Для отечественных бизнесменов жилая недвижимость в Германии продолжает оставаться интересной и желанной. Инвестиции в нее наиболее защищены от экономических рисков. Предлагаем выяснить, что станет с немецкой недвижимости в ближайшие месяцы и годы в условиях пандемии коронавируса.
Сценарий развития рынка жилой недвижимости Германии в условиях успешной вакцинации
Прогноз экспертов портала International Wealth для рынка жилой недвижимости Германии предполагает, что кризис с коронавирусом постепенно утихнет до конца года. Поскольку доля вакцинированных людей значительно возросла весной, по крайней мере, среди групп риска, количество пациентов, страдающих тяжелыми формами заболевания, сократится в течение шестимесячного периода.
Если вакцинация от коронавируса продолжится повышенными темпами в течение года, стоит ожидать только временные и регионально ограниченные вспышки зимой 2021/22 года. В этом сценарии влияние на экономику и рынок недвижимости Германии заметно ослабнет, и, по крайней мере, для групп, не подверженных риску заболеть коронавирусом, повседневная жизнь вернется в нормальное русло.
Дефицит новостроек останется до конца года
Основываясь на наших предположениях относительно кризиса с коронавирусом, мы ожидаем восстановления немецкой экономики со второго квартала и далее. После падения ВВП на 4,9% в 2020 году, эксперты прогнозируют сильный рост на 4,0% в 2021 году.
Фундаментальные условия на рынке недвижимости Германии, особенно дефицит предложения, вероятно, сохранятся в течение нескольких лет. По данным Федерального статистического управления, в 2019 году было введено в эксплуатацию около 293 000 жилых единиц. Многие показатели строительства резко упали в начале пандемии. Однако впоследствии быстро восстановились. Последние доступные данные даже указывали на небольшой рост новых заказов и промышленного производства в строительном секторе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Строительный сектор недвижимость Германии был ключевым двигателем экономического роста, особенно по сравнению с производством и многими секторами услуг. Таким образом, количество жилых единиц, построенных в 2020 году, когда бушевал коронавирус, оказалось даже немного выше.
В 2021 году и в последующие годы количество построенных жилых единиц недвижимости Германии, вероятно, постепенно увеличится до более чем 300 000 из-за многочисленных структурных сдерживающих факторов. По мнению наших экспертов, спрос на жилую недвижимость в Германии составляет более 350 000 единиц жилья в год. Поэтому выдали примерно 360 000 разрешений на строительство жилых домов в 2020 году, несмотря на коронавирус, что также соответствует среднегодовым показателям с 2016 года.
По-видимому, положительные драйверы спроса, такие как бегство в материальные активы и безопасность, страх перед инфляцией, дополнительный спрос из-за работы из дома и снижение спроса из-за большого количества рабочих мест и общие страхи более или менее нейтрализовали друг друга.
В результате высокого спроса и ограниченного предложения объем незавершенного строительства, то есть разница между утвержденными, но не завершенными жилыми объектами, снова увеличился в 2020 году, несмотря на коронавирус. По данным Федерального статистического управления, объем незавершенного строительства недвижимости Германии увеличился более чем вдвое с 334 000 до 740 000 единиц за последнее десятилетие. Одно только сокращение незавершенного строительства может занять несколько лет.
Общий спрос на жилую недвижимость Германии в период пандемии коронавируса, вероятно, станет даже больше, чем предполагаемый объем незавершенного строительства. Хотя спрос, который остается неудовлетворенным в течение многих лет, только частично актуален для рынка в будущем, по нашим оценкам, за весь цикл с 2009 года необходимо было построить более 1 миллиона дополнительных жилых единиц для удовлетворения спроса. В связи с этим мы сохраняем наши ожидания, что текущий цикл превышения спроса над предложением продолжится в течение 3-4 лет.
С фундаментальной точки зрения арендная плата и цены должны продолжать расти в период пандемии коронавируса. Даже при замедлении спроса на жилье сокращение незавершенного строительства и ранее неудовлетворенный спрос поддержит рынок. Высокая динамика цен быстро прекратится только тогда, когда ежегодное завершение строительства превысит спрос на жилье.
Отсутствие земли под застройку остается основным препятствием для строительства нового жилья, что особенно заметно в городских районах. Институт федеральной недвижимости Германии планирует продать 5000 объектов недвижимости в ближайшие годы, но мы считаем, что влияние на рынок жилья будет ограниченным, особенно с учетом того, что преобразование незастроенных объектов в готовые к заселению займет несколько лет: длительные процедуры планирования и утверждения годами замедляют работу.
Многие инвесторы жалуются на длительные процессы подачи заявлений строительными органами. После того как «препятствие» в государственном секторе устранят, следующим препятствием на пути к более быстрому завершению строительства новой жилой недвижимости в Германии станет по-прежнему высокая степень использования производственных мощностей и, прежде всего, нехватка квалифицированных рабочих в строительных компаниях, выполняющих работы.
Кризис из-за коронавируса вряд ли снизил загрузку мощностей в основном строительном секторе. Фактически сокращение было аналогично сезонным колебаниям, связанным с погодой. По данным Федерального статистического управления, количество сотрудников, занятых в сфере первичного строительства и отделки вместе, увеличилось на 30% за последние десять лет, но объем невыполненных заказов в сфере первичного строительства увеличился почти в четыре раза. В 2020 году он продолжил расти, хотя и всего на несколько процентных пунктов.
Согласно официальным опросам, доля компаний, жалующихся на нехватку рабочей силы, остается на высоком уровне. Однако правила гигиены и дистанцирования несколько снизили спрос на рабочую силу в 2020 году. Например, до кризиса с коронавирусом около 14% опрошенных компаний жаловались на нехватку рабочей силы. В течение 2020 года эта цифра была очень нестабильной. Сначала он вырос до более чем 18% в марте, затем последовательно упал до 6,8% к октябрю, а затем снова вырос почти до 11% к декабрю. Несмотря на такую высокую волатильность, уровень оставался относительно высоким по сравнению с последними 30 годами. На наш взгляд, в ближайшие годы общая нехватка рабочей силы в строительстве сохранится.
Таким образом, структурные узкие места будут по-прежнему оказывать давление на новые строительные работы. В этой ситуации рост затрат на строительство недвижимости в Германии, наблюдаемый в последние годы, в том числе из-за коронавируса, получит еще больший импульс.
До кризиса, связанного с коронавирусом, иммиграция и спрос на жилую недвижимость Германии были гарантированы быстро развивающимся рынком труда, большим разрывом в доходах по сравнению со странами происхождения мигрантов и высоким уровнем жизни. С 2016 по 2019 годы чистая иммиграция в год составляла около 400000 человек. С другой стороны, в 2020 году иммиграция резко упала из-за коронавируса и составила примерно 230000 человек. Это самый низкий уровень за десятилетие.
Спад был особенно заметен во время и после первого карантина из-за коронавируса с марта по июнь 2020 года. В частности, закрытие границ с соседними странами заблокировало приток. В апреле даже фиксировали чистый отток. Примечательно увеличение чистой иммиграции во второй половине года, которая была на уровне предыдущих лет. В основном из-за уменьшения иммиграции, число жителей Германии было почти стабильным — 83,2 миллиона. Кризис с коронавирусом, возможно, сделал Германию еще более привлекательной для иммигрантов.
Во время первой волны коронавируса весной 2020 года страна успешно справилась с кризисом по сравнению со многими другими странами. Также было гораздо меньше экономических трудностей. Кроме того, 1 марта 2020 года был принят Закон об иммиграции квалифицированных рабочих. Он способствует увеличению эмиграции из неевропейских стран. В частности, отмена доказательства преимущественного права может вызвать дальнейший всплеск иммиграции.
Постоянный рост эмиграции из Индии уже наблюдается в последние годы. Для Берлина Индия остается основным направлением мигрантов с 2018 года. К началу 2030-х годов численность населения может превысить 84 миллиона человек, а в дальнейшем будет лишь медленно снижаться.
Сравнение абсолютных цен на жилую недвижимость Германии
Цены на жилую недвижимость Германии резко выросли за последние несколько лет. В некоторых регионах они выросли более чем вдвое. Сравнение цен за квадратный метр в европейских и мировых городах показывает, что, несмотря на такой рост цен, на первый взгляд, немецкие города не первые в европейском рейтинге. Например, наиболее дорогой город Германии, Мюнхен, является третьим городом в Европе по величине цен за квадратный метр за пределами центра города — 8 400 евро и занимает четвертое место в мире после Гонконга, Парижа и Женевы.
Второй самый дорогой город Германии, Франкфурт-на-Майне, занимает 14-е место в Европе и 39-е место в мире. В Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Нюрнберге, Эрлангене, Берлине, Дюссельдорфе, Ганновере, Гейдельберге и Карлсруэ 1 кв.м. стоит около 4000 евро, и они занимают 23–43 места в Европе.
Цены на жилую недвижимость Германии поднялись до международного уровня, компенсируя первоначальную недооценку в начале прошлого десятилетия. Однако как на европейском, так и на глобальном уровне они никоим образом не считаются наиболее высокими.
Вместо заключения
Прогнозы наших экспертов, естественно, подвержены высокой степени неопределенности, и, вероятно, пересмотрим и скорректируем их в ближайшие годы. Оценив и взвесив все аргументы, мы предполагаем, что цикл роста цен на жилую недвижимость Германии завершится в 2024 году. В частности, ожидаем, что снижение дефицита предложения по всей стране в 2023 году существенно изменит ситуацию в конце этого году. Даже если уровень вакантных площадей в городах с высокой плотностью населения (классы A и B) продолжит снижаться до 2025 и 2027 годов соответственно, более высокий уровень вакансий в мегаполисах, вероятно, окажет образцовое влияние на рынок недвижимости Германии в целом.
Если цикл не завершится к 2023 году, цены на жилую недвижимость Германии могут снова расти почти на 6% в год (в среднем за 2009-2020 годы: 5,8%). Совокупный рост за текущее десятилетие может составить около 24% — значительное ниже по сравнению с предыдущим десятилетием, когда рост составил около 60%. Тем не менее рынок жилой недвижимости Германии должен оставаться привлекательным вложением для многих инвесторов, особенно из-за доходности от сдачи в аренду около 4% в год.
Покупка доходного дома с открытием немецкой фирмы поможет получить ВНЖ Германии. Для этого также надо открыть счет в немецком банке. Наши эксперты готовы помочь.
Какие прогнозы развития рынка жилой недвижимости Германии на ближайшие годы?
Оценив и взвесив все аргументы, мы предполагаем, что цикл роста цен на жилую недвижимость Германии завершится в 2024 году. В частности, ожидаем, что снижение дефицита предложения по всей стране в 2023 году существенно изменит ситуацию в конце этого году. Даже если уровень вакантных площадей в городах с высокой плотностью населения (классы A и B) продолжит снижаться до 2025 и 2027 годов соответственно, более высокий уровень вакансий в мегаполисах, вероятно, окажет образцовое влияние на рынок недвижимости Германии в целом. Если цикл не завершится к 2023 году, цены могут снова расти почти на 6% в год.
Какие цены на жилую недвижимость в немецких мегаполисах?
В некоторых регионах они выросли более чем вдвое. Например, наиболее дорогой город Германии, Мюнхен, является третьим городом в Европе по величине цен за квадратный метр за пределами центра города — 8 400 евро и занимает четвертое место в мире после Гонконга, Парижа и Женевы. Второй самый дорогой город Германии, Франкфурт-на-Майне, занимает 14-е место в Европе и 39-е место в мире. В Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Нюрнберге, Эрлангене, Берлине, Дюссельдорфе, Ганновере, Гейдельберге и Карлсруэ 1 кв.м. стоит около 4000 евро, и они занимают 23–43 места в Европе.
