Ситуация на рынке недвижимости Сербии на фоне "охлаждения" в еврозоне

Содержание показать

Стоит ли покупать жилую недвижимость в Сербии, учитывая формирование тренда к «охлаждению» рынка недвижимости еврозоны, с которой балканская страна тесно связана? Анализируем статистику, знакомимся с мнениями экспертов, делаем прогнозы на 2024 год.

Проблемы в Европе

Европейский сектор недвижимости переживает период турбулентности, невиданной со времен финансового кризиса 2007/08 гг. Отраслевые игроки сталкиваются с сочетанием:

устойчиво высоких процентных ставок и все более дорогого заемного финансирования;
падения цен на вновь возводимую недвижимость и вторичку;
роста затрат на электроэнергию и строительство.

Европейский центральный банк (ЕЦБ) в ноябрьском отчете о финансовой стабильности (Financial Stability Review) объявил, что цены на жилую недвижимость в еврозоне упали на 1,7% во втором квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ключевые причины — последствия ужесточения денежно-кредитной политики государств, ужесточения условий кредитования бизнеса и физлиц коммерческих банков, а также снижения спроса домохозяйств. Регулятор также предупредил о негативных тенденциях в секторе коммерческой недвижимости.

Растущие долги и низкие продажи оказывают сильное давление на риелторские и строительные компании по всему континенту. Поскольку сроки погашения приближаются, многие планируют устроить распродажу активов, чтобы высвободить необходимую ликвидность. Надвигающиеся сроки погашения задолженности в секторе недвижимости в Европе беспокоят бизнесменов и инвесторов. Компании, занимающиеся недвижимым имуществом, должны выплатить примерно €150 млрд по облигациям со сроком погашения до 2026 года.

В сочетании с падением цен, особенно на офисы и торговые площадки, предстоящие распродажи могут вызвать дальнейшее удешевление недвижимости и даже череду дефолтов, поскольку предприятия с высокой долей заемных средств окажутся неспособными погасить долг.

Эта тенденция уже начала проявляться в некоторых европейских компаниях по недвижимости, которые ищут способы остаться на плаву. Многие из них накопили высокий уровень долга в условиях более благоприятного финансового климата, возникшего в ответ на экономический спад, вызванный пандемией. Но ситуация быстро изменилась.

Например, котирующаяся на Франкфуртской фондовой бирже компания Roundtown за два года на фоне роста процентных ставок потеряла 70% стоимости на фондовом рынке. В результате накопился долг примерно в €19,3 млрд. Фирма ускорила распродажи активов в попытке изменить ситуацию, выставив на рынок курорты Center Parcs в Германии, Бельгии и Нидерландах, а также долю в Grand City Properties.

Шведская SBB в конце 2022 года продала 49% своего портфеля недвижимости компании Brookfield Asset Management примерно за €0,9 млрд. В августе 2023 года Fitch Ratings понизило ее кредитный рейтинг до «мусорного» (сразу на пять ступеней). Агентство Moody’s сделало то же самое со шведской фирмой FastPartner.

По мере усиления кризисных явлений на рынке недвижимости Европы активизируются многие склонные к риску инвесторы, устраивая «охоту» за перспективными активами в разных частях континента. В ходе одной из таких авантюрных сделок американская Blackstone согласилась купить портфель складов у шведской Corem за €480 млн.

Стоит ли риск вознаграждения? Пусть европейские проблемные активы и продаются по выгодным ценам, но возможен ли возврат инвестиций? Прогнозы неутешительные. Некоторые аналитики прогнозируют, что средняя цена европейской недвижимости может снизиться еще на 40% к концу 2024 года. Такая волатильность цен может привести к серьезному несоответствию между ожиданиями покупателей и продавцов.

Куда движется рынок Сербии на фоне кризиса у соседей?

Местные эксперты заявляют о специфичности рынка Сербии, которую некорректно сравнивать ни с одной другой страной мира, включая государства Европы. Европейские негативные тенденции вряд ли распространятся на балканскую страну по одной простой причине. В Сербии жилую недвижимость по-прежнему покупают преимущественно за накопления — без использования ипотеки.

Часто родители покупают детям квартиры или меняют собственные квартиры на объекты меньшей площади, чтобы помочь детям обзавестись собственным жильем, задействовав дополнительные сбережения. В объединенной Европе другой рынок и другой менталитет — деньги на квартиру потенциальные покупатели чаще всего получают в банках, открывая счета и оформляя кредиты.

По оценкам сербских риелторов, лишь около 8% покупок в балканской стране совершается в кредит. Поэтому цены там демонстрируют более позитивную динамику, чем в Старом свете в целом.

Но Сербия также не избежала негативных явлений. Например, покупателя находить стало гораздо сложнее, чем раньше. Некоторые риелторы сообщают, что продажи упали на 50% в 3 квартале 2023 года. Возможная причина — грядущие выборы (см. ниже).

В этих регионах Сербии на недвижимость тратят больше всего

По официальным данным сербского Республиканского геодезического института (серб.: Republičk geodetski zavod; RGZ), общее количество договоров купли-продажи на рынке недвижимости Сербии в третьем квартале 2023 года составило 29 248. Это на 15,9% меньше, чем в третьем квартале прошлого года. По сравнению с третьим кварталом 2022 года снижение количества продаж произошло во всех крупных городах:

В Нови-Саде заключено на 984 контракта меньше, что отражает снижение на 34,9%;
Белград — минус 1722 контракта / -21,4%;
Ниш — минус 147 контрактов / -15,3%;
Крагуевац — минус 93 контракта / -12,8%.

Наибольшее количество заключенных договоров купли-продажи (2350) в третьем квартале 2023 года, представленных государственными нотариусами, пришлось на долю суда первой инстанции в Нови-Саде. Его юрисдикция охватывает территорию города Нови-Сад и муниципалитетов Бачки-Петровац, Беочин, Жабаль, Сремски-Карловцы, Темерин и Титель.

Наибольшее количество потраченных покупателями средств пришлось на юрисдикцию суда первой инстанции в Белграде (территории городских муниципалитетов Врачар, Звезда, Палилула, Савски Венац и Стари Град). Показатель составил €369 млн.

Оборот рынка недвижимости в Республике Сербия в стоимостном выражении в третьем квартале 2023 года составил €1,5 млрд. Показатель продемонстрировал снижение на 10% по сравнению с тем же кварталом 2022 года.

Какие виды недвижимости были самыми популярными?

По оценкам RGZ, в третьем квартале 2023 года наибольшая доля от общего объема инвестиций в недвижимость пришлась на сделки с квартирами (€777,9 млн, включая €456 млн на покупку квартир в городе Белград). Доля квартир в общем рыночном обороте составила 52%. Это на 4% меньше, чем в третьем квартале 2022 года. Далее следовали:

коттеджи — €131,2 млн (9%);
участки земли под застройку — €107 млн (7%);
коммерческие помещения — €73,3 млн (5%);
земли сельскохозяйственного назначения — €52,6 млн (4%).

В общем количестве сделок с недвижимостью в Республике Сербия в третьем квартале 2023 года наибольшую долю (26%) имели договоры купли-продажи квартир. Это на 1% меньше по сравнению с третьим кварталом 2022 года. Далее следовали земли сельскохозяйственного назначения (17%), земли под застройку (16%) и коттеджи 14%.

Как покупатели платили за недвижимость в Сербии?

Из собранных RGZ данных по договорам купли-продажи следует, что в третьем квартале 2023 года за счет кредитных средств было оплачено всего 6,6% недвижимости. Это на 3,7% меньше по сравнению с третьим кварталом 2022 года. За счет кредитов чаще всего оплачивались квартиры.

В третьем квартале 2023 года за счет кредитов было оплачено 16,6% квартир. Это на 9% меньше, чем в третьем квартале 2022 года. Доля кредитного капитала при закрытии сделок с квартирами в крупных городах:

Белград — 22% контрактов;
Ниш — 21%;
Нови-Сад — 21%;
Крагуевац — 17%.

Будущее сербского рынка недвижимости

Рассмотрим прогнозы экспертов на 2024 год, касающиеся негативных и позитивных факторов.

Позитив

Аналитики-оптимисты назвали 3 предпосылки для сохранения восходящего ценового тренда на сербском рынке жилья в 2024 году:

Восстановление покупательской активности после выборов. На проседание спроса на сербскую недвижимость во второй половине 2023 года, возможно, повлияли грядущие выборы (назначены на 17 декабря), которые традиционно «охлаждают» рынок — потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, желая узнать, изменится ли что-то в правительстве или нет, и как это повлияет на экономическую картину. Поэтому в случае отсутствия серьёзных политических потрясений покупатели быстро вернутся на рынок. Повышения спроса ускорит ценовой рост.
Актив-убежище. Негативные события в мире влияют на сербский рынок жилья. Например, пандемия коронавируса привела к росту цен покупки и числа продаж. Поскольку сербы традиционно рассматривают рынок жилья как надежное и безопасное место для инвестиций, в кризисные периоды они переводят свободный капитал в квадратные метры.
Прибытие иностранцев. Кризис в Украине также отразился на рынке недвижимости — арендная плата взлетела до небес на фоне притока в страну россиян и украинцев. Они не торговались и не спрашивали о цене, когда речь шла об аренде квартир. Иностранцы просто хотели где-нибудь обосноваться, поэтому цены пошли в гору. Пусть волна иммиграции и упала, но цены по-прежнему на пике. Они не вернулись на тот уровень, что был раньше, и вряд ли это произойдет в будущем, поскольку прирост сербского населения за счет иммигрантов не прекращается.

Негатив

Пессимистично настроенные эксперты указали на 6 причин грядущего снижения как арендной платы, так и цены квадратных метров:

Снижение спроса. Если спрос на покупку квартир продолжит снижаться, цены могут упасть. Аренда также может подешеветь по разным причинам, ведущим к падению спроса, включая экономические трудности, иммиграцию населения или изменение демографических факторов.
Увеличение предложения. Если на рынке появится больше свободных квартир, чем может поглотить существующий спрос, это приведет к снижению цен продажи и арендной платы.
Экономический спад. Во время экономического спада люди часто сокращают расходы, траты на жилье. Это может привести к падению цен на аренду и покупку.
Изменения в законодательстве. Возможные изменения в законодательстве, связанные с арендой квартир, а также возможное введение мер, защищающих долгосрочных арендаторов и мешающих домовладельцам повышать ренту, могут повлиять на динамику цен на аренду, а также сделать покупку под сдачу менее привлекательной, снижая спрос и цены продажи.
Изменения в городском планировании. Белград и другие сербские города активно застраиваются. Если градостроительные планы сильно изменятся, привлекательность определенных районов может снизиться. Это может повлиять на стоимость аренды и покупки жилья в этих местах.
Рост процентных ставок. Если процентные ставки вырастут, это может увеличить стоимость заимствований для инвесторов в недвижимость, что повлияет на динамику цен на аренду и продажу.

Перспектива ужесточения контроля за посуточной сдачей

Еще один негативный фактор заслуживает отдельного упоминания. Удар по ценам может нанести решение властей ужесточить контроль рынка сдачи квартир и коттеджей на короткий срок. Это сделает инвестиции в жилье для посуточной сдачи менее привлекательными.

Как отмечают местные риелторы, сдавая посуточно квартиру в Белграде, можно зарабатывать несколько тысяч евро в месяц. Клиенты — в основном иностранцы. И бронируют они в основном онлайн. Цены — от 30 до 200 евро. Востребованы разные лоты — от квартир-студий площадью 20 квадратных метров до просторных пентхаусов площадью от 100 квадратных метров с несколькими спальнями, которые обычно предназначены для семей с детьми, приезжающих из-за границы. Также востребованы бревенчатые домики в горах.

Но как отмечают чиновники, мало кто платит налоги с этого дохода, а также выполняет другие требования закона. Например, использует графические указатели, чтобы показать, что квартира предназначена для посуточной сдачи. В частности, домовладелец, сдающий квартиру посуточно, обязан разместить на двери квартиры наклейку, выданную Секретариатом туризма (серб.: Секретаријат за туризам). Но на практике мало кто так делает. Обязанность управляющего зданием — регистрация квартир, сдаваемых в аренду.

Большое количество посуточных квартир, которые не зарегистрированы и эксплуатируются незаконно, находится столичном в Белграде — одном из ключевых направлений для иностранных туристов. Аналогичная ситуация наблюдается в горах (Копаонике, Златиборе, Златаре), а также в спа-курортах. Власти собираются ужесточить контроль над рынком, чтобы увеличить налоговые поступления в бюджет и снизить долю «теневой экономики».

Законы о торговле и гостиничном бизнесе регулируют фиксированную ставку налога на посуточную аренду квартир. Для тех, кто не регистрирует такой бизнес в Сербии, предусмотрены штрафы в размере до 350 000 динаров.

Станет ли ипотека в Сербии доступнее в 2024 году?

И напоследок позитивная новость. Несмотря на низкую долю ипотеки в сделках с сербским жильем, сбрасывать со счетов ее не стоит. Особенно на фоне возможного повышения доступности кредитов для сербов и иностранцев, которые открыли личный банковский счёт в Сербии.

На Международной конференции по рынку недвижимости Юго-Восточной Европы (серб.: Међународној конференцији о тржишту некретнина Југоисточне Европе), собравшей более полутора сотен профессиональных участников рынка, от банкиров пришли хорошие новости. По мнению собравшихся на мероприятии экспертов, в следующем году процентная ставка по жилищным кредитам в Сербии будет снижена.

Хорошая новость заключается в том, что ЕЦБ поставил на «паузу» повышение процентных ставок, на которые также ориентируются и сербские банкиры. Прогнозируется, что со следующего года (вероятно, с сентября) европейский регулятор начнет смягчать денежно-кредитную политику, то есть снижать процентные ставки. Это приведет к уменьшению процентных ставок по жилищным кредитам, включая сербскую ипотеку.