Аренда офиса в ОАЭ в 2024 году

Иностранные учредители бизнеса в Арабских Эмиратах выбирают один из доступных способов открыть компанию в стране и получить налоговые льготы. В 2023 году корпоративное законодательство ОАЭ изменилось. Сегодня налог на прибыль может составлять 9 или 0%, в зависимости от типа фирмы (оффшорная, оншорная, местная) и суммы ежегодного дохода.

Но в любом случае, компания в ОАЭ должна иметь офис или юридический адрес. Например, оншорные фирмы с иностранным капиталом обязаны арендовать офис в регионе регистрации структуры. Компании в фризонах могут обойтись виртуальным офисом. А для оффшорных структур требования к реальному присутствию в Эмиратах не установлены.

Когда бизнесу в ОАЭ требуется арендовать офисное помещение, кто имеет право воспользоваться адресом регистрационного агента, а в каких ситуациях площадь офиса имеет значение для бизнеса? Разберемся в этих вопросах. 

Общие нормы по аренде коммерческой недвижимости в Арабских Эмиратах

Выбор между лицензиями на материковой части и в свободной зоне — важное решение, которое иностранные инвесторы должны принять, прежде чем открывать бизнес в Дубае, ОАЭ. Так, компаниям с лицензией свободной зоны не разрешается вести бизнес или арендовать офисы на материковой части при обычных обстоятельствах. 

Справка: компании свободной зоны в ОАЭ могут оформлять аренду на офисы на материковой части, предоставив NOC (сертификат отсутствия возражений) от соответствующего о́ргана свободной зоны ОАЭ.

Требования к офисным помещениям ОАЭ

Право на аренду коммерческой недвижимости в эмиратах дает один из документов:

• действующая бизнес-лицензия;
• разрешение на регистрацию компании в ОАЭ.

При выборе офиса следует учитывать несколько аспектов:

• Помещение должно соответствовать виду деятельности, указанной в лицензии. Например, складское помещение не может использоваться под офис фирмы и наоборот.
• Аренда одного офиса несколькими компаниями недопустима. Исключение — один и тот же состав акционеров и идентичная структура двух компаний.
• В жилом здании размещать офисы в ОАЭ запрещено. Для таких целей используется только коммерческая недвижимость.
• В зависимости от количества сотрудников, площадь офиса должна быть не менее 9 м2 на одного человека. Минимальная площадь офисов в ОАЭ — примерно 30 м2. 

Важно: от размера офиса и его типа зависит число резидентских виз для работников.

Какие бывают офисы в ОАЭ

Кроме виртуального офиса, который разрешен только определенным компаниям эмиратов, существует два типа физических коммерческих помещений:

• Fitted office — офисы с отделкой, которые могут сдаваться как с мебелью, так и без нее.
• Shell & core — офисы без отделки, в которых требуется ремонт.
• Аренда кабинета или рабочего стола у секретарской фирмы. 

Виза резидента для иностранного сотрудника в ОАЭ

Сколько виз для трудоустроенных иностранных работников может получить компания в ОАЭ? Это зависит от типа коммерческого помещения и его площади:

• Physical space — реальный офис. Количество виз и число сотрудников фирмы рассчитывается из параметров: 9м2 на одного человека.
• Flexi desk — виртуальный офис, дает право оформить только 3 визы ОАЭ.
• Serviced office — капитальный обслуживаемый офис в Эмиратах, дает право учредителю предоставить 4–5 виз своим сотрудникам в зависимости от площади помещения.

Аренда офиса для оффшорных компаний

Международные структуры, зарегистрированные в Эмиратах, но получающие прибыль только из иностранных источников (оффшорные), не могут и не должны арендовать офисное помещение на территории ОАЭ. Адресом такой фирмы является офис (юридический адрес) регистрационного агента, который также может быть подтвержден при подаче документов в банки ОАЭ на открытие корпоративного счета для международного бизнеса. В такой ситуации желательно, чтобы лицензия агента была выдана на реальный адрес, а не на виртуальный.

Аренда офиса в ОАЭ для компаний фризон

Свободные торговые зоны (СТЗ), экономические (СЭЗ) или фризоны — это территории внутри ОАЭ со своими законами и регулирующими органами власти. Компании, созданные во фризонах, могут арендовать офисы, отдельный кабинет со столом в специальном бизнес-центре или виртуальный офис.

Отдельные фризоны Эмиратов предусматривают лицензирование компаний только при наличии реального присутствия. Например, JAFZA, DIFC. Аренда офиса в ОАЭ тесно связана с лицензированием бизнеса, и без лицензии невозможно получить право на аренду офиса в соответствии со сферой бизнеса.

Аренда офиса для оншорных (местных) компаний ОАЭ

По закону Арабских Эмиратов, местные компании ОАЭ (оншорные) под руководством иностранных инвесторов обязаны арендовать «реальный» офис. Это может быть и кабинет в бизнес-центре, и отдельный офис. Арендовать «виртуальный офис» местная компания Эмиратов не может.

Как арендовать офис в Эмиратах

Заключать договоры аренды на недвижимость в ОАЭ лучше при участии компетентных юристов и регистрационных агентов. Также разрешается при выполнении ряда условий регистрировать компанию в фризоне ОАЭ, но арендовать офис на материковой части. При организации бизнеса в Эмиратах следует внимательно изучить законодательные нормы государства и отдельного эмирата.

Типы арендных соглашений 

Есть несколько вариаций соглашений об аренде коммерческих (офисных) помещений в ОАЭ. Это может быть:

1. Прямая аренда между арендодателем и арендатором — простая договоренность, когда арендатор заключает договор с арендодателем без третьих лиц.
2. Субаренда между главным арендатором и последующим съемщиком офисов в ОАЭ. Всю площадь берет в аренду один арендатор, а впоследствии сдает другим арендаторам, разбив на несколько офисов или участков. Арендатору лучше убедиться, что у главного арендатора есть письменное согласие владельца и властей эмирата на субаренду, а также запросить копию главного договора на здание. Прекращение основной аренды может привести к автоматическому прекращению субаренды.
3. Переуступка или продление срока аренды — договор, в котором должны быть определены права и обязанности каждой стороны.

Формы договоров аренды недвижимости в ОАЭ

Существует четыре формы договоров аренды:

• Modified-net lease — самая распространенная форма договорных отношений, где расходы по содержанию офиса делятся между арендодателем и арендатором по соглашению сторон. Это исключает спорные ситуации в будущем.
• Triple Net lease — не самая популярная форма договорных отношений, так как выгодна только арендатору. При заключении такого соглашения все издержки по налогам, коммунальным и иным платежам за офис ложатся на арендатора. Владелец недвижимости не платит ни копейки из своего бюджета.
• Land lease — договор, в котором прописано, что арендатор получает земельный участок с правом строительства на нём коммерческого здания. После окончания аренды участок возвращается арендодателю вместе со всеми постройками. Финансовые детали устанавливаются сторонами соглашения.
• Gross lease — также является распространенной формой договоров и определяет фиксированную сумму ежемесячной выплаты за аренду офиса в ОАЭ. Другие расходы (не учтенные в соглашении) берет на себя владелец недвижимости. 

Налоги при аренде офисов в ОАЭ

При аренде коммерческой недвижимости в Арабских Эмиратах применяется налог на добавленную стоимость (НДС). Текущая ставка — 5% от суммы платежа по аренде (дохода арендодателя).

По закону ОАЭ, вносить платежи по НДС обязан арендодатель. Это не означает, что владелец не имеет права вносить такой платеж в условия договора аренды.

Арендодатель и арендатор могут договориться о том, кто несет обязательства по уплате НДС по договору аренды. Обычно такие платежи включают в общую сумму, которую обязан вносить арендатор.

Документы для аренды офиса в ОАЭ

Для аренды офиса в ОАЭ необходимы следующие документы:

• Копия паспорта каждого собственника фирмы.
• Бизнес-лицензия фирмы или «Approval» (разрешение на регистрацию новой компании), если офис арендует новая фирма.
• Копия паспорта подписанта.
• Письмо о предоставлении подписанту полномочий.
• Право собственности на компанию.

При заключении договора указывается дата заключения соглашения, адрес объекта, условия оплаты и использования помещения, срок действия договора и прочие пункты. 

Регистрация аренды

Договоры аренды офиса в ОАЭ регистрируются в местных органах (зависит от эмирата). Например:

1. Абу-Даби — Tawtheeq, где регистрируется аренда коммерческой недвижимости в эмирате на срок не более 4 лет.
2. Дубай — договоры аренды сроком менее десяти лет должны быть зарегистрированы в системе Земельного департамента Дубая (Ejaari).

Арендатор, у которого нет зарегистрированного договора аренды, может столкнуться с трудностями при получении или продлении торговой лицензии и оформлении виз для своих сотрудников.

Резюме

Регистрация оффшорной, оншорной или местной компании в Объединенных Арабских Эмиратах — популярный выбор многих иностранных предпринимателей, в том числе из России и стран СНГ. ОАЭ сохраняют нейтралитет, дружественно настроены к европейским коллегам и резидентам РФ, предлагая одинаковые условия по иммиграции, ВНЖ, ПМЖ и регистрации бизнеса в своей стране всем желающим.

Аренда офиса в ОАЭ — один из этапов регистрации бизнеса, который входит в основной пакет многих услуг наших партнеров. Изучите предложения в разделе «ОАЭ»и воспользуйтесь бесплатной консультацией экспертов.