Недвижимость в США давно привлекает не только инвесторов, но и лиц, желающих отмыть свои незаконно полученные деньги. Так, по данным Pandora Papers, 206 трастов из США владели активами на сумму более $1 млрд, большая часть из которых были получены незаконным путем. Особенно популярным каналом отмывания денег являются сделки с недвижимостью, осуществляемые за наличные. Они позволяют покупателям скрывать свою личность, используя трасты и другие юридические структуры с высоким уровнем анонимности. Однако эта лазейка может скоро закрыться. Агентство по борьбе с финансовыми преступлениями США (FinCEN) предложило 7 февраля новое правило, которое обязывает риелторов сообщать о подозрительных сделках с недвижимостью и раскрывать реальных владельцев юридических структур-покупателей недвижимости. Изменения направлены на усиление контроля над сектором недвижимости и предотвращение проникновения грязных денег в американскую финансовую систему.
Проблематика
По данным министерства финансов, объем американского рынка недвижимости в 2023 году достиг отметки в $47 трлн. При этом по оценкам Казначейства, от 20% до 30% сделок покупки жилья в США совершаются без финансирования и соответственно не подвергаются проверке на предмет отмывания денег со стороны ипотечных кредиторов.
Эксперты отмечают, что стабильность американского рынка недвижимости делает его привлекательным для лиц, желающих отмыть деньги. А это в свою очередь повышает цены на жилье, делая их недоступными для многих жителей США.
Исследование о влиянии отмывания денег на стоимости жилья в Канаде показало, что подобные сделки привели к росту цен на недвижимость на 3,7%–7,5%. Представитель FinCEN заявил: «Многие из этих незаконно нажитых объектов пустуют в течение многих лет, а некоторые из наших крупнейших городов страдают от жилищного кризиса».
Покупка недвижимости за наличные обходится дороже рыночных цен, но преимущество подобной сделки заключается в скорости осуществления. Плюс ко всему использование таких инструментов, как трасты и LLC, дают возможность скрыть реальных покупателей.
«Незаконные субъекты эксплуатируют рынок жилой недвижимости США для анонимного отмывания и сокрытия доходов от серьезных преступлений, в то время как законопослушные американцы несут расходы по завышенным ценам на жилье», — заявила директор FinCEN Андреа Гацки (Andrea Gacki) во время представления нового постановления.
Риелторы отмечают, что в большинстве случаев американцы не покупают жилье за наличные или через юридические лица.
Как работает новое правило?
Согласно предложению FinCEN, риелторы обязаны отчитываться о сделках за наличные, которые осуществляются юридическими лицами и трастами. Эти правила основаны на давно действующих «географических целевых приказах по жилой недвижимости». Последние были введены в 2016 году и устанавливают обязательства для компаний титульного страхования подавать отчеты, идентифицирующие бенефициарных владельцев ООО, участвующих в сделках с недвижимостью за наличные, превышающих определенные денежные пороги. Речь идет о таких районах США:
- Бостон;
- Чикаго;
- Даллас-Форт-Уэрт;
- Хьюстон;
- Ларедо;
- Лас-Вегас;
- Лос-Анджелес;
- Майами;
- Нью-Йорк;
- Сан-Антонио;
- Сан-Диего;
- Сан-Франциско;
- Сиэтл;
- округ Колумбия;
- Северная Вирджиния и Мэриленд;
- город и округ Балтимор;
- округ Фэрфилд;
- штат Коннектикут;
- гавайские острова Мауи, Гавайи и Кауаи;
- округ Литчфилд в Коннектикуте;
- округ Адамс;
- Арапахо, Клир-Крик, Денвер, Дуглас, Игл, Элберт, Эль-Пасо, Фримонт, Джефферсон, Меса, Питкин, Пуэбло и Саммит в Колорадо.
Порог суммы покупки — $300 000 для каждого охваченного мегаполиса, за исключением города и округа Балтимор, где ограничение составляет $50 000.
Кто должен отчитываться?
FinCEN хочет ввести обязательную отчетность о покупке недвижимости в США за наличные для следующих лиц:
- агенты по расчетам;
- агенты по титульному страхованию;
- эскроу-агенты;
- адвокаты по недвижимости.
Отчет должен подать один из участников сделки в соответствии с законом «О корпоративной прозрачности». Вся информация о покупках будет храниться в защищенной базе данных FinCEN, доступ к которой получат только правоохранительные органы.
Теперь в течение 60 дней общественность должна рассмотреть эти правила и подать свои комментарии. В случае принятия нового постановления, правила географического таргетинга, которые ранее касались конкретных районов, распространятся на всю территорию США. Кроме жилой недвижимости, FinCEN планирует ввести правила отчетности также на коммерческие объекты. Однако, когда это будет сделано, пока еще неизвестно.
Ожидается, что сокращение возможностей для отмывания денег через недвижимость благоприятно повлияет на цены, сделав их более доступными для среднестатистических американцев.
