В Австрии насчитывается 4,12 миллиона единиц жилья, имеющих статус основного места жительства. Речь о квартирах и коттеджах, в которых австрийские граждане и иммигранты проживают постоянно. По закону, человек может иметь только одно основное место жительства в определенный момент времени, но также может делить его с другими людьми.
Только 48% основных мест жительства в Австрии принадлежат проживающим там персонам. Соответственно, под аренду выделено больше половины квартир и коттеджей. Этот вариант популярен. Но учитывая колебания рынка аренды и ситуацию в сегменте предложения жилья на продажу, напрашивается вопрос: «Купить или арендовать дом в Австрии прямо сейчас — что лучше?»
Продавцы жилья снижают цены, арендодатели — наоборот
Рынок недвижимости Австрии переживает значительные изменения. Цены на жилье в стране в 2023 году упали. Это произошло впервые с 2010 года. Параллельно арендная плата продолжала резко расти, особенно в частном секторе. Об этом свидетельствуют результаты рыночного анализа, проведенного чиновниками из Австрийского национального статистического управления (Statistik Austria).
В 2023 году цены на недвижимость жилого назначения в целом по стране упали на 2,6% в годовом сопоставлении. Но спад наблюдался не во всех сегментах. В частности, подешевели квартиры и коттеджи из сегмента вторички (на 3,7%). Напротив, цены на новостройки практически не изменились (зафиксировано умеренное снижение на 0,1%). Падение цен жилья в Австрии на 2,6% было более значительным, чем в среднем по Европейскому союзу (минус 0,3%).
Минимальное проседание цен на новостройки, которое можно приравнять к статистической погрешности, эксперты объясняют спадом количества разрешений на строительство и объемов жилищного строительства. В 2021 году власти утвердили возведение 78,8 тыс. единиц жилья. В 2022 году этот показатель упал до 64,2 тыс. единиц.
В 2023 году падение продолжилось. Показатель достиг всего 46,6 тыс. В последний раз количество выданных разрешений на строительство в целом за год было меньше только в 2005 году. В результате дефицита новостроек и стабильно высокого спроса на такую жилплощадь ее стоимость не падает.
Общая чистая площадь девелоперских проектов, на реализацию которых в Австрии власти выдали разрешения в 2023 году, упала на 28%. По сравнению с остальной Европой показатель далеко не выдающийся. Это один из худших результатов в регионе. Антилидером стала Германия с сокращением более чем на одну треть. Далее следует Швеция с падением на треть.
Эксперты Statistik Austria и независимые аналитики ожидают, что цены на новое жилье в Австрии снова вырастут в будущем. Почему? Население растет. Во многом за счет иммиграции. Это стимулирует спрос на жилплощадь.
Аренда крайне дорогая
Напротив, арендная плата демонстрирует позитивную динамику. В 2023 году рента значительно увеличилась. Показатель вырос на 7,6% в годовом сопоставлении, если учитывать при оценке так называемые эксплуатационные расходы (нем.: Betriebskosten). В стоимостном выражении показатель к концу отчетного периода достиг в среднем 625,3 евро за единицу снимаемого жилья или 9,4 евро за квадратный метр в месяц.
Рост примерно соответствовал инфляции. Индекс потребительских цен (ИПЦ) в целом по всем категориям товаров и услуг вырос в Австрии на 7,8% в 2023 году.
Существуют явные различия между разными формами ренты. По данным Национального статистического управления Австрии, в случае социального жилья (более половины арендных договоров приходится на этот сектор) средняя арендная плата снижается. На конец 2023 года арендная плата, включая эксплуатационные расходы, в муниципальных квартирах составила 7,7 евро за квадратный метр в месяц. Показатель достиг 8,1 евро в кооперативных квартирах.
Самая высокая арендная плата была зафиксирована на открытом рынке, где представлены частные домовладельцы. В этом сегменте рента составила в среднем 11,1 евро. В случае коттеджей и квартир, арендные договора по которым были заключены за последние два года, наблюдается особенно высокая рента. С другой стороны, по старым договорам цены ниже. То есть чем старше действующий договор аренды жилья в Вене или другой части Австрии, тем охватываемое им съемное жилье дешевле.
Несмотря на стабильное и долгосрочное повышение, арендная плата в Австрии по-прежнему находится под строгим контролем. Долгосрочная приверженность граждан и жителей Австрии аренде, а не покупке жилплощади привела к появлению множества правовых рамок, благоприятствующих арендаторам.
С другой стороны, покупка избавляет от ежемесячных арендных платежей, которые, как ожидается, будут продолжать расти. Однако потенциальному покупателю рекомендуется подготовить приличную сумму собственного капитала к моменту оформления сделки, так как для ипотеки необходим первоначальный взнос в размере около 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Причем к этому инструменту заемного финансирования лучше и вовсе не прибегать, учитывая высокие процентные ставки по ипотеке.
Что выбрать?
Имеет ли смысл арендовать австрийское жилье? Или все-таки купить квартиру или коттедж в Австрии? Все зависит от нескольких факторов, включая предпочтительную локацию, ожидаемый период проживания в этой локации и наличие/отсутствие денег на оплату сделки купли-продажи целиком или, как минимум, для оформления ипотеки (первоначальный взнос).
Австрийский Raiffeisen Bank создал инструмент, позволяющий определить, имеет ли смысл аренда или покупка. Инструмент, доступный по ссылке mietrechner.bausparen.at, позволяет рассчитать, какой вариант выгоднее в долгосрочной перспективе с учетом текущих вводных.
Комментируя функционал этого инструмента, независимые эксперты отмечают, что он позволяет сравнительно легко определить стоимость, при которой покупка имеет смысл с экономической точки зрения. Однако покупка недвижимости редко бывает обусловлена чисто экономической мотивацией. Люди хотят создавать устойчивые ценности. Также нужно помнить, что есть известные и дорогие локации. Также есть и более дешевые районы. Финансовые аспекты сделок в тех и других локациях будут разительно отличаться.
