Хотите оформить гражданство при покупке недвижимости за рубежом? Изучаете сведения про страны, дающие вид на жительство при покупке недвижимости? Эта статья поможет оформить паспорт или ВНЖ при покупке недвижимости в этом году, опираясь на экспертные мнения аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, организаторов выставок IELP Expo и журналистов Forbes, представленные ниже. Вы также узнаете про влияние программ по выдаче «золотых виз» и «золотых паспортов» на рынок жилья ЕС и получите финансовые советы относительно покупки недвижимости за рубежом.
Вы живете в стране, которая все время страдает от интенсивных экономических кризисов, политических и даже военных конфликтов, коррупции и чиновничьего произвола? Если нет признаков улучшения, то, вероятно, наступил тот самый момент, когда нужно принять волевое решение о переезде за рубеж.
Если правительство вашей родной страны не в состоянии справиться с ситуацией, разработав соответствующие политические стратегии, у вас нет другого выбора. Нужно обеспечить безопасность членов своей семьи, получив резидентство или даже гражданство. Они позволят быстро покинуть страну текущего проживания и переехать за рубеж, используя безвизовый режим.
Где проще всего получить вид на жительство или гражданство? В стране, которая предлагает оформление такого статуса за инвестиции. Сделать такую покупку выгодной можно, если оформлять резидентство или гражданство за недвижимость страны, цены на жилье в которой растут.
Рейтинг рынков по версии Knight Frank
Если верить результатам свежего рыночного исследования, проведенного аналитикам консалтинговой компании Knight Frank, инвестиции в недвижимость за рубежом продолжают оставаться привлекательными для состоятельных людей и специалистов по управлению активами из их семейных офисов.
Это обусловлено и возможностью совместить выгодные инвестиции в недвижимое имущество за границей с оформлением нового гражданства.
По мнению экспертов Knight Frank отражено в их свежем докладе Knight Frank Wealth Report, на этом этапе повышенного внимания заслуживают следующие активы: жилье и другая недвижимость в нидерландском Амстердаме, европейская логистическая недвижимость, торговая недвижимость в Германии, жилье и другая недвижимость в Великобритании , а также коворкинги в Гонконге.
Авторы доклада подчеркивают, что коммерческая недвижимость продолжает пользоваться очень высоким спросом со стороны инвесторов. В 2018 году совокупный объем транзакций с такими активами по миру составил более $0,9 трлн. Это соответствует уровню активности, наблюдавшемуся в последние несколько лет.
Самая сложная задача в этом контексте — выделение локальных рынков, где инвесторы могут обойти сильнейшую конкуренцию, и где доступны привлекательные возможности, а также приемлемая доходность. Чтобы помочь инвесторам, авторы доклада предлагают рассмотреть следующие варианты.
Стабильная Австралия
Среди стран с развитой экономикой Австралия отличается выдающимся «послужным списком» сильного и устойчивого роста. Избегая финансовых кризисов и выходя из турбулентных периодов в значительной степени невредимой, местная экономика демонстрирует стабильный рост последние 27 лет.
Этот фактор создает благоприятные условия для привлечения в страну иностранных инвестиций. Они включают инвестиции в местный бизнес для оформления резидентства (прием новых заявок на инвесторскую и бизнес-визу приостановлен в январе 2024 года).
Эксперты заявляют о том, что в последние годы наблюдается быстрый рост на австралийских рынках коммерческой недвижимости. Заглядывая в будущее, они рисуют благоприятные перспективы — значительный рост населения и повышение занятости продолжают создавать инвестиционные возможности.
Но нужно ли надеяться на дальнейший рост или ожидать застоя? Эксперты считают, что пока еще существуют интересные возможности, на этом этапе рыночного цикла нужно использовать как можно более избирательный подход.
В Сиднее на рынке аренды коммерческой недвижимости наблюдается очень низкий уровень свободных площадей и значительный рост арендных ставок. «На другом конце спектра», как географически, так и с точки зрения свежих результатов, находится Перт. Там рынок демонстрировал негативные тренды несколько лет из-за длительного спада инвестиций в горнодобывающую промышленность.
Коворкинги в Гонконге
Авторы отчета обращают внимание на коворкинги, которые «пустили корни» в Гонконге и уже оказали заметное влияние на офисный сектор юрисдикции. Например, международные операторы, такие как WeWork и Regus, и новые игроки, такие как базирующаяся в Пекине компания Ucommune, активно расширяют соответствующий бизнес. Последняя только в течение 2018 года заняла 3.5 тыс. кв. метров офисных площадей, превратив их в коворкинги.
В ответ на этот тренд ряд застройщиков и арендодателей офисов превратили традиционные офисы и, в некоторых случаях, торговые площади в помещения для совместной работы. Местные фирмы также начали создавать гибридные комплексы, объединяющие гостиную недвижимость с коворкингами.
Великобритания, где ценятся стабильность и предсказуемость
Великобритания традиционно ценится состоятельными инвесторами за стабильность и предсказуемость вложений. Этого можно добиться, вкладывая деньги в премиальное жилье для сдачи в аренду на длительный срок – на 20 лет и более.
Преимущество такого подхода в том, что ставки арендной платы привязываются к индексу изменения цен и стабильно повышаются. Это обеспечивает инвесторам устойчивый и предсказуемый рост доходов на длительный период. В то же время значительное снижение доходности выглядит маловероятным.
Однако извлечь выгоду из интересных предложений на британском рынке премиального жилья под сдачу в долгосрочную аренду и даже просто получить доступ к этому рынку не просто. В отношении инвесторов из РФ власти страны в последнее время проводят довольно жесткие проверки.
Эксперты рекомендуют обратить внимание на менее традиционные классы объектов недвижимости: станции технического обслуживания, медицинские учреждения или гостиницы. Эти активы, по их мнению, могут обеспечить частным инвесторам привлекательный доход и стабильные отношения с арендаторами, которых сложно добиться в случае сдачи в аренду офисных, торговых или логистических активов.
Немецкая торговая недвижимость
Скорость экономического роста в континентальной Европе самая высокая за последние несколько лет, что стимулирует повышение интереса инвесторов к этому рынку. Лучшим примером является Германия, где мощная экономическая база способствует формированию высокого спроса на недвижимость практически всех типов по всей стране.
Сектор коммерческой недвижимости, используемой для розничной торговли, сложно назвать очевидным первым выбором при инвестировании за рубежом и в Германии, в частности. Особенно, учитывая текущие проблемы, с которыми он сталкивается в некоторых странах – из-за развития электронной коммерции.
Но негативные тренды не распространяется на все сегменты рынка в равной степени. Например, супермаркеты уже давно обеспечивают стабильный доход благодаря недискреционному характеру расходов на продукты питания.
Эксперты обращают внимание на этот сегмент рынка коммерческой недвижимости в Германии, где долгосрочные демографические показатели демонстрируют опережающий уровень прироста населения относительно смертности. Это в сочетании с улучшающейся ситуацией в экономике обеспечивает мощный драйвер роста недискреционных расходов.
Голландская столица как центр притяжения для инвесторов в материковой Европе
Сейчас время Нидерланды находятся в центре внимания многих инвесторов ввиду быстрого развития рынка. Конкуренция за премиальную недвижимость Амстердама усиливается, и инвесторам приходится постараться, чтобы совершить сделку и заработать на растущей арендной плате и обеспечить безопасность своего капитала.
Инвесторам не нужно концентрировать внимание только на Амстердаме – широкие возможности также открываются при инвестировании в соседних голландских городах (Гаага и Роттердам), где также наблюдается быстрый экономический рост, но цены пока не достигают уровня Амстердама.
Европейская логистическая недвижимость
Европейский рынок логистической недвижимости набирает обороты с 2010 года. Объемы операций в этом секторе с начала десятилетия каждый год увеличивались почти на 15 процентов, при этом сейчас на этот сектор приходится более 15 процентов объема сделок с коммерческой недвижимостью.
Рост электронной коммерции и вытекающее из этого повышение спроса на различные виды логистических объектов заставляет инвесторов становиться в очередь на покупку таких активов. Учитывая высокий уровень интереса институциональных инвесторов к этому сектору рынка недвижимости континентальной Европы, частным инвесторам также приходится постараться, чтобы получить качественные активы по ценам, которые позволяют им достичь нужной нормы прибыли.
Одной из альтернативных инвестиционных стратегий для частных инвесторов является нацеливание на высокодоходные вторичные активы в хороших местах (предпочтительно в центральным городских районах) и с высокой остаточной стоимостью земли. При этом нужно строить долгосрочные планы по модернизации купленной недвижимости или ее преобразованию в премиальное жилье.
Лучшие развивающиеся рынки недвижимости в Европе по версии Forbes
Свой рейтинг лучших рынков недвижимости в 2019 году составили и журналисты Forbes, сосредоточившись на странах континентальной Европы. Как отмечают авторы рейтинга, на фоне массового перемещения бизнеса из Великобритании в страны континентальной Европы по причине приближающегося Brexit у инвесторов появится новые возможности для заработка на росте цен на недвижимость и повышении ставок арендной платы в странах и городах, которые выберут покидающие Великобританию фирмы.
Инвесторы в недвижимость пытаются предсказать, куда им направлять ресурсы, прежде чем местные цены станут слишком высокими. Одно можно сказать точно, что те рынки, которые покажут наибольший рост прибыли, также будут демонстрировать очень быстрый рост цен.
Это не тот случай, когда стартапы переезжают в другие места, потому что аренда недвижимости там обходится дешевле. Речь о крупных организациях с присутствием на мировом рынке, которым нужен доступ к мощным транспортным хабам вроде аэропортов и квалифицированная рабочая сила. Они принесут большие инвестиции и большие зарплаты в города, в которые будут инвестировать. Местным рынкам жилья придется быстро адаптироваться через рост цен.
В то время как Лондон, Женева, Париж и Монако продолжают демонстрировать самые высокие цены на недвижимость в Европе, другие города выбирают иностранные покупатели, предлагая отличную доходность инвесторам. По мнению экспертов Forbes, в данном контексте нужно обратить внимание на следующие рынки: Роттердам (Нидерланды) и Пловдив (Болгария).
Пловдив (Болгария)
Пловдив — второй по величине город в Болгарии, был назван европейской культурной столицей. Это означает, что город будет в центре внимания туристов, как минимум, до конца года. При этом местные власти, чтобы «не ударить в грязь лицом» запустили ряд проектов по восстановлению и модернизации городской инфраструктуры.
В южной части города теперь есть новая линия метро. Осуществляется трансформация промышленных объектов в жилье. Районы Витоша и Крастова Вада снова становятся жилыми после длительного удерживания статуса промышленных площадок.
Ценовые тенденции соответствуют столице Софии, где стоимость домов выросла примерно на 9 процентов в прошлом году. В Пловдиве дома и квартиры в элитном сегменте за год выросли в цене на 6 процентов.
Высокий объем инвестиций в инфраструктуру, связанных с присвоением городу статуса культурной столицы Европы, как ожидается, значительно увеличит стоимость местного жилья.
Росту рассматриваемого показателя должен способствовать и повышающийся спрос иностранцев на болгарские «золотые визы» на фоне вхождения страны в Шенгенскую зону 31 марта 2024 года.
Роттердам (Нидерланды)
Нидерланды необычны тем, что рынок жилья в столичном Амстердаме формирует арендная недвижимость, на долю которой приходится около 70 процентов доступных объектов.
Но в стране есть и другие крупные города и районы, в которые стоит инвестировать. Примерно в часе езды от Амстердама и получасе езды от Гааги расположен растущий мегаполис Роттердам, где цены на жилье в 2018 году выросли на 17 процентов по сравнению с прошлым годом.
В среднем по стране в прошлом году стоимость жилья повесилась на 10 процентов. Роттердам опередил Нидерланды в целом. Продажи на местном рынке происходили в 2018 году в среднем 33 дня, что на 11 процентов быстрее, чем годом ранее. Стоимость недвижимости в Роттердаме в среднем составила 271 000 евро из расчета на один объект.
Наиболее перспективные рынки по версии организаторов выставок IELP Expo
Своими мыслями относительно наиболее перспективных рынков недвижимости поделились специалисты из команды International Luxury Property Expo (ILPE), организующей международные выставки-конференции в Москве, Монако и Каннах, которые посвящены иммиграции, элитному недвижимому имуществу и не только.
Аналитики ILPE сообщают, что география инвестиций в элитную недвижимость меняется. По их мнению, инвесторы меняют приоритеты, чтобы использовать самые быстрорастущие возможности в области недвижимости.
Внимание инвесторов сместилось в сторону стран, где в последние годы наблюдается рост стоимости недвижимости. Например, цены на элитную недвижимость в Сингапуре взлетели на 11,5 процента, в Токио цены выросли на 9,4 процента, а в Пекине – на 7,3 процента.
Многие инвесторы, посещающие мероприятия ILPE, проявляют интерес к испанской недвижимости, что отражает текущие позитивные тенденции на рынке жилья Испании. Цены на жилье в Мадриде за год взлетели на 10,3 процента – благодаря спросу на испанские «золотые визы».
Германия остается наиболее привлекательным направлением в Европе для инвестиций в элитную недвижимость. Ее популярность объясняется стабильной экономикой и прозрачной системой налогообложения. Немецкий рынок недвижимости получил инвестиций на сумму 57,5 млрд. евро за один только предыдущий год. По количеству запросов на мероприятиях IELPE недвижимость в Германии заняла первое место среди стран ЕС.
Евросоюз сохраняет свою инвестиционную привлекательность для инвесторов в высококлассную недвижимость, но 2017 год стал непростым, потому что в число проблем вошли Brexit, а также выборы в Германии и Франции.
В 2018 году рынок недвижимости ЕС развивался в позитивном ключе, что привело к росту цен на элитную недвижимость. В Берлине и Париже, которые имеют статус глобальных городов, цены выросли на 8,5 процента и на 6 процентов.
Самые дорогие дома и квартиры в Европе сейчас можно найти в Монако, где жилье продается по средней цене 62 500 долларов США за квадратный метр. И показатель продолжает расти на фоне дефицита недвижимости и мест под застройку в Княжестве.
В среднем цены на элитную недвижимость в ЕС выросли на 6 процентов за год. Западная Европа остается наиболее желанным местом для инвесторов, вкладывающих туда деньги для защиты капитала. Политическая неопределенность отразилась в ценах на недвижимости в других местах: в Лондоне цены снизились на 1,8 процента, средняя стоимость недвижимости Ванкувера (Канада) потеряла 6,2 процента, то время как в Стамбуле цены упали на 2,4 процента. Вкладывая деньги в стамбульское жилье, сейчас можно получить гражданство Турции за инвестиции с приличным дисконтом.
Несколько лет назад инвесторы массово выбирали ОАЭ, но теперь, когда там цены падают в среднем на 6 процентов в год, им следует проявлять осторожность при выборе недвижимости. Объем транзакций по-прежнему остается достаточно высоким, и ожидается, что рынок восстановится, а цены вырастут к 2020 году – потому, что Дубай станет местом проведения всемирной выставки Экспо-2020.
Аналитики ILPE сообщают о следующих тенденциях, которые должны повлиять на рынок элитного жилья в 2019 году:
- Интерес инвесторов к элитным загородным квартирам растет. Это справедливо для Европы (например, для Италии и Испании) и Азии (Таиланд).
- Осторожность инвесторов при проведении сделок с недвижимостью в Великобритании после голосования о Brexit будет сохраняться, как минимум, в первой половине 2019 года.
- Инвестиции в рынок жилья Европы со стороны состоятельных выходцев из Азии и стран СНГ, особенно Китая, Гонконга, Индии, России и Азербайджана, будут расти.
- Количество сделок, связанных с приобретением недвижимости на этапе строительства, также будет увеличиваться.
«Золотые визы» и Airbnb как драйверы рынка жилья ЕС
Вкладывая деньги в недвижимость за границей, следует учитывать и другие тренды. Эксперты по недвижимости отмечают, что рынок услуг по организации сделок краткосрочной аренды жилья через сайты вроде Airbnb растет с огромной скоростью, расширяясь с каждым годом, охватываю все больше городов Европы и поднимая цены на недвижимость и аренду, а также создавая «мыльные пузыри» на некоторых рынках.
Значительная часть жилья в городских центрах популярных среди туристов европейских городов превращается в апарт-отели, а домовладельцы переезжают за пределы городов, чтобы жить на деньги с аренды, превращая свои городские квартиры в отели для Airbnb. Это явление охватило всю Европу.
Набирающий обороты европейский рынок «золотых виз» также привлекает большое количество иностранцев, особенно китайцев и россиян, стремящихся оформить ВНЖ в ЕС при инвестировании в недвижимость. Схемы по выдаче «золотых виз» в некотором роде увеличивают число объектов в базе Airbnb, а также росту ставок арендной платы при заключении долготных контрактов и повышению цен на недвижимость.
| База Airbnb | Число выданных «золотых виз» при покупке недвижимости | Размер инвестиций в «золотую визу» | |
| Афины | 9122 | 1143 | € 500 000 |
| Барселона | 18346 | 1542 | € 500 000 |
| Мальта | 300+ | 105 | € 350 000 |
Источник: Inside the Airbnb
По оценкам экспертов, в одних только Афинах количество недвижимости, купленной при оформлении «золотых виз» эквивалентно примерно 12 процентов базы Airbnb. В Барселоне этот показатель составляет 8 процентов.
Да, информации о количестве недвижимости, купленной иностранцами при оформлении ВНЖ за инвестиции в Евросоюзе и впоследствии выставленной на Airbnb, нет. Но эксперты отмечают, что такая практика весьма распространена.
Эксперты также считают, что спрос на жилье под сдачу в аренду через Airbnb будет только расти – под влияниям программ по выдаче «золотых виз» и без такого влияния. Этот момент следует учитывать при прогнозировании возврата от инвестиций в жилье в том или ином регионе, ожидая перенасыщения рынка краткосрочной аренды (и возможного снижения ставок), а также роста цен на жилую недвижимость на фоне высокого спроса на нее со стороны потенциальных арендодателей.
Финансовые рекомендации при покупке недвижимости за рубежом
Определив с кандидатурой самого привлекательного рынка недвижимости за рубежом, инвесторы начинают искать источники финансирования, в число которых кроме собственных денег могут входить ипотечные кредиты. Ниже ряд важных финансовых рекомендаций при покупке недвижимости за рубежом за собственные средства или в ипотеку.
При инвестировании за рубежом следует помнить о необходимости наличия надлежащим образом выданных виз или ВНЖ/ПМЖ, дающих право на въезд в соответствующую страну. Когда речь заходит о местных и национальных налогах, в адрес иностранцев могут предъявляться требования, отличающиеся от требований к местным жителям.
Прежде чем совершать сделку купли-продажи, следует провести исследование и проверки. Задавайте вопросы о том, где была построена недвижимость, потому что, если она находится в зоне, отведенной под сельскохозяйственные угодья, могут возникнуть риски.
Проблемы могут возникнуть при покупке как старой, так и новой недвижимости. Убедитесь, что актив зарегистрирован надлежащим образом в земельном кадастре. Убедитесь, что все работы по модернизации недвижимости были официально одобрены и зарегистрированы. Некоторые домовладельцы предпочитают строить недвижимость в сельской местности и не обращаются за соответствующими разрешениями при ее расширении, так как считают, что шансы получить штраф невелики. Но это очень рискованно.
Нужно подчеркнуть важность перевода контракта купли-продажи на язык покупателя профессиональным переводчиком. Часто покупателям предлагается контракт на местном языке и перевод, но если последний не проверен профессионалом, нельзя быть уверенным, что документы идентичны.
В Италии, существуют «права преимущественной покупки». Эти права применимы к соседям и фермерам и означают, что в определенных случаях те должны быть уведомлены о продаже недвижимого имущества.
В Испании нужно уделять повышенное внимание правилам наследования недвижимости, поскольку согласно этим правилам, недвижимость может принадлежать ряду разных людей (обычно братьям и сестрам). Один владелец нередко хочет продать недвижимое имущество и начать процедуру продажи, в то время как другой не желает продавать, что может остановить продажу или вызвать другие проблемы.
Обращать внимание стоит на правила получения ипотеки. Максимальный срок ипотечного кредитования в той же Испании составляет 75 лет, при этом существуют ограничения по возрасту: кредиторы обычно не рассматривают кандидатуры заявителей старше 70 лет. Заявители старше 65 лет могут рассчитывать на уменьшенную сумму займа. Пенсионный доход (после уплаты налогов) может быть приемлемым в определенных случаях. Испания предлагает соотношение займа к стоимости покупаемой недвижимости на уровне 70 процентов.
Предельный возраст для оформляющего ипотеку во Франции составляет 80 лет, а минимальный срок ипотеки – пять лет. Различные доходы принимаются во внимание и могут иногда включать 100 процентов пенсионного дохода заявителя, 75 процентов арендного дохода, а также 50 процентов инвестиционного дохода. Доступна ипотека, покрывающая 80-85 процентов стоимости сделки с недвижимостью во Франции, цены на которую стабильно растут.
Возрастной предел для оформляющих ипотеку в Португалии составляет от 70 до 75 лет. Внедрение схемы по выдаче «золотых виз» привлекло внимание многих зарубежных покупателей-пенсионеров к португальскому рынку жилья, что привело к появлению множества иностранных получателей ипотеки на пенсии.
Заключение
Самое важное правило при покупке недвижимости за границей сводится к необходимости все проверять и привлекать для этого независимого юриста, чтобы можно было выявить любые потенциальные проблемы до подписания документов. В таком случае покупка дома вашей мечты или инвестиционного актива за границей не превратится в кошмар.
Вне зависимости от причин миграции за рубеж при покупке недвижимости и оформлении на этом основании резидентства, вы всегда должны быть готовы к тому, что свои услуги вам будут предлагать мошенники с поддельными документами. Убедитесь, что вы сотрудничаете со специализированной и лицензированной компанией.
