Планировали купить недвижимость на территории Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК)? Рекомендуем поторопиться. СМИ со ссылкой на инсайдеров в правительстве ТРСК утверждают, что скоро будут введены ограничения на продажу местной недвижимости иностранцам. Катализатором якобы послужила распространяемая журналистами информация о том, что тысячи израильтян и европейцев-евреев купили землю в регионе, хотя местные власти это отрицают.
Источники в правительстве предупредили о грядущих ограничениях
Инсайдеры в правительстве Северного Кипра сообщают о высокой вероятности ограничения продажи недвижимости иностранцам. Причиной введения ограничительных мер якобы выступает недавняя серия статей, опубликованных влиятельными турецкими СМИ, о том, что тысячи израильтян и евреев-европейцев покупают недвижимое имущество в регионе. Преимущественно землю. В качестве первоисточника называется серия публикаций журналиста Сабахаттина Исмаила, который ранее занимал должность советника бывшего президента ТРСК Рауфа Денкташа.
С октября 2023 года, который отметился началом войны между Израилем и сектором Газа, Исмаил опубликовал ряд отчетов о продажах земельных участков в ТРСК, совершавшихся юридическими лицами. Журналист также опубликовал выписки из реестра компаний юрисдикции. По его утверждению, эти данные показывают, что тысячи евреев из Израиля и европейских стран приобрели жилье и земельные участки на территории Северного Кипра.
Некоторые турецкие газеты утверждают, не ссылаясь на какой-либо источник, что 35 тыс. евреев уже купили на Северном Кипре недвижимость общей площадью 2,5 тыс. гектаров. Для справки: общая площадь юрисдикции — 3,355 тыс. км2 (335,5 тыс. гектаров). А население Северного Кипра составляет всего 380 тыс. человек.
Публикации в СМИ прокомментировал нынешний глава администрации ТРСК Эрсин Татар, которого западные державы считают де-факто главой турецкой общины на острове. Политик сказал, что обеспокоен обвинениями, и его советники по безопасности изучают их. Татар также отметил: «Правительство готовит некоторые шаги и меры, которые будут приняты против [прим.: этих массовых продаж]». Заявление было сделано на пресс-конференции 15 декабря 2023 года.
Сейчас иностранцы имеют право покупать недвижимость на Северном Кипре, выполняя ряд условий. В частности, инвесторы-физлица из-за рубежа могут купить не более пяти соток земли без постройки на ней.
Татар сказал, что новые ограничения будут введены в ответ на обвинения в том, что израильтяне и европейцы-евреи скупают землю в регионе. По словам политика, «будет принято новое постановление относительно этого права [прим.: на покупку земли определенной площади]».
Месяцем ранее глава Министерства внутренних дел ТРСК Дурсун Огуз сообщил парламенту частично признанной юрисдикции, что правительство готовит два специальных закона, регулирующих продажу недвижимости иностранным гражданам.
Сегодня Совмин через отдельные постановления может разрешать иностранцам приобретать недвижимость у северных киприотов без регистрации продажи в реестре. Это, как Огуз заявил местным СМИ в ноябре, создает «уязвимость для безопасности страны». Чиновник отметил, что в парламент будет внесен законопроект о регистрации продаж, не отраженных в официальных отчетах.
Сложная геополитическая ситуация
Комментируя статистику, официальные лица в Турции (единственная юрисдикция, признавшая независимость Северного Кипра) предположили, что цифры сильно завышены. Напомним, что Турция вторглась на Кипр в 1974 году после неудавшейся попытки государственного переворота с целью объединения острова с Грецией.
С тех пор Кипр был разделен между международно признанной Республикой Кипр, входящей в ЕС и расположенной на юге, и Турецкой Республикой Северный Кипр, признанной только официальной Анкарой. Сегодня Израиль имеет тесные связи с Республикой Кипр. Его отношения с Северным Кипром, где большинство составляют мусульмане, более сложные — как и в случае с Турцией.
В ноябре 2023 года министр иностранных дел Турции Хакан Фидан оспорил достоверность сообщений о том, что тысячи израильтян и евреев скупают недвижимость на Северном Кипре. По словам чиновника, с 2000 года только 200 граждан Израиля подали заявки на покупку северокипрской недвижимости.
«Граждане Израиля занимают 12-е место среди всех иностранцев [прим.: по уровню активности на рынке недвижимости Северного Кипра]. Только за последние пять лет в общей сложности 15 тыс. заявок на покупку недвижимости в ТРСК поступило из других стран, а не из Израиля», — сказал Фидан, выступая в турецком парламенте.
«Великобритания была на первом месте более двух десятилетий с 2000 года. Иран был на первом месте последние пять лет. Как вы знаете, продажа недвижимости гражданам третьих стран в ТРСК может осуществляться только с одобрения Совета министров», — добавил чиновник.
Еврейская община на Северном Кипре под прицелом
После нападения Хамаса на Израиль 7 октября 2023 года и начала израильской армией военных операций в секторе Газа наблюдается рост враждебности по отношению к членам еврейской общины на территории Северного Кипра.
Северокипрские СМИ сообщили, что несколько израильтян, включая раввинов, которые жили на Северном Кипре с семьями более десятилетия, уехали в другие страны. Они якобы уехали в ответ на обвинения в необоснованной скупке недвижимости и слухи о сотрудничестве с израильской разведкой.
В качестве примера журналисты приводят раввина Хаима Гилеля Азимова, пятеро детей которого родились на Северном Кипре. Он был лидером хасидской еврейской общины Хабад в этом регионе. Азимов использовал арендованную виллу в Кирении как дом и место поклонения.
После эскалации войны и усиления негативной реакции мусульманской общественности на гибель палестинского гражданского населения из-за действий Израиля в секторе Газа вилла Азимова была помещена под полицейский надзор в целях защиты.
На здании висела вывеска с надписью на иврите, что это место — «адрес всех евреев Северного Кипра». Однако после жалоб власти решили, что знак был несанкционированным. Муниципальная полиция накрыла знак зеленым брезентом. Вскоре раввин с семьей покинул Северный Кипр и направился в США.
Число иностранцев, покупающих недвижимость в ТРСК, стремительно растет. По официальной статистике, в период с января 2019 года по ноябрь 2023 года 9699 инвесторов из-за рубежа получили право на покупку недвижимого имущества в частично признанной юрисдикции.
Только за первые десять месяцев 2023 года местное правительство выдало 4569 таких разрешений на основании постановлений Совмина ТРСК. Соответственно, за 4 предыдущих года (2019-2022 гг.) иностранцам было выдано 5130 разрешений: 1141 в 2019 году, 1179 в 2021 году и 2810 в 2022 году.
В официальном отчете не уточняется площадь земли / построек, приобретенной по этим разрешениям для иностранцев. Еще одним неизвестным фактором остается то, сколько недвижимости было куплено для иностранцев через компании со «скрытыми партнерами».
В отчете также говорится, что если ранее большинство иностранных покупателей были гражданами Турецкой Республики, то с 2022 года начала быстро расти доля россиян и иранцев. До 2021 года включительно на турок приходилось почти 90% разрешений. За 2022 год этот показатель снизился до 70%. В 2023 году тренд усилился.
Интерес россиян к недвижимости на Северном Кипре также вызывает обеспокоенность
Привлекательность Северного Кипра для российских инвесторов, стремящихся переместить средства в Европу, значительно возросла после начала кризиса в Украине. Город Трикомо (Искеле) превратился в центр притяжения для покупателей из России, привлекая их быстро развивающимся рынком недвижимости и процветающей строительной деятельностью, вызванной притоком российской и иранской валюты.
Сейчас в этом районе проживает много русскоязычных жителей. Бульвары украшены вывесками на кириллице. А местные киприоты-турки часто сравнивают Трикомо с Лимассолом. Однако такое развитие событий также вызвало обеспокоенность. В частности, приток россиян привел к появлению языкового барьера в школах и вызвал обеспокоенность по поводу будущего региона из-за его экономической зависимости от российского капитала.
Эксперты демонстрируют обеспокоенность и по поводу роста предпосылок для отмывания денег и прочей незаконной деятельности в регионе, де-факто не регулируемом международными соглашениями. Комментируя ситуацию, верховный комиссар Великобритании Ирфан Сиддик подчеркнул проблемы незаконного движения капитала на Северном Кипре в ноябрьском интервью изданию The Guardian. По словам чиновника, эти проблемы особенно ярко выражены на фоне более строгих правил в международно признанной Республике Кипр.
В свете возможного введения ограничений для иностранных покупателей, включая россиян, рекомендуется поторопиться со сделкой. Еще не выбрали, что купить? Вот подборка ликвидных лотов от проверенных партнеров:
- жилье в уютном комплексе Babylon Wind на берегу моря;
- ЖК Phuket Wind в Кирении;
- апартаменты в комплексе Bahama Wind на берегу Средиземного моря;
- апартаменты в ЖК Meraki;
- студия в курортном комплексе Courtyard Beach Resort;
- уютная студия в современном комплексе Magnolia;
- роскошная квартира-студия в комплексе премиум-класса Grand Sapphire Resort;
- комфортабельная квартира-студия в курортном комплексе Caesar Resort;
- виллы в комплексе Erbatu Hills с возможностью получения ВНЖ.
Призывы к законодательной реформе озвучивают и местные эксперты
Северный Кипр подвергается пристальному вниманию и критике в связи с ростом вероятности отмывания денег, связанной с покупкой недвижимости гражданами третьих стран, не только со стороны правительств стран Запада. Также крепнет внутренняя критика.
Например, представители Кипрско-турецкой ассоциации строительных подрядчиков, предупредили о рисках исключения ТРСК из банковской системы SWIFT из-за несоблюдения глобальных стандартов по борьбе с отмыванием денег. Они призвали Центральный банк Северного Кипра незамедлительно принять меры, чтобы избежать международных санкций.
В организации выразили обеспокоенность слабым контролем потоков капитала по сравнению с европейскими странами. Это якобы сделало регион уязвимым для злоупотреблений со стороны тех, кто использует лазейки в системе. Эксперты предупредили, что отсутствие внимания государства к устранению уязвимостей рискует запятнать глобальную репутацию региона.
Подчеркнув важность обновления законодательства с учетом современных стандартов, представители Кипрско-турецкой ассоциации строительных подрядчиков призвали Центральный банк ТРСК и парламент оперативно провести необходимые реформы. Мы, в свою очередь, рекомендуем читателям в свете возможных ограничений заблаговременно открыть личный счет в банке Северного Кипра удалённо.
Вторя этим предложениям, эксперты Ассоциации агентов по недвижимости Северного Кипра подчеркнули важность рационального подхода. Признавая необходимость принятия мер регулирования для предотвращения отмывания денег, они предостерегли от обобщений, которые могут нанести вред жизненно важному для региона сектору недвижимости.
Неспособность быстро внести поправки в законодательство может привести к тому, что Северный Кипр будет помещен в глобальный «серый список» государств, где выявлены существенные нарушения в борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. В число фигурантов этого списка сейчас входят Болгария, Хорватия и Турция.
Включение в него может иметь серьезные последствия для финансовой отрасли и других секторов. «Черный список», в который входят такие страны как Северная Корея, Иран и Мьянма, отражает еще более серьезный уровень несоблюдения требований.
Иностранцы все чаще отдают предпочтение ТРСК перед Республикой Кипр. Почему?
По данным Совета агентов по недвижимости международно признанной Республики Кипр, в 2023 году наметился значительный сдвиг интереса покупателей в сторону ТРСК. Казалось бы, входящая в состав ЕС часть острова предлагает более привлекательные иммиграционные льготы покупателям недвижимости и ряд других бонусов. Чем обусловлен интерес к северу? Ответ прост. Ценами.
Эксперты отметили, что после пандемии Covid-19 интерес со стороны иностранных покупателей сыграл существенную роль в оживлении рынка Республики Кипр, столкнувшегося с периодом глубокого кризиса. Продажи демонстрировали устойчивый восходящий тренд и в течение девятимесячного периода 2023 года. Но на лицо признаки надвигающейся стагнации.
Непомерные цены на недвижимость ослабили интерес в равной степени как местных, так и иностранных покупателей. Причем последние начали отдавать предпочтение северной части острова. Помимо россиян, которые после начала кризиса в Украине и связанных с ним санкций наводнили ТРСК, частично признанной юрисдикцией якобы также активно интересуются израильтяне, иранцы и ливанцы.
Юрий Георгиев 
21 декабря 2023 
