Иностранные покупатели — ключевая движущая сила на рынке недвижимости эмирата Дубай. Иностранцы выбирают эту часть ОАЭ благодаря стратегическому расположению, безналоговому статусу и привлекательности для инвестиций. В 2024 году их активность должна вырасти благодаря развитию инфраструктуры и рекордам рынка жилья, воодушевляющим новых инвесторов.
Рекорды и перспективы дубайского рынка жилья
Чтобы оценить перспективы рынка жилья эмирата, изучим статданные, отражающие динамику цен и востребованность заемного капитала. Также рассмотрим новые способы привлечения состоятельных покупателей, которые берут на вооружение местные застройщики.
Динамика цен на жилье в Дубае
Согласно данным консалтинговой компании ValuStrat, рынок жилья Дубая продемонстрировал рост цен на 2,1% в мае 2024 года в месячном сопоставлении. Цены выросли на 27,2% по сравнению с маем прошлого года.
Виллы продемонстрировали самый большой прирост цен в месячном сопоставлении (+2,4%). Их средняя стоимость выросла на 32,5% относительно мая предыдущего года. Цены на квартиры в Дубае росли немного медленнее в месячном сопоставлении (+1,8%), а также в годовом (+22,4%). Но в обоих случаях динамика была положительной. По мнению аналитиков, эти цифры подчеркивают продолжающееся восстановление Дубая после пандемии.
Отмечается рост привлекательности пригородных районов мегаполиса для инвестиций в недвижимость с целью сдачи ее в аренду. В нескольких коттеджных поселках цены уже превысили пиковые уровни, наблюдавшиеся в 2014 году. Пальм-Джумейра стал первым среди районов смешанной застройки, достигшим того же результата в мае 2024 года. Лидеры по темпам удорожания квартир в годовом сопоставлении:
- Дискавери Гарденс — 34%;
- Гринс — 32,6%;
- Пальм-Джумейра — 30,9%;
- Аль-Куз 4 — 29,1%;
- Вьюз — 28,1%;
Виллы дорожали быстрее всего в районах Пальм-Джумейра, Остров Джумейра и Дубай-Хиллз Эстейтс. Тем наблюдался темп роста цен в годовом исчислении в диапазоне 35–40%.
Количество сделок
Динамика сделок купли-продажи также вселяет оптимизм относительно будущего дубайского рынка жилья. По оценкам ValuStrat, число сделок с готовым жильем в мае 2024 года выросло на 8,1% в годовом сопоставлении и достигло 4619 единиц.
Количество подписанных контрактов на этапе строительства (незавершенка) подскочило еще более резко — на 76,3% в годовом исчислении. Причем месячный уровень сделок с незавершёнкой стал рекордным — продано более 10 тысяч единиц жилья. Это 69,4% от общего числа сделок с жилой недвижимостью в Дубае в отчетном месяце.
Ведущие застройщики доминировали в сегменте продаж незавершенки. Лидировала компания Emaar, закрепившая за собой 16,6% рынка по итогам мая 2024 года. За ней следовали компании Azizi с 8,5% и Sobha с 8,2%.
Продажи на этапе строительства были сосредоточены в следующих районах:
- Джумейра Виллидж Серкл;
- Рас Аль Хор;
- Дубай-Хиллз Эстейт.
Готовое жилье продавалось преимущественно в 3 локациях:
- Джумейра Виллидж Серкл;
- Бизнес-Бэй;
- Дубай-Марина.
Активность ипотечников на 14-месячном максимуме
Доступная ипотека — хороший повод открыть личный счёт в банке Дубая россиянам или другим иностранцам удалённо или с личным присутствием. Условия настолько выгодные, что активность ипотечников в мае 2024 года достигла 14-месячного максимума. По данным Земельного департамента Дубая, этот месяц стал вторым по результативности в сфере ипотечного кредитования за всю историю наблюдений. Если верить оценкам чиновников, низкие процентные ставки и приток населения способствовали всплеску спроса на заемный капитал.
Ситуацию также проанализировала консалтинговая фирма Allsopp & Allsopp. По мнению ее экспертов, в мае 2024 года был достигнут трехлетний максимум активности в сфере ипотечного кредитования. Число покупателей, пользовавшихся заемным капиталом, превысило количество персон, полагавшихся исключительно на собственные накопления, на 55,8%. Это вдвое превышает апрельский показатель.
На недвижимость стоимостью от 1 до 3 миллионов дирхамов пришлось более половины всех сделок с привлечением ипотеки. Далее следовали активы стоимостью 3–5 миллионов дирхамов. На их долю пришлось 25% ипотечных продаж. Самые популярные локации для покупки жилья в Дубае в ипотеку:
| Виллы | Квартиры |
| Спрингс | Даунтаун Дубая |
| Арабиан Ранчо | Джумейра Виллидж Серкл |
| Таун Сквер | Дубай-Марина |
| Аль-Фурджан | Джумейра Лейк Тауэрс |
| Реем | Джумейра Бич Резиденс |
Акцент на состоятельных покупателей
Дубайские застройщики и продавцы жилья делают ставку на состоятельных покупателей, поскольку регион сохраняет привлекательность для миллионеров и более обеспеченных персон, несмотря на рост стоимости жизни. Согласно отчету о глобальном благосостоянии и образе жизни, опубликованному банком Julius Baer & Co. Ltd., Дубай сохранил привлекательность как направления для релокации состоятельных семей.
В годовом отчете проанализированы данные о стоимости жизни в 25 крупных городах. Исследование показало, что, хотя цены на товары и услуги там выросли в среднем на 4%, Дубай остается относительно доступным местом по сравнению с другими городами. В результате эмиратский мегаполис занял 12-е место в глобальном рейтинге 2024 года, а также 6-е место в регионе ЕБВА (страны Европы, Ближнего Востока и Африки).
Сегодня дубайские застройщики активно привлекают состоятельных персон, которых интересует недвижимость, «близкая к природе». В ход идут искусственные озера и много зелени для улучшения качества воздуха, а также собственные пчелиные ульи для получения органического меда и небольшие лесные фермы для выращивания и заготовки древесины экологически безопасным способом.
Предстоящие «зеленые» девелоперские проекты, включая комплексы Ghaf Woods от Majid Al Futtaim и Athlon от Aldar, нацелены на покупателей элитной недвижимости в Дубае, поскольку предпочтения покупателей меняются в пользу экологически безопасной жизни. Отмечается, что «естественный» элемент помог команде проекта Ghaf Woods продать 800 квартир за считанные часы.
Новые инфраструктурные проекты в Дубае
От транспорта до ливневой канализации и водоснабжения — интерес миллионеров и менее состоятельных потенциальных покупателей жилья в Дубае также привлекает развитие инфраструктуры. Причем эмират реализует соответствующие проекты в привычной манере: на широкую ногу.
Строительство масштабной сети дождевой канализации
Администрация Дубая одобрила планы строительства масштабной дождевой дренажной сети стоимостью 30 млрд дирхамов ($ 8,2 млрд). Инфраструктурный проект увеличит пропускную способность дубайской «ливневки» на 700% процентов и «повысит готовность эмирата противостоять будущим климатическим вызовам».
Комплексный проект с кодовым именем «Тасриф» по развитию сети дренажа дождевой воды охватит все районы Дубая. Система сможет поглощать более 20 миллионов кубических метров воды в день. Работы по ее развертыванию будут проводиться поэтапно, завершаясь в 2033 году. При реализации проекта будут использоваться новейшие тоннелепроходческие машины — крупнейшие в своем роде на Ближнем Востоке.
Отметим, что 16 апреля 2024 года на ОАЭ обрушились рекордные дожди, затопив дома и превратив улицы в реки. Из-за отсутствия дренажа ливень затопил международный аэропорт Дубая — самый загруженный в мире транспортный узел для авиапассажиров. По данным СМИ, по меньшей мере, четверо погибли в результате самого сильного дождя в Эмиратах за 75 лет. Власти не обнародовали официальные данные по числу жертв.
Безопасное водоснабжение
Дубайские власти также объявили о завершении строительства нового водохранилища стоимостью 287,8 млн дирхамов ($ 78 млн). В Управлении электроэнергетики и водоснабжения эмирата отметили, что проект позволит защитить инфраструктуру водоснабжения в случае чрезвычайных ситуаций.
Резервуар, емкость которого составляет 545 миллионов литров, находятся в Энхали. Он будет использоваться вместе с другими водохранилищам в Лусайли, Хассиане и Хатте, поддерживая стратегию эмиратской администрации по повышению эффективности и надежности сетей водоснабжения, увеличению расхода воды и ее запасов для удовлетворения растущего спроса и устойчивого развития Дубая.
Транспорт
Управление автодорог и транспорта Дубая завершило работы по улучшению дорожного движения на трех главных улицах Аль-Манхула. Проект, который включает в себя реконструкцию пересечений улиц Кувейта, 12А и 10С, является частью постоянных усилий ведомства по модернизации инфраструктуры дорог по всему Дубаю. Район Аль-Манхул известен интенсивным движением транспорта. Чиновники внесли ряд усовершенствований для повышения безопасности дорожного движения и уменьшения количества аварий. Усовершенствования обеспечат более плавный поток транспорта и облегчат передвижения по Аль-Манхулу и его окрестностям.
Компания Dubai Airports, в ведении которой находится международный аэропорт Дубай (DXB) и международный аэропорт Аль-Мактум (DWC), представила инструмент планирования ресурсов на основе искусственного интеллекта, позволяющий лучше прогнозировать спрос авиаперевозчиков на запасные части. Этот инструмент, как ожидается, ускорит проведение работ по техническому обслуживанию бортов и повысит качество обслуживания пассажиров. Он повышает точность прогнозирования на 30%, обеспечивая точное планирование запасов и сокращение избыточных запасов на 12%.
Интересно, что анонсированный ранее компанией Dubai Airports масштабный проект расширения международного аэропорта Аль-Мактум, по-видимому, спровоцировал бум на рынке недвижимости Дубая в прилегающих районах. Это привело к росту цен на местное жилье. Отраслевые эксперты прогнозируют рост цен на юге Дубая и соседних районах на уровне до 15% только в 2024 году. Также востребованы коммерческие помещения.
Юрий Георгиев 
11 июля 2018 
