Население Дубая быстро растет. Катализатор позитивного демографического тренда — иммиграция. Новоприбывшие активно скупают и арендуют местное жилье, которое строится недостаточно быстро. Дефицит ведет к росту цен.
Позитивный демографический тренд
По данным Статистического бюро Дубая, за период с 1 января по 17 декабря 2023 года население мегаполиса выросло на 100,24 тыс., достигнув 3,65 млн. Для сравнения: по состоянию на начало отчетного периода в Дубае проживало 3,55 млн. В прошлом году в эмирате появилось 71 495 новых жителей. Поэтому можно говорить об укреплении восходящего тренда.
Увеличение численности населения объясняется высоким притоком иностранных рабочих, специалистов и инвесторов. Они стекались в эмират, привлеченные:
- успехами местных властей при ликвидации последствий пандемии коронавируса;
- сравнительно высокой доходностью от инвестиций в недвижимость;
- доступностью ряда иммиграционных льгот, включая:
- «золотую визу»;
- пенсионную визу;
- «зеленую визу»;
- визу фрилансера.
- низкими налогами;
- высоким уровнем жизни;
- простотой ведения бизнеса.
Дубай также стал «магнитом» для долларовых миллионеров и миллиардеров. Согласно отчету New World Wealth, 1,5 тыс. миллионеров и более состоятельных персон переехали из Лондона в Дубай за последние 10 лет. Прогнозируется, что еще 250 переедут в эмират по итогам 2023 года из-за ужесточения налоговых правил в Великобритании. Общий приток хайнетов в Дубай из всех регионов планеты, как ожидается, достигнет 4,5 тыс. Это второй по величине результат в мире. Больше новоприбывших хайнетов только у Австралии.
Авторы доклада UBS Billionaire Ambitions Report 2023, составленного по заказу швейцарского финансового холдинга UBS Group AG, также отмечают увеличение населения Дубая за счет прибытия новых миллиардеров и миллионеров. Помимо перечисленных выше причин, швейцарские эксперты добавили наличие премиальной недвижимости, нейтралитет и высокую транспортную доступность мегаполиса в число факторов, привлекающих хайнетов.
Определенную роль сыграли и мегамероприятия, включая шестимесячную выставку «Экспо-2020» и недавно завершившуюся 28-ю Конференцию сторон Рамочной конвенции ООН об изменении климата (COP28). Эти мероприятия повысили авторитет ОАЭ и Дубая среди мировых лидеров, инвесторов и хайнетов, привлекая сотни тысяч посетителей со всего мира.
Ситуация на рынке недвижимости Дубая в канун 2024 года
Приток иностранцев, выражающийся стабильно ускоряющимся ростом населения Дубая, ведет к повышению цен покупки и аренды местного жилья. Застройщики не успевают удовлетворить спрос, что ведет к дефициту и подорожанию. Эксперты ожидают, что тренд сохранится.
Прогнозами и свежей статистикой, в частности, поделилась консалтинговая компания Knight Frank. В ее отчете Prime Global Cities Index за третий квартал 2023 года отмечается, что цены на жилье в Дубае выросли на 225% по сравнению с рыночным минимумом, вызванным пандемией, в третьем квартале 2020 года.
По данным Knight Frank, продажи ультрапремиальных домов в Дубае стоимостью более $10 млн за единицу достигли в стоимостном и количественном выражении $1,6 млрд и 277 единиц, соответственно, в третьем квартале 2023 года. За 9 месяцев 2023 года на роскошное жилье в Дубае местные и иностранные покупатели потратили $4,91 миллиарда.
В этом сегменте эмиратский мегаполис превысил показатели Нью-Йорка, Гонконга и Лондона. В отчете консалтинговой компании также сказано, что город удерживает позицию номер один по годовому росту цен на недвижимость уже восемь кварталов подряд.
В свежем отчете Prime Global Cities Index говорится, что эмират переместился на вторую позицию в глобальном рейтинге из-за замедления квартального роста цен с 11,6%, зафиксированного во втором квартале 2023 года, до 0,7% в третьем квартале. Хотя рост замедлился, позитивная динамика сохраняется.
Что дальше: прогнозы экспертов
Ожидается, что в 2024 году в секторе недвижимости Дубая будут наблюдаться дальнейший рост цен, продолжающийся бум строительства брендированного жилья и наращивание иностранных инвестиций. В прогнозном периоде город продолжит привлекать туристов, инвесторов и трудовых иммигрантов, приток которых поддержит устойчивый рост местного рынка недвижимости.
Аналитики из Knight Frank отмечают постоянное внимание правительства ОАЭ к реализации экономических и социальных инициатив, направленных на поддержание долгосрочного роста. Формированию привлекательного имиджа также способствуют схема по выдаче «золотых виз», свободная торговля с большинством стран и проведение глобальных мероприятий вроде COP28.
Объединенные Арабские Эмираты в целом старательно поддерживают статус и репутацию «безопасной гавани» для инвестиций в условиях глобальной неопределенности. Это побуждает инвесторов скупать там недвижимость.
Ожидается, что восстановление спроса со стороны инвесторов из Китая и Индии будет способствовать росту сектора элитной недвижимости эмирата в 2024 году. По данным застройщика Emaar Properties, инвестиции китайцев в проекты компании в первой половине 2023 года увеличились примерно вдвое и составили 7% от общего объема продаж. За тот же период 2022 года на их долю приходилось 3% продаж. Возвращение китайских покупателей на рынок недвижимости Дубая стимулируется ослаблением ограничений на поездки, введенных ранее официальным Пекином, и замедлением экономики Китая.
Несмотря на значительный рост цен на элитное жилье в Дубае за последние 12 месяцев, инвесторы, вероятно, продолжат стекаться в эмират в 2024 году, поскольку местное роскошное жилье сохраняет привлекательность в плане цены по сравнению с домами в Лондоне, Нью-Йорке и других популярных мегаполисах.
Эксперты по недвижимости отмечают, что за $1 миллион можно купить 33 квадратных метра жилплощади в Нью-Йорке или 34 «квадрата» в Лондоне. За те же деньги можно купить жилье площадью 105 кв. м. в Дубае. Учитывая привлекательное соотношение цены и качества, инвесторы все чаще выбирают последний вариант.
Еще одна тенденция в сфере элитной недвижимости, которая, вероятно, продолжит укрепляться в 2024 году, — это развитие сегмента брендированных квартир и таунхаусов. В 2022 году на такие лоты приходилась пятая часть всей выручки с продаж квартир в Дубае. В 2023 году аппетит к брендированному жилью вырос.
Недавно покупатель согласился заплатить $55,3 млн за квартиру с пятью спальнями под брендом Baccarat в Дубае. В феврале этого года квартира с пятью спальнями в Bulgari Lighthouse была продана за $43,6 млн.
В Дубае уже присутствует четыре десятка брендированных девелоперских проектов. По прогнозам консалтинговой компании Savills, к 2030 году в распоряжении города будет больше всего брендированных проектов среди всех рынков региона ЕБВА (Европа, Ближний Восток и Африка). Это свидетельствует о значительном доверии к этому сегменту со стороны девелоперов.
Согласно прогнозам рейтингового агентства Standard & Poor’s, в 2024 году экономика ОАЭ вырастет на 4% за счет ненефтяного сектора. Последний, как ожидается, выиграет от роста туризма, правительственных инициатив и технологических достижений.
Сильная экономика, продолжающийся приток иностранных инвестиций (благодаря безопасной и стабильной деловой и налоговой среде) и рост численности населения будут способствовать укреплению сегмента элитной недвижимости в 2024 году.
Юрий Георгиев 
20 декабря 2023 
