещает иностранным физическим и юридическим лицам становиться собственниками сельскохозяйственных земель в Сербии, независимо от обстоятельств. Однако существуют некоторые способы обойти подобное препятствие: 

• Создание компании специального назначения (КСН): КСН по определению является «дочкой» иностранной фирмы, создаваемой для выполнения конкретных / временных задач материнской компании. Обычно используется для владения одним активом (и получения соответствующих разрешений, а также договорных прав) и для облегчения передачи подобного актива. Иностранные физические и юридические лица имеют законную возможность создать компанию в Сербии, выступающую местным юрлицом в соответствии с сербским законодательством. Подобная новообразованная компания получит возможность купить землю в Сербии, включая земельные участки сельскохозяйственного назначения, на тех же условиях, что и обычное местное юрлицо.
• Покупка через местное юрлицо, уже владеющее сельскохозяйственными угодьями: Альтернативный вариант – покупка иностранным физическим / юридическим лицом уже образованной ранее сербской компании, являющейся собственником местных сельскохозяйственных угодий. Покупая компанию, иностранец автоматически становится владельцем всех активов вместе с землей сельскохозяйственного назначения. Данный вариант особенно привлекателен для россиян и прочих иностранцев, заинтересованных исключительно в покупке земли в Сербии и не нацеленных на иные формы инвестиций, поскольку рассматриваемый вариант является наименее сложным и не требует начала процедуры создания новой компании.
• Использование привилегированного положения (актуально для граждан ЕС): Поправки к «Закону о землях сельскохозяйственного назначения Республики Сербия», вступившие в силу 30 августа 2017 и применяемые с 1 сентября 2017, ввели новые льготы в контексте покупки сельскохозяйственной земли в Сербии для граждан Евросоюза. Последние теперь вольны покупать сербские сельскохозяйственные земли, если выполняются следующие условия, предусмотренные законом:
  • Гражданин Евросоюза обязан, по крайней мере, в течение десятилетия являться постоянным резидентом сербской административной единицы самоуправления, на территории которой находится рассматриваемая земля. 
  • Гражданин Евросоюза обязан возделывать землю, являющуюся объектом сделки-купли продажи, в течение минимум 3-летнего периода.
  • Гражданин Евросоюза вправе приобретать во владение семейную агроусадьбу (ферму с постройками), обладавшую соответствующим статусом в течение 10-летия без перерыва. 
  • Гражданин Евросоюза обязан являться собственником сельскохозяйственных машин и оборудования.

В последнем случае передаче подлежат земли в Сербии сельскохозяйственного назначения, не считающиеся частью городской застройки, не являющиеся плохо охраняемыми, не находящиеся на границе с военной базой / в охранной зоне рядом с военной базой / рядом с военной инфраструктурой. Дополнительно объектом сделки с иностранцем не может являться земля сельскохозяйственного назначения в 10-километровой зоне от границы страны. Даже при соблюдении всех остальных условий граждане Евросоюза вправе владеть максимум 2 га сельскохозяйственных угодий.

Сколько стоит земля в Сербии под застройку? 

Согласно свежим статданным, которые предоставило сербское Республиканское геодезическое управление (Републички геодетски завод), в 2021 произошел рост количества закрытых сделок купли-продажи земли в Сербии под застройку и участков сельскохозяйственного назначения на 40% и 12%, соответственно. Расходы на приобретение земли для строительных проектов и сельскохозяйственных угодий выросли на 66% и 14%, соответственно.

Оборот сделок с землей в Сербии по регионам в 2021, тыс. €

Официальная статистика говорит о том, что при переоформлении собственника земли в Сербии в договоре наиболее часто прописывается использование евро в качестве валюты сделки. 

Валюты, используемые в договорах купли-продажи в 2018-2021

Наиболее дорогим «квадратом» сельхозземли в 2021 отметился сербский поселок Яково (муниципалитет Сурчине), где цена закрытия сделки купли-продажи, объектом которой выступал участок площадью 59 соток, составила 24,9 € / кв. метр. Наиболее дорогая сделка с сельскохозяйственной землей в Сербии в 2021 была закрыта в муниципалитете Зитиште, где участок площадью 303 га продали за 3,5 млн. €.

Земля в Сербии под застройку 

Определяя цену земли в Сербии под застройку, следует учитывать, что около 27% участков продаются в рамках смешанных сделок, включающих какой-либо иной тип земли (например, сельскохозяйственные наделы) или иной вид недвижимости. В случае смешанных сделок цены на недвижимость отдельных видов не указываются.

В 2021 наиболее ходовыми участками земли в Сербии под застройку (46% закрытых сделок) выступали наделы площадью свыше 10 соток. В случае 43% сделок объектами купли-продажи являлись участки площадью от 2 до 10 соток. 7% закрытых сделок пришлось на долю наделов площадью до 2 соток. Остальные 4% — на участки площадью свыше 1 гектара.

Цены на продаваемые земли под застройку на территории Республики Сербия имеют широкий диапазон, что особенно заметно в случае участков, предназначенных для жилого и коммерческого строительства. Ценник колеблется в диапазоне от 10 €/сотка до более 100 000 €/сотка.

Обзор цен на землю в Сербии под застройку в 2021 году. На оси ординат показано количество продаж

Динамика цен на землю в Сербии под застройку в муниципалитетах, отметившихся наибольшим оборотом в 2021, показана в таблице ниже.

Динамика цен на землю в Сербии под застройку

Земля в Сербии сельскохозяйственного назначения

Статистические параметры цен на сельскохозяйственные земли в Сербии, представленные в таблицах ниже, рассчитаны на основе массивов данных, собранных за период с 2019 по 2021. Общий набор данных включает 52 733 сделки купли-продажи. 

Расчет средней цены квартир выполнен после усреднения данных. Усреднение достигнуто за счет исключения сделок, в рамках которых очевидно влияние на цену обстоятельств, не являющихся следствием рыночных механизмов. Статистические параметры после исключения экстремальных цен рассчитаны по выборке, составляющей 95,5% от общего объема данных.

Анализы проводились на территории Республики по регионам, округам, муниципалитетам. Цены выражены за единицу площади (€ за гектар). Наиболее высокая стоимость сельхозземли характерна для Южнобацкого округа, а наиболее низкая – для Заечарского округа.

Средняя площадь сменивших собственника земельных участков сельскохозяйственного назначения в 2021 в целом по стране составила 1,2 гектара. На лоты площадью 10-50 соток, 50 соток — 2,5 га и свыше 2,5 га пришлось 32%, 59% и 9% сделок, соответственно. В Воеводине, Белграде, Шумадии и Западной Сербии, а также Южной и Восточной Сербии средняя площадь сменившей собственника сельхозземли составила 1,7 га, 90 соток, 77 соток и 60 соток, соответственно. 

Медианная цена земли сельскохозяйственного назначения в Республике Сербия в 2021 составила около 6800 €/га. Цены варьируются от менее 350 €/га до более 41 000 €/ га. В случае 93% точек данных цены колеблются от 900 до 18 000 €/га.

Медианная цена земли в Сербии сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственных культур) в €/га в 2019-2021 

В большинстве проанализированных районов и, главным образом, в районах, относящихся к региону Южная и Восточная Сербия, преобладают цены ближе к нижнему пределу. Данные с рынка недвижимости показывают однородность почти по всем районам Воеводины. В случае иных районов однородность слабее (коэффициент вариации выше 50%). 

Статистические параметры цен на сельскохозяйственную землю в Сербии по регионам и округам в 2019-2021

Примечание: В кадастровых муниципалитетах Бучье, Слатина, Брестовац, Донья, Бела Река, Кривель и Прахово (Борский регион) в 2019-2021 произошло значительное количество сделок купли-продажи сельскохозяйственных земель в ценовом диапазоне от 6000 до 20 000+ €/га, не включенных в расчет статистических показателей соответствующего региона. Причина в реализации сделок для специальных целей (для расширения местных объектов горно-химической промышленности).

Графическое представление изменения медианной цены сельскохозяйственной земли в Сербии по городам и муниципалитетам в 2021 показано на изображении ниже. Чем более темная заливка (больше градиент), тем больше закрытых сделок. 

Самые высокие средние значения цен на сельскохозяйственные земли в 2021 зафиксированы в муниципалитетах Нови-Сад, Врбас, Бачка-Паланка, Ада, Србобран, Бечей, Одзаци, Жабаль, Кула, Суботица, Бачка-Топола. 

Экспертная помощь желающим купить землю в Сербии! 

Заинтересовались покупкой земли Сербии / иной местной недвижимости? Планируете оформить сербский вид на жительство и, возможно, открыть бизнес в балканской стране? Помните, что совершение сделки с недвижимостью за рубежом сопряжено с многочисленными сложностями. Экспертное сопровождение поможет сэкономить время и деньги, а также сохранить нервные клетки!