Как купить недвижимость за рубежом?

Покупка квартиры, виллы или домика на берегу моря в иностранном государстве – хороший способ инвестировать и заработать деньги. Многие граждане бывшего СССР и других стран ищут недвижимость за рубежом в обмен на гражданство и ВНЖ или для диверсификации капитала.

Процесс приобретения квадратных метров за пределами страны постоянного проживания сопряжен с рядом трудностей, о которых потенциальный собственник узнает только на этапах оформления сделки. Самые сложные моменты, о которых следует знать заранее:

• банковский счет за границей – должен быть открыт до покупки жилого или коммерческого объекта;
• легализация документов – Апостиль и нотариальная подпись, а также перевод документации на язык страны по месту расположения объекта сделки;
• нехватка финансов, что требует получения кредита или ипотечного продукта, в том числе в иностранном государстве;
• проверка недвижимости на предмет скрытых долгов, неоплаченных штрафов/счетов и работоспособности инженерных систем – лучше доверить независимому эксперту или сразу выбирать проверенного продавца-компанию.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости за границей

Не всегда приобретение жилой или коммерческой недвижимости за рубежом имеет только положительные аспекты. Существуют как слабые, так и сильные стороны такой сделки.

Плюсы покупки недвижимости за рубежом:

1. Доступ к ВНЖ и европейскому гражданству, что предлагают: Португалия, Турция, Сербия, Грузия, Кипр, Мальта, Греция, США.
2. Выгодные инвестиции и защита активов.
3. Иностранные резиденты могут получить визу по упрощенной схеме.
4. Собственное жилья за границей для детей и на старость.
5. Можно спокойно посещать иностранное государство на летний период, проживать во время учебы и «быть за границей как дома» в любое время года, экономя при этом на аренде и путевках.
6. Пассивная прибыль от сдачи квартиры в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Минусы покупки недвижимости за рубежом:

1. Налоги, коммунальные платежи и прочие расходы придется платить в течение всего периода владения.
2. Риск порчи имущества при отсутствии жильцов или контролирующей компании.
3. Преграды на законодательном уровне, как в стране покупки, так и по месту постоянного налогового резидентства. Это касается, в том числе сдачи налоговой декларации на прибыль от продажи и аренды жилья.

Совет: если Вы не планируете переезд на ВНЖ и ПМЖ в иностранное государство, то лучше выбирать недвижимость в городах с хорошим спросом (по аренде и продажам). Это позволит нивелировать текущие расходы на содержание и даже принесет прибыль.

Как купить недвижимость за рубежом лично и удаленно

Такая сделка проходит несколько этапов. Потенциальному собственнику надо:

• Выбрать квартиру, дом, виллу для покупки в нужном государстве и «правильном городе», что во многом зависит от цели и бюджета. Это можно сделать лично (анализ рынка и визит в страну) или через посредника (подготовка отчета по ценам /рейтингу и демонстрация посредством видеосвязи). 
• Оформить доверенность  при покупке недвижимости без личного визита (удаленно). Согласно официальному документу, доверенное лицо может заключать сделки купли-продажи, открывать счета, получать ИНН в иностранном государстве и оформлять документы от лица покупателя. Визит собственника будет необходим, но уже на заключительной стадии.

• Подготовить документы, в том числе личные данные (паспорт, ИНН), платежеспособность по доходам и счетам. Также потребуются услуги сертифицированного переводчика, нотариуса и легализация документов через Апостиль.
• Открыть личный банковский счет в иностранной валюте. Если цель – сдача в аренду, то может потребоваться счет в стране расположения объекта для прозрачности отображения поступающей прибыли и начисления налогов.
• Оценить квартиру/виллу или готовый к работе отель/офис по таким критериям, как: качество отделки, техническое состояние коммунальных систем, разрешительная документация на эксплуатацию объекта, долговые обязательства прошлого владельца и прочие моменты. 

Сейчас границы между странами частично открыты, но ситуация от этого легче не стала ввиду геополитических конфликтов. Россиянам сложно найти государство, где можно получить ВНЖ и открыть банковский счет. При этом спрос на зарубежные виллы, дома и квартиры ничуть не стихает, особенно в удаленном формате. 

Советы по покупке недвижимости за рубежом

Эксперты советуют принять во внимание ряд рекомендаций:

1. Информация о стране и ее законодательстве имеет значение. Изучите цены на недвижимость в прошлом, настоящем и обозримом будущем, что даст вам представление о правильности выбранного государства для инвестиций. 
2. Анализ рисков – пункт не только для инвесторов, а также для граждан, которые собирают финансы на покупку жилья за границей, но совершенно не берут в учет дополнительные расходы. В некоторых ситуациях следует подождать или воспользоваться кредитными программами, чтобы не стать «нищим собственником» недвижимости за рубежом, которую придется продавать по причине недостаточности ресурсов на содержание.
3. Осмотр объекта – как обязательный этап. Даже в случае удаленной регистрации сделки, лучше все же визуально оценить виллу, квартиру или дом, как минимум через демонстрацию по веб камере в реальном времени, и как максимум – лично. Это также касается удаленности объекта от пляжа, развлекательных центров и инфраструктуры, что особенно актуально для инвестиций с целью сдачи жилья в аренду.
4. За что платить и сколько – не только в момент оформления сделки, но и впоследствии. Это могут быть налоги на регистрацию права собственности, страховки, коммунальные расходы, гербовые сборы, услуги нотариуса и риэлтора, налог на прибыль и прочее.
5. Торги разрешены, но в правильном формате. Но в Европе торговаться как на рынке, нельзя! Да, установить свою цену допускается, но только после оценки объекта – по факту выявления недостатков, на которые возможна скидка. 
6. Вариант расчета и способ передачи финансов лучше обсудить предварительно. Это влияет на выбор банка или платежной системы для открытия счета. 
7. Консультация и помощь опытных экспертов – это не статья расходов, а компетентная поддержка, которая позволит избежать ошибок и купить недвижимость за рубежом без обременений.

Справка: российским гражданам потребуется сообщить в налоговую службу обо всех иностранных счетах.

Резюме

Купить недвижимость за рубежом – задача, которая требует внимательности и правильного подхода. Какой формат будет выбран, удаленная сделка через доверенное лицо или личный визит покупателя – не имеет значения. Важно грамотно организовать все этапы оформления документов.

В случае удачного приобретения, ваш дом/вилла/квартира или коммерческий объект может стать основным источником прибыли, а также откроет доступ к иностранному гражданству.