Хотите купить недвижимость под сдачу в благополучном государстве-члене Евросоюза? Обратите внимание на Австрию! Это, возможно, один из лучших вариантов в Центральной Европе. Стабильно высокий интерес со стороны местных арендаторов обеспечен на годы вперед. Почему? Австрийская молодежь крайне пессимистично относится к домовладению.
Исследование ожиданий австрийской молодежи воодушевляет арендодателей
Как показал опрос профсоюзной организации Gewerkschaft GPA, только 39% молодых специалистов в Австрии располагают достаточным, по их собственному мнению, доходом для покупки личной жилплощади. В опросе приняли участие около 1 тыс. австрийцев в возрасте от 16 до 29 лет. Главные тезисы:
- Усиление пессимизма по мере взросления. Ожидания относительно приобретения собственной жилплощади без получения наследства или финансовой помощи со стороны родственников с возрастом уменьшаются. Молодые австрийцы не старше 24 лет чаще считают, что смогут достичь этой цели (44%), по сравнению с респондентами в возрасте от 25 до 29 лет (30%).
- Образование. Еще более существенной становится разница между теми респондентами, которые пока учатся (59%), и теми, кто уже работает (33%). Опрос также показал, что респонденты отдавали предпочтение вузовским курсам и другим образовательным программам в Австрии, по завершении которых легко найти работу (86%), и которые обеспечивают хорошие перспективы в контексте заработка (84%).
- Доходы. Текущий уровень доходов (низкий или высокий) респондентов не влиял на их ожидания. Но выяснилось, что более 1/3 молодых австрийцев считают получаемую зарплату слишком низкой.
- Гендерное разделение. Молодые женщины меньше всего удовлетворены зарплатой. В ходе опроса 43% женщин выразили неудовлетворенность своим заработком по сравнению с 36% мужчин.
Высокие цены и ставки по ипотеке мешают австрийцам становиться домовладельцами
Одним из самых больших препятствий для приобретения коттеджа или квартиры в Австрии остаются заоблачные цены на недвижимость. С годами цены стабильно росли. В результате австрийцам и иммигрантам со средним доходом стало сложнее обзаводиться собственным жильем.
Еще одним фактором, усложняющим переход от статуса квартиросъемщика к статусу домовладельца, выступает рост процентных ставок. Этот тренд наблюдался в последние годы. В результате выросли выплаты как по выданным ранее кредитам с плавающей процентной ставкой, так и по вновь полученным кредитам с фиксированной ставкой. Ипотека стала более дорогой.
Аналитики ожидают, что Европейский центральный банк (ЕЦБ) снизит ключевую процентную ставку примерно на 0,5% в ближайшем будущем. Это приведет к удешевлению ипотеки для владельцев счетов в банках Австрии.
Но, согласно расчетам консалтинговой компании Durchblicker, первоначально заемщикам следует рассчитывать лишь на небольшое облегчение. Почему? Если ранее 60% чистой месячной суммы дохода домохозяйства требовалось для погашения долга перед банкирами по ипотеке, то после снижения ставок ипотечники буду отдавать 55%.
Трудности с получением ипотеки
Еще одна проблема, мешающая многим осуществить мечту о покупке жилья в Австрии, — это трудности с получением ипотечного кредита. С июля 2022 года в Австрии действуют более строгие правила выдачи кредитов на покупку недвижимости.
Теперь для получения ипотечного кредита претенденты должны располагать собственным капиталом в размере не менее 20% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества. Это означает, что молодым специалистам необходимо работать много лет и получать высокий доход, чтобы иметь шанс на утверждение ипотеки.
Текущая ситуация на австрийском рынке съемного жилья
По данным компании ImmoScout24, с 2020 года количество поисковых запросов по поводу аренды квартир и коттеджей в Австрии, введенных пользователями одноименного портала с объявлениями о продаже и сдаче жилья, выросло на 18%. Повышенный интерес к аренде жилплощади отражается и на стоимости съема. За последние четыре года валовая арендная плата (включая эксплуатационные расходы) в среднем по Австрии выросла с 13,3 до 14,6 евро за квадратный метр.
Эксперты констатируют четкий тренд к переориентации аудитории. Австрийцы и другие посетители портала переходят от покупки недвижимости к аренде. До этого наблюдался огромный рост интереса к покупке недвижимости. Этот тренд сохранялся в период пандемии коронавируса.
Дешевле всего снимать жилье в Бургенланде, дороже всего — в Тироле
В пресс-релизе ImmoScout 24 сообщается, что за 4 года во всех федеральных землях выросла не только арендная плата, но и интерес к съемной недвижимости. Особенно это заметно в Каринтии. Там, как видно из поисковых запросов, спрос увеличился на 53%, но предложение упало на 40%.
В Тироле также наблюдался повышенный интерес к аренде квартир, если судить по поисковым запросам. За 4 года интерес там увеличился на 56%, при этом предложение доступных для съема объектов жилой недвижимости упало на 2%.
В Форарльберге зафиксирован наибольший рост поисковых запросов — 79%. Предложение арендных квартир и коттеджей там выросло на 29%. Наиболее низкий темп роста спроса зафиксирован в столичной Вене (+11%), тогда как предложение там снизилось на 22%. Только в Штирии спрос упал (-27%). Но и предложение там также упало на 21%.
Повышенный интерес к арендной жилплощади в соответствующих регионах нашло отражение в размере ренты. С 2020 года арендодатели стали взимать на 9% и 32% больше в Штирии и Каринтии, соответственно.
Самое дешевое съемное жилье на конец отчетного периода было доступно в Бургенланде. Квартиросдатчики там просили в среднем 10,3 евро за квадратный метр. Самые дорогие предложения можно найти в Тироле (18,1 евро за «квадрат»). С результатом 17,3 евро за квадратный метр рынок съемного жилья Вены расположился на третьем месте среди федеральных земель, уступив рынку Форарльберга (17,4 евро).
Вот почему Бургенланд — не лучший выбор при покупке жилья в Австрии под сдачу
Бургенланд — наиболее восточная и наименее населённая федеральная земля в Австрии. Эта часть страны отличается от остальной Австрии в разрезе многих параметров. Например, около 70% жителей Бургенланда владеют недвижимостью, в которой живут. Среди прочих австрийцев уровень домовладения гораздо ниже. В результате Бургенланд лидирует по этому параметру в разрезе всех федеральных земель.
Опросы общественного мнения, проводившиеся в регионе, показали, что люди, живущие в собственном доме, гораздо более довольны жизненным положением, чем арендаторы. В частности, по результатам опроса, проводившегося организацией ARGE Wohnungs, только 73% жителей Бургенланда «удовлетворены» или «очень довольны» жизненным положением (в Австрии в целом — 80%). Особенно заметно несоответствие между собственниками и арендаторами.
Если 89% владельцев коттеджей и 91% владельцев квартир удовлетворены жизнью, то среди арендаторов таких только 70%. В случае социального жилья эта доля составляет лишь 46%. Соответственно покупка жилья в этой части Австрии под сдачу — не лучшее решение.
Основными причинами недовольства выступают высокие дополнительные расходы (51%) и стоимость аренды (48%) — хотя они самые низкие по сравнению с остальной Австрией. Однако, несмотря на высокий уровень недовольства, лишь 16% бургенландцев стремятся изменить жизненную ситуацию. Это самый низкий показатель среди всех федеральных земель.
Но если ищете тишины и покоя, переехать в Бургенланд, возможно, стоит. Ведь отсутствие контактов с соседями особенно популярно на востоке страны. Треть жителей Бургенланда говорят, что у них нет точек соприкосновения с соседями. Чуть более трети (38%) очень довольны людьми в ближайшем окружении. Чуть более четверти (28%) заявляют, что некоторые соседи их раздражают.
Бургенланд также находится в самом низу рейтинга по средним эксплуатационным расходам. По сравнению с прочими федеральными землями они самые низкие — 1,9 евро за квадратный метр. Зальцбург лидирует с 2,8 евро.
Благодаря сравнительно низким ценам Бургенланд всегда пользовался популярностью у покупателей недвижимости. Учитывая ситуацию с процентными ставками и усложнение условий получения заемного финансирования, спрос на местную дешевую недвижимость вскоре может снова вырасти.
По крайней мере, на это надеются некоторые отраслевые эксперты. Это важно, поскольку количество сделок на рынке недвижимости Бургенланда в 2023 году упало на 23%. Если негативный тренд сменится позитивным, цены также пойдут вверх. В результате решение купить недвижимость в этой части Австрии для будущей перепродажи станет вполне оправданным в контексте потенциального заработка на приросте капитала.
